経営にかかる資金
マンションの経営にかかる費用を一覧にしてご紹介します。計画的な投資をするため、経費を把握することは大切ですので、参考にしてみてください。
マンション経営の費用リスト 購入編
まずは基本となる、マンション購入時にかかる費用を解説いたします。
建物に対する消費税
不動産の購入代金を支払う場合、土地代金に対しては消費税がかかりませんが、建物代金には消費税10％が課されます。
不動産売買で見逃してしまいがちなのがこの消費税なのです。マンションの場合、建物に対して消費税が課税されています。2020年現在では消費税が10％のため、費用リストを考える際にはこの10％という税率も踏まえて計算が必要です。
ただし、消費税といってもマンションに関わるすべてにかかるわけではありません。実は、消費税が課税されるのはあくまでマンションという建物だけなのです。
消費税は「消費に対し公平に負担を求める」という目的があります。土地については権利の移転になるため、消費税の対象としてなじまないとされました。そのため、マンション売買において土地には消費税が課税されないのです。
不動産仲介手数料
不動産会社から物件の紹介を受けた場合には、仲介手数料が発生します。ただし、不動産仲介手数料は不動産会社が無条件で決められるものではなく、宅地建物取引業法によって上限が決められているのです。また、仲介手数料については特定の計算方法により算出します。
- 売買価格200万円以下の場合、上限額売買価格×5％
- 売買価格400万円以下の場合、上限額は売買価格×4％+2万円
- 売買価格400万円以上の場合、上限額は売買価格×3％+6万円
特に複雑な計算式ではありませんが注意したいのは消費税です。不動産仲介手数料にも消費税が課税されるため、算出した数字に10％がかかることに。ただ、不動産会社も交渉次第では安く抑えてくれる場合もあります。
また、不動産会社に管理を委託した場合、入居者の募集広告や審査などの業務に対しても仲介手数料が発生します。入居者から徴収した仲介手数料を充てることになりますが、相場は家賃の半月分程度です。
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売買契約書に添付する印紙税
不動産の売買契約書には契約書1通に付き印紙税が課せられます。契約書に収入印紙を購入して貼り付けると、税金を納めたことになるのです。印紙税については、契約書に記載された金額により税額が異なります。また、平成26年4月1～令和4年3月31日までの間に作成するものは軽減税率の対象となります。
印紙税額の目安は、印紙税が必要となる10万円以上で50万円以下では正規税率である本則税率で400円ですが、軽減税率で200円。最高の50億以上になると、本則税率60万円で軽減税率48万円です。
あくまで契約書一通について印紙税が課税される点は注意してください。同じ契約書を複数作成すれば、枚数に合わせて印紙税を支払わなければなりません。
所有権を登記する場合の登録免許税、司法書士手数料
マンションの持ち主は誰なのか明確にするには、所有権の登記をしなければなりません。不動産の登記については、「登録免許税」という税金が課税されます。また、登録免許税の税率はどんな登記をしたのかその種類で違ってくるのです。
- 土地の場合：土地評価額×2％
- 建物の場合：建物評価額×2％（一定の居住用住宅だと0.3％）
土地と建物の登録免許税の計算で算出し、それぞれの結果を足し算した金額がトータルの登録免許税として課税されます。また、ローンの借り入れをした場合、抵当権設定登記の登録免許税による計算式で計算します。
- ローン借入額×0.4％（一定の居住用住居は0.1％）
不動産登記には特別な資格は不要のため、自身で行うこともできますが、書類内容に不備があった場合のトラブルに備えて、司法書士に依頼することも検討することもおすすめです。
登録申請を司法書士に依頼する場合は、司法書士手数料が発生します。司法書士に不動産登記を依頼した場合の相場は約10万円です。ただしあくまで相場であり、司法書士によって金額が異なる点も理解しておきましょう。
不動産取得税
不動産を取得した場合に課せられる税金です。ただし、相続で取得したなど、一定の場合では課税されないことがあります。
- 不動産所得税＝取得した不動産の価格（課税標準額）×税率
不動産取得税は上記の計算式で算出されます。税率に関しては、原則4％なのですが、所得日が平成20年4月1日～令和3年3月31日までは、土地、家屋（住宅）共に3％です。
マンション経営の費用リスト 経常支出編
経常支出とは、損益計算書の経常損益にかんする費用で、いわゆるランニングコストのことです。
