新築マンション投資のメリット・デメリット

新しくマンションを建築し、その物件の部屋を入居者へ貸して家賃収入を得る新築マンション投資には、様々なメリットとデメリットがあります。このページでは、新築マンション投資のメリット・デメリットについて詳しく解説していますので、投資プランを考える際の参考にしてください。

新築マンション投資のメリット

物件が新しく入居者も見つかりやすい

新築マンションの最大の特徴は、物件が建てられたばかりであらゆる部分が新しいという点です、また、時代のニーズに合わせたデザインや設計が盛り込まれている場合も多く、入居を検討する人々へのアピールポイントが多いということも重要です。

アピールできる要素が多いということは、入居者を集めやすいということになり、不動産投資として賃貸マンションを運営する上で非常に大切なメリットといえるでしょう。また、不動産のポータルサイトなどでも紹介しやすく、もしも最初の入居者が去ってしまっても、築年数が少ない間は改めて入居者を探すことができます。

最新設備や最新機能を導入しやすい

マンション建築を始める段階でしっかりと事前調査を行い、市場のニーズをきちんと把握しておくことで、住民にとって人気の設備や機能を導入しやすいというメリットがあります。また、最新設備や最新機能を導入すれば、それらのメリットをさらに強調することも可能です。

当然ながら、最新設備や高性能な機能を取り入れることはコストもかかります。しかし、新しい設備は燃費が向上したり故障リスクが低かったりと、トータルで考えた場合のランニングコストが少なくなる可能性も高くなります。

家賃設定を高くできる

新築マンションの場合、中古物件よりも家賃設定を高くすることが可能です。

家賃収入で利益を得るマンション投資において、家賃の額は非常に重要なポイントであり、高額な家賃を設定しても入居者が納得しやすいということは見逃すことのできないメリットといえるでしょう。

金融機関からの融資が受けやすい

新築マンションは物件としての価値が高く、投資プランを適切に構築しておくことで金融機関からの融資も受けやすいという点はメリットです。

また、金融機関からの融資を受けやすいということは、最初に自己資金を節約できるということでもあります。

マンション投資では、初期投資として物件を取得する際のコストを支払うだけでなく、物件購入後に発生するランニングコストのための資金を残しておくことも大切です。金融機関からの融資によって自己資金を手元に残しやすくなれば、実際にマンション経営をスタートさせた後でも思いがけないトラブルへ対処しやすくなります。

どの会社が建築したかきちんと確かめられる

もしも物件の建築時に不法行為や、不法でなくとも問題ある行為があった場合、それは長期的なリスクとしてマンション投資に悪影響を与えることになります。また、後になって問題が発覚した場合、入居者が一気に退去してしまったり、いっそ損害賠償訴訟になったりするケースさえ考えられるでしょう。

かつて、日本では問題のあるマンション建築が行われ、社会的に大きなニュースとして注目されたこともありました。また、問題の責任を取ってもらいたくてもすでに会社が倒産していたというケースもあります。しかし新築マンションの場合、どの会社が建築しているのかきちんと確かめられるので、物件に対する信用度も高めやすくなります。

修繕やメンテナンスの費用が中古マンションよりも抑えやすい

物件や設備が新しければ、突然に故障したり不具合が生じたりといったリスクも下げられ、必然的に修繕やメンテナンスのコストも安く抑えることが可能です。

また、建築会社の瑕疵担保責任や機器メーカーの保証などもあり、問題があった時の支出額を少なくできるかも知れません。

加えて、入居者が全くいない状態で室内の様子や設備の状態を確認できることも重要です。特に、すでに入居者がいるマンションを以前のオーナーから引き継ぐ形で取得するオーナーチェンジの場合、入居者がいる部屋の様子を確認できない可能性があります。

