狭小地でもマンションは建てられる？

実際問題狭小地は活用がむずかしい狭い土地です。駅前の土地を相続しても、狭小地だと活用方法が限られます。狭小地の明確な定義はないですが、一般的に15～20坪以下の土地とされています。

狭小地は狭い以外に三角形、台形など変形しているケースもあります。広い土地をいくつか分けた結果、あまりが生まれた結果です。狭い路地を通らないといけない旗竿地も狭小地になりやすいといわれています。

狭小地は売却したくても買い手が現れにくいこともあります。狭小地でも条件次第でマンションを建てられますし、他にもさまざまな活用方法があります。狭小地を活用しない手はありません。

狭小地にも複数のメリットがある

狭小地にもメリットはありますが、活用方法が限定されているため需要は少なめです。そのため、駅前の一等地でも、通常の土地と比べて安く売れているケースがあります。逆にいえば通常の土地より購入しやすいのです。狭いですから土地の資産価値も低く固定資産税も安いのも魅力でしょう。

限られた資金で土地を購入してマンション投資を検討している方にとって魅力的なポイントと言えます。狭小地を上手に活かし、マンション投資が成功すればそれが個性となり魅力として輝くもの。競合との競争を勝ち抜けるでしょう。

都心の一等地なら資産価値は高いです。狭くても一等地だから住みたい、会社の事務所を入れたいという方も少なくありません。

狭小地でマンション経営をするデメリット

狭小地はメリットもありますが、当然、デメリットもあります。狭小地でマンションを含め、建物を建てる場合、床面積の狭さが問題です。マンションやアパートでの活用を検討した場合、階数を増やさなければなりません。鉄骨造や鉄筋コンクリート造にすれば、結果的に建築費用が高くなります。

建築費用に関しては他に問題もあります。周囲に他の建物があると建築が難しいという点で、建築コストが高くなりがちです。「土地は安く購入できたが、建築コストがかさんだ」ということも出てきます。

駐車場の問題も無視できません。「駅から近い」「近くの土地があれば駐車場にする」「月極駐車場と提携する」など対策をすれば解決できます。ただ、地方のような自動車必須の場所だと、駐車場がないのは大きな問題です。狭小地でマンションを建てる場合、このようなデメリットもメリットと共にトータルに考えて判断しなければならないでしょう。

条件次第ではマンションも建てられる

狭小地も鉄筋コンクリート造のマンションも建てられますが問題は容積率や建ぺい率次第です。容積率は敷地面積に対する延床面積の割合です。延床面積は各階の床面積を合計した面積です。建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合です。

容積率も建ぺい率もエリアで制限されていますが、中には容積率が200％やそれ以上に設定されているところもあります。そのようなエリアだと、狭小地でも5階建てマンションを建てられます。

また、特定の条件で緩和する法律もあります。防火地域と耐火建築物は建ぺい率を10％緩和するという法律です。令和元年6月には建築基準法が改正され、現行法に準防火地域の耐火建築と準耐火建築物の建ぺい率10％緩和が加わったのは朗報でしょう。

他にも特定行政庁ごとに街区の角地として条件を満たしているなら、建ぺい率10％加算されることもあります。狭小地でも特定の条件を満たしているならマンションを建てることは可能なのです。

自由設計なら狭小地でもマンション建築は可能な場合も

20坪以下だと、狭小地や変形地に合わせて設計に工夫が求められます。その場合、建築会社は自由設計に強く、狭小地へのマンション建築実績があるところに相談したほうがいいでしょう。

変形地の場合、特殊な形をしているため規格マンションの建築はできません。自由設計なら土地の形に合わせた設計を0からできるため柔軟に対応できるのです。

鉄筋コンクリート造なら変形地でも強度を確保できますし、高層建築もできます。ただし「いくらでも階層を高くできる」と考えないほうが得策です。階層を高くすればエレベーターがないと利便性が低くなります。

階上の入居者も毎日相当数の階段を登らなければなりません。しかしエレベーターは広い面積が必要です。狭小地でのマンション建築はその点も視野に入れなければならないでしょう。

エレベーターを設置しないことを前提にするなら、階上にも入居希望者がいるような階数で留めておいたほうが無難です。

マンションが難しい場合でも他の活用方法がある

狭小地で一等地でもない場合、マンション建築はリスクが高いかもしれません。しかし、マンション建築以外にも狭小地の土地活用方法は多いのです。マンションがむずかしいなら他の活用方法に目を向けてみてはいかがでしょうか？

マンションはむずかしいが狭小アパートなら大丈夫な場合も

マンションは難しくてもアパートなら大丈夫な場合もあります。狭小アパートもめずらしいものではなくなりました。4畳1間でも、ロフトがあったり、昔のようなトイレや風呂共同でもなく設備が充実していたり、デザイナーズマンションのようなおしゃれ感があったりするなら若者を中心に需要があります。特に都心で駅からも近いなら若年の単身世帯の需要が見込めるでしょう。

戸建て賃貸

戸建賃貸も選択肢になります。マンションやアパートのように複数からの家賃収入は得られません。ただ、アパートやマンションが苦手という方の需要が見込めるのです。

地下室やインナーガレージなど、他の戸建にはない個性を出すのもいいでしょう。管理も複数戸数ではないため比較的しやすいのはメリットです。ただし階層を高くすれば建築コストがかかる点には注意してください。

貸店舗を建てる

住居では狭くても店舗なら十分な広さを確保できます。特に駅前の表通りだと利用者が見込めるため、入居希望者が確保できる可能性が高まるのです。かなり狭い場所でも「取次専用」「立ち飲み屋」「特定の商品だけ販売」など狭いスペースでも成立するお店はたくさんあります。「狭小地でも立地がいい」なら需要は見込めるでしょう。

狭小地でも条件次第でマンションは建てられる

狭小地でも条件を満たせばマンション建築はできます。狭小地を持っているなら、建ぺい率や容積率が増える条件を満たしていないかチェックしてみましょう。

狭小物件の需要の増加傾向も追い風です。ただ、マンション建築がむずかしいなら、アパート、戸建て、貸店舗など他にも活用方法はあります。工夫次第で活用方法は広がるでしょう。しかし、条件を満たしているかをチェックするには、個人の力では難しいかと思います。そのため、条件を満たしている方だけでも、プロの力を借りその上でどのような方法で土地を活用するのか決めるのが賢い選択のひとつかもしれません。