マンション経営とアパート経営の違い

マンション経営とアパート経営の違いを理解しておくことは大切です。賃貸経営という点では共通していますが、マンションとアパートは別の建物となります。その違いは賃貸経営を続ける上でとても大切な要素になるのです。土地活用を検討する方は違いをチェックしておきましょう。

マンション経営とアパート経営の違いとは？

マンション経営とアパート経営の違いは複数あります。たとえば、構造などです。構造が異なると、耐久年数やセキュリティも変わってきます。他にも、土地、収入やどのような経営をしたほうがいいのかでも違ってくるのです。各違いについて、もう少し詳細にご紹介します。

マンションとアパートの構造の違い

マンションとアパートの構造が違うと耐用年数、セキュリティやリノベーションのやりやすさまで変わってきます。

建築できるエリア

アパートはどんな土地でも建てやすいですが、マンションは簡単ではありません。特に高層マンションは高層建築のため、条件を満たした土地にしか建てられないからです。たとえば、用途地域という都市計画法による規制に縛られます。これは、エリアで建てられる建物の用途や大きさについてのルールです。

また、容積率という敷地面積に対しての建物の延床面積の割合によって建てられる建物の大きさも縛られます。マンションが建てられるのは、容積率200%以上で駅に近いなどのエリアに限られるのです。

アパートは第1種低層住居専用地域でも自由に建てられます。マンションも建てられますが、建物の条件として10mまたは12m以下と定められているため、低層マンションしか建てられません。法律や条例を踏まえると、アパートのほうがマンションより土地を選ばないのです。

耐用年数

アパートとマンションは、躯体構造が違います。これは耐用年数にも影響を与えるものです。耐用年数は建物にかかる固定資産が使える期間として法で定められた年数となり、減価償却の計算期間です。減価償却を計算する上での年数ではありますが、同時に躯体の強固さも反映しています。

アパートは木造が多く、マンションは鉄筋コンクリート（RC）鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）です。耐用年数で見れば、やはりRCやSRCが優れています。法定耐用年数はRCやSRCだと47年で、木造は22年です。

参照元：大東建託：https://www.kentaku.co.jp/estate/navi/column04/post_352.html

耐震性・耐久性

木造かRC、SRCかで、耐震性や耐久性も大きく変わります。耐震性や耐久性で見ると、やはり木造よりRC、SRCに軍配が上がるでしょう。マンションは基本的にRC、SRCで強固な構造です。

また、地震だけではなく火災についても木造と比較すれば燃えにくいといえます。このような面で見ると、マンションのほうが耐震性、耐久性は優れているのです。

セキュリティ

セキュリティに関しては、マンションのほうが設備が充実しています。空き巣や強盗などの犯罪への対策として、セキュリティは大きな意味を持っています。アパートもオートロックなどを設けている場合もありますが、マンションと比較すると少ないのが現状でしょう。

ただ、建築年数が長いマンションだと、オートロックがない場合もあります。近年建てられたマンションならエントランスに二重のロック、各部屋にセキュリティロックがあるのは当前になってきました。

セキュリティは自分や家族が安心して暮らすための要素です。セキュリティが充実していれば入居応募者も増える傾向にあります。

リノベーション

時間が経過すれば、建物も劣化が目立ちます。ボロボロの物件だとよほど家賃を安くして、立地条件も良好でなければ入居したいと思う人は少ないでしょう。空き部屋が目立つことになりますが、対策としてリノベーションがあります。

リノベーションがしやすいのは、マンションです。壁を排除して部屋を広くしやすいのは、RC構造のほうでしょう。アパートもリノベーションはできますが、柱が多いため、模様替え程度が原因です。

マンションとアパートの経営の違い

アパートとマンションを経営する上でどちらがいいのかも検討が必要です。

経営方法

アパートは1棟で、マンションだと1部屋から経営ができます。比較すると、1部屋を購入して賃貸に出せるマンションのほうが気軽にスタートできます。アパートは建物1棟ですし、さらに土地がなければ購入しなければなりません。