物件の状態を未確認のまま購入することはリスク。新築マンションの購入は中古マンションを購入する場合より修繕リスクを抑えやすい点が重要です。

節税対策として活用できる場合がある

不動産投資において、物件の取得費用を経費として計上する「減価償却」は欠かすことのできないポイントです。

減価償却の期間（法定耐用年数）は物件の構造によって法的に定められており、例えばRC造（鉄筋コンクリート造）のマンションであれば償却期間は完成後47年となります。つまり、47年間は節税対策として減価償却費を計上できるということです。

反面、中古マンションの場合、法定耐用年数から築年数を差し引きした残りの年数分しか償却期間がないため、必然的に新築マンションの方が節税効果を高めやすいという事実があります。

売却時にも購入希望者を見つけやすい

不動産投資をスタートさせた後で、思いがけない問題が生じたり、想定していたキャッシュフローが破綻したりして、マンションを手放さなければならないことは少なくありません。

そのような時、新築マンション投資では売却時でもマンションの築年数が少なく、価値の高い中古マンションとして購入者を探しやすいという点がメリットです。また、売却希望価格も高く設定しやすいといったことも重要です。

新築マンション投資のデメリット

物件の取得費用が高額になる

新築マンションの場合、どうしても物件の取得費用は中古マンションよりも高額になります。

新築マンションでは金融機関からの融資を受けやすく、自己資金による持ち出しが少なくて済むというメリットがあります。しかし、金融機関からの融資は将来的に返済が必要なお金です。そのため、自己資金が少なければ借入金が多くなり、必然的に利息が増大して月々の返済額が多くなったり、返済期間が長期にわたったりといったリスクも生じます。

特に毎月の返済額は、マンション投資を継続する上で最重要ポイントの1つでもあります。

利回りが低くなる可能性がある

家賃設定を高くできても、ローンの返済額が大きかったり、思うように入居者が集まらなかったりした場合、利益は結果的にあまり多くないかも知れません。

不動産投資の利回りを考える上で重視すべき点は、単なる家賃の金額でなく、あくまでも家賃収入から必要経費を差し引いた後の利益です。

新築マンション投資を始める場合、必ずローンの返済額やランニングコストを細かく計算し、収入を増やしつつ支出を減らせるプランニングを行う必要があります。

物件の価格が中古マンションよりも下落しやすい

新築として購入した物件を、改めて中古マンションとして売却しようとした場合、マンションの価値が下がりやすいといったデメリットもあります。

一般的に、中古マンションを再び中古マンションとして売る場合より、新築マンションを中古マンションとして売却する場合の方が、物件価値の下落幅が大きくなりやすく、出口戦略を考える上でリスクになるかも知れません。

早期の売却では損失の規模が大きくなる

物件の価値が下落しやすい新築マンションでは、早期に物件の売却を行ってしまうと損失額が大きくなります。

とはいえ、赤字経営のマンション投資もまたリスクであり、いずれにしても投資開始前に多角的な検証を行って問題に備えておくことが大切です。

メリット・デメリットの検証は投資を始める前に

マンション投資に限らず、あらゆる投資にはメリットとデメリットがあります。また、特に不動産投資は事業開始後にリスクが発覚した場合、デメリットが増大しやすいといった特徴があります。

健全なマンション投資を維持するには、新築や中古に限らず、様々な観点からメリット・デメリットの比較検討を行い、自分にとって最適なプランを考えることが欠かせません。

新築マンション投資のポイント・注意点

データがないことを認識する

新築マンション投資における最大のポイントは「データがない」という点です。中古マンションは、新しく建てられてから今日に至るまでの、家賃や入居者・退去者の推移、過去のトラブル事案やかかる経費など、さまざまなデータが蓄積されています。そのため、ある程度正確性の高い利回り率のシミュレーションが可能です。一方で新築マンションは設備も新しく魅力的な物件が多い反面、実際にどのような入居者の動きがあるかどうかはデータがありません。そのため、修繕をするタイミングや家賃をどのぐらいに設定するのかなどの、収支のシミュレーションが難しいのは新築マンション投資の注意点と言えるでしょう。