管理コスト
マンションを管理するには多くのコストがかかります。水道光熱費だけではなく、共用部分の清掃や消防やエレベーターなどの設備点検も、入居者が快適で安全に暮らすためには不可欠です。
また、入居者の募集や、新規契約や更新手続き、退去の立ち会い業務など多岐にわたり、大規模マンションで入居者が多くなれば対応できません。一般的には管理会社に管理を委託しますが、その際の手数料も管理コストに含まれます。
一般的に手数料は家賃の3％～5％程度ですが、管理会社によって料金が異なるので注意が必要です。
借入金の返済
マンション経営をはじめるにあたり、借入金を利用した場合の返済になります。
マンション経営をはじめる場合、建築費用を含めて一括で資金を用意するのはむずかしいものです。一般的にはローンや融資によって資金を用意しますが、経営をスタートしたあとは返済を考えなければなりません。
借り入れ金が多くなれば、それだけ返済額も大きくなるので、事前にシミュレーションをしっかり行いましょう。
保有税
土地や建物の固定資産税や都市計画税のことで、1月1日時点で固定資産を所有していると課税される税金です。
- 固定資産税額＝固定資産税評価額（課税標準額）×税率
上記の計算式で固定資産税額を算出します。税率は、固定資産税評価額の1.4％ですが、所有資産が住宅用地だと軽減措置が適用されます。
都市計画税も1月1日時点で都市計画区域内に土地や建物を所有している場合に課税されます。
- 都市計画税額＝固定資産税評価額（課税標準額）×税率
税率は最高限度0.3％以内ですが市町村で異なるのでチェックしておきましょう。住宅用地の場合、軽減措置が適用されます。
所得税
不動産所得は総合課税の対象で、給与などの他の所得と合算してその金額に応じて税率が決められます。1月1日～12月31日までの所得が対象となり、翌年2月から3月にかけてある確定申告によって納税額が決まります。
所得税は、経費を引いた所得となる、兼業している場合、給与所得なども合算して税率が決められる点には注意しましょう。
修繕費用
建物を維持するための修繕費用です。
外壁塗装や屋上や屋根の防水工事などの大規模修繕や、入居者の退去後にクロスやフロアを張り替えるなどの原状回復費用も修繕費用になります。
マンションも時間の流れで劣化するものです。劣化すれば魅力も低下し、入居者を集めるには家賃を下げたりしなければなりません。価値の下落を抑えるには修繕しなければなりませんが、大きな金額が必要です。多くの場合、入居者から修繕積立金を徴収することになります。
国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」によると、駐車場使用料を除いた修繕積立金の平均額は月/戸あたり11,243円でした。形態別だと、単棟型が11,060円、団地型が12,152円です。
出典：国土交通省：平成30年度マンション総合調査
ライフスタイルの変化により発生するリフォーム費用
マンションの老朽化に伴う修繕に加え、現在のライフスタイルやトレンドに合わせたリフォームが必要になります。リフォームの頻度や規模にもよりますが、家賃収入の7パーセントほどを見積もっておくと良いでしょう。
ローコスト・低リスクで経営する方法
アパート・マンション等の賃貸経営は、数ある投資の中では比較的低リスクと言われていますが、けしてリスクが無いわけではありません。
入居率の低迷により空室が出たり、賃料の滞納による収益の悪化、金利の上昇、火災・地震などの災害、建物の老朽化による弊害などが考えられます。
その他、不動産価格の値下がり、資産としての流動性の低さなど、かなりのリスクが予想されます。
これらのリスクを回避するためには何をしたら良いか。
賃貸経営における最大のリスクヘッジは、余裕資金を備え、計画的にものごとを進めることです。
将来的な見通しを立て、リスクをカバーする保険をかけておくわけです。
例えば、一括借り上げによる保証や、損害保険への加入なども方法の一つ。
建物の修繕に関しても老朽化は予測できるのですから、前もって修繕のための資金を貯めたり準備することも可能です。
これらのリスクヘッジにかかる費用をなるべく抑えて信頼の置ける企業と契約を結ぶことで、リスクを減らし、コストも削減することができます。
マンション購入の際にかかる諸費用は、消費税・仲介手数料・印紙税・登記関係の手数料等・不動産取得税などです。
マンション購入後のコストとしては、管理会社への手数料・水道光熱費・ローンの返済・所得税・修繕費用・リフォーム費用などがあります。
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