建築費用に加えて、土地の購入費も用意するとなればなかなか大変です。ただ、金融機関が収支計画をチェックして、収益性が高いと判断すれば融資も受けられます。

投資額と収入

投資額ならアパート、収入ならマンションに軍配が上がります。マンション1棟購入しようとすれば、2億円や3億円はかかります。アパートは1億円未満でも投資できるからです。また、アパートは木造や軽量鉄骨造で工事費の坪単価はマンションより安くなります。建築規模も小さいですから、必然的に初期コストは安いのです。

収入の面でいえばアパートよりはマンションのほうが良いでしょう。特に人気のエリアやアクセスがよいなど、利便性が高ければ空室リスクを避けられます。投資額が高くなる分、収入も必然的に大きくなる傾向にあるのです。

空き室になるリスク

空室リスクは、アパートのほうが高いです。マンションが建てられる場所は、駅から近いところとなります。交通利便性が高い物件はアパートでもマンションでも人気です。セキュリティ面もマンションのほうが優れています。

他にも耐震性や耐久性という面でもマンションのほうが安心できるというイメージもあるため、空室リスクは少ないのです。

賃料が下がるリスク

マンションは、耐用年数や耐久性などの面から賃料が下がるリスクは低いです。また、時間の経過による劣化もあまり目立ちません。また、空室が少ないなら、わざわざ賃料を下げて入居者を募集することも少なくなります。

アパートは時間の経過で劣化が目立ちやすいです。耐震性、セキュリティ、立地などの条件から見てもマンションにはなかなか勝てません。入居希望者が少なければ賃料を減らさないと、空室が続くことになりかねないのです。

管理のしやすさ

アパートのほうが、管理しやすいです。マンションの場合、1棟となればそれだけ管理する戸数が増えます。100戸近い戸数を自分だけで管理するとなれば、アパートよりどうしても負担は増えてしまうのです。

そのため、戸数が少ないアパートのほうが管理しやすいです。ただ、管理会社へ管理を委託すれば収入は減っても管理の負担から解放されます。

維持管理費

マンションのほうが高くなります。マンションの規模はアパートよりどうしても大きくなります。また、設備もマンションのほうが充実している分、必然的にメンテナンス費用も高くなるからです。

たとえば、エレベーターを考えてみてください。アパートにはありませんが、マンションでは設置されていることが多いです。また、条例で管理人の設置が義務付けられている規模のマンションなら、人件費も発生します。共用部分の設備なども考えなければなりません。そのため、維持管理費はマンションが高くなります。

大規模な修繕を行う場合

マンションのほうが高いです。外壁塗装や屋上の防水など、アパートより面積が広い分、修繕しなければならない部分が多くなります。エレベーターの入れ替えがあれば修繕費も必然的に高額になりやすいのです。

ただ、マンションは空室リスクが少ない、収入の高さは無視できません。空き室が少なければ大規模修繕にも耐えられる金額を用意できます。アパートの場合、空室が目立てばやはり大規模修繕費用を用意するのに苦労するでしょう。

相続税

相続対策における節税効果は、アパートもマンションも変わりありません。ただ、マンションは投資額がどうしても大きくなります。そのため、大きな相続対策効果が生まれるのです。アパートを複数建てるよりもマンション1棟建てたほうが効率的な節税対策になります。

マンション経営派？アパート経営派？

マンションかアパート経営か、どちらにするかは悩みどころです。マンション経営とアパート経営、どちらもメリットやデメリットもあります。ただ、選ぶときの判断材料として、マンションとアパート、どちらの経営が向いているのかという視点からも考えてみてください。向いていない方を選ぶより、向いたほうが成功しやすいからです。

マンション経営に向いている方

マンション経営に向いているのはどんな方でしょうか？資金、経験、立地などの面からチェックしてみてください。

多額の投資がある

マンションを建てるには、十分な資金が必要です。多額の資金がなければ、余裕を持った経営はできません。マンションを建てるには、億単位のお金が必要です。融資があっても金額が大き過ぎるため、失敗したら目も当てられません。資金が十分あるなら、トラブルがあっても余裕を持って対応できます。

以前にも土地開発、土地の売却などをしたことがある

土地開発や土地の売却経験がある方は向いています。まず、経験済みなら、どのような点に注意しなければならないかある程度、把握しているでしょう。知識も初めてマンション経営をする人より持っているはずです。また、土地開発や土地売却をしたなら多額の現金を用意できます。