ローンの借入額はできるだけ減らす

新築マンション投資はローンの審査が通りやすく、全額をローンでまかなえる場合も。しかしその分借入額も大きくなり、月々の返済金額も多くなります。高額な新築マンションをフルローンで購入した場合、うまくいかなかったときにキャッシュフローの悪化を引き起こす可能性もあるでしょう。先の読みにくい新築マンション投資で安定した賃貸経営を行う場合には、自己資金を多めに入れてローンの借入額を少なくすることで、リスクの軽減を行うことが大切です。

立地にはこだわる

マンション経営への投資に関し、立地が非常に重要となるのはどんな物件でも同じです。特に新築の場合はシビアに立地条件を見極める必要があるでしょう。中でもワンルームマンションの場合、住む人は単身者が大半ですので、駅に近い、商業施設が近いなどの利便性を重視して物件を選ぶ人が多い傾向にあります。逆に立地がよくなければ、新築といっても入居率が上がらず、思ったような成果が得られないケースもあるでしょう。

立地を見定める際のポイントとしては、「都心部から1時間以内」「最寄り駅から徒歩10分圏内」「最寄駅に急行や快速などが止まる」「近くに商業施設、単身者向け物件なら学校がある」「開発が進んでいる」など、さまざまなものがあります。どのくらい条件を満たしているかで、今後のマンション経営の指針やかける予算などを考えていくといいでしょう。

新型コロナウイルス感染症によって、企業ではテレワークや在宅勤務が一般的になってきました。それによって都心部へ通勤する必要性が著しく下がり、賃貸需要が変わってきています。都心から離れていても住環境が良ければ人が定着する可能性も十分に考えられます。賃貸物件需要は大きな変革を迎えようとしている時期であり、人々の動向を見極めながら、需要が見込めるような物件を探し、検討していきましょう。これまではそれほど需要がなかったような物件を安く購入し、高い利回りを実現できる、ということもあるかもしれません。

物件の管理体制

新築マンションは、物件の管理体制もこれから構築されていく、という点もポイントに挙げられます。中古マンションであれば過去の管理の記録を元にメンテナンスの経緯や過去のトラブル事例などについてある程度の傾向を調べられますが、新築マンションであれば、そもそも過去の記録がありません。もちろん管理会社には過去のノウハウがありますが、実際の管理体制については、はじまってから逐一チェックしていく必要があるでしょう。

不動産業者を見極める

新築マンション投資を安定させ、利益を出していくためには、力になってくれる不動産業者の存在が必要不可欠です。新築マンションは運用実績がなく、過去のデータを参考にできない分、物件の正否を見極めるのは非常に難しいものです。特に、不動産経営をあまりしていない人であれば、一人で成功させるのは至難の業でしょう。そこで頼もしいパートナーとなってくれるのが、実績が豊富な不動産業者となるわけです。強力な集客力・営業力がある会社の場合は、スタートから多くの入居者を確保し、安定経営につなげてくれることが期待できます。

では、頼もしい不動産業者とはどんな業者でしょうか。一つ目は投資物件のマンションについての取引実績が豊富であることです。過去に多くの投資用物件を手掛けていく中で、さまざまな経験や実績・ノウハウを培っているため、新築であってもこれまでの成功事例・失敗事例を元に、適切なアドバイスをもらえることが期待できます。二つ目は、金融機関との結びつきが強い会社です。マンション投資をする上で、完全に自己資金のみで行うケースはあまりないでしょう。金融機関から一定以上の融資を得る中で、より有利な条件で契約を結ぶためにも不動産業者のサポートは必要になるでしょう。

最後に

新築マンションを投資物件として購入するのであれば、管理会社・不動産業者など、さまざまなプロの力を借りる必要があるでしょう。信頼できる業者を見つけ、二人三脚で投資物件を運用していくことが、新築マンション投資を成功に導くために重要なポイントだと言えます。