事業を行っていたことがある

事業経験があり、成功したなら十分な資金もあるでしょう。また、経営とはどのようなものか知識や経験もあります。何をすれば失敗するのか、注意しなければならないのかを把握しておけば、マンション経営でも大きな失敗を回避できるでしょう。

駅から徒歩圏内に土地を有している方

土地があるといっても、山奥など人が滅多に入らない土地なら、開発計画などがなければ、まずマンション経営は避けたほうがよいでしょう。マンションは駅の近くにしか建てなければなりません。

交通アクセスが悪いと、入居者も増えないです。そのため駅から徒歩圏内に土地を持っている人のほうがマンション経営に適しています。

マンション経営に向いていない方

マンション経営に向いていない人は投資額や経験が少ない方が当てはまります。

投資額が少ない方

投資額が少ないとマンション経営は控えたほうがよいです。無理な融資で多額の借金を背負った場合、返済面でかなり苦労します。失敗して借金だけが残ったとなれば最悪の結果です。投資額が少ない方は、マンション経営を控えたほうがよいでしょう。

投資経験が少ない方

投資経験が少ない方も、控えたほうがよいです。無理をしてもいい結果にはつながりにくいでしょう。どうしてもマンション経営をしたいなら、1室だけ、アパートなどから投資したほうが無難です。リスクが大きければ、失敗したときの負担は抱えきれないものになります。

アパート経営に向いている方

アパート経営に向いているのは、自己資金が少ない、アパートに適した土地を持っている人です。

投資額が少ない方

マンション1棟を建てられるほどの資金はないが、アパートぐらいなら対応できる人は向いています。アパートはマンションよりも、初期コストが少ないため、自己資金が少なくても経営ができるからです。

アパートが建てられる土地を持っている方

アパートを建てられる土地の条件は、マンションよりも少ないです。マンションを建てるほどの土地ではないが、アパートなら建てられる広さがあるなら、チャレンジしてもよいでしょう。自宅の近くにある土地なら、自主管理も容易となり、高い収益性が期待できます。

アパート経営に向いていない方

アパート経営に向いていない方もいます。土地や立地などに注意しましょう。

アパートを建てるには有り余る土地を持っている方

土地が大き過ぎる場合、アパートだけ建てるのはもったいないです。マンション建築ができるほどの容積率200%以上の土地は、なかなかありません。容積率も高いのにアパートを建てても土地を十分に活かせているとはいえないでしょう。それだけの規模の土地を購入するとなれば、マンションを建てるほどの金額が必要なので相続などで得られたら恵まれているといえます。

駅から徒歩圏内に土地がない方

駅から徒歩圏内の土地があるかは重要です。交通利便性が悪ければ、入居希望者が少なくなります。だいたい、駅から徒歩10分以内なら交通利便性良好と判断され、アパート経営でも有利に働くでしょう。

それぞれの特性を熟知したうえで経営方法を決める

マンションとアパートの経営、どちらにすればいいかは簡単に決められません。それぞれにメリットやデメリットがあるからです。基本は、アパートとマンションの特性を理解して判断しましょう。

マンション経営とアパート経営のどちらにもメリットとデメリットがある

マンション経営とアパート経営は、どちらもメリットもあり、同時にデメリットもあります。マンション経営では多額の初期コストがかかりますし、自主管理は大変です。一方で、空室リスクが少なければ初期コストを回収できるほどの収益を得られます。

アパート経営では、幅広いエリアに建てられる強みがあります。初期コストもマンションと比較すれば少ないですし、自主管理もしやすいため気軽にはじめやすいでしょう。ただ、時間が経過すれば賃料の下落リスクやイノベーションを考えないと、空室リスクが増えることも考えなければなりません。

どちらの特性も理解したうえで、経営方法を決めるのがおすすめ

アパート経営もマンション経営もそれぞれの特性を理解するのが重要です。アパートでもある程度の資金が必要ですし、マンションならなおさらでしょう。融資を考えるとしても、多額なら返済が大変になります。収益を高めるためにも、特性を理解しなければなりません。そうすれば、アパートでもマンションでも成功が見えてくるのです。

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