頭金0でマンション経営はできる？

マンション経営に興味があっても、頭金が用意できないと諦めているケースも多いはず。そもそも頭金や自己資金がなくてもマンション経営はできないのでしょうか？このページでは頭金０でマンション経営するポイントについて紹介しています。

頭金0円・自己資金0円からマンション経営はできる？

そもそも頭金もない、マンション経営を行った実績もない方に対し、金融機関が物件購入のための資金を融資することはほとんどありません。なんらかの収益物件を所有し、オーナーとしての利益を得ている実績がある、または頭金をある程度用意できるなどの条件を満たしておかなければ、金融機関は融資してくれないでしょう。そのため経験のない方が頭金0で物件を購入するのは、非常に高いハードルがあるということです。

しかし、だからと言って可能性がゼロではありません。資産価値が高い物件であれば融資してもらえることもあるでしょう。ただ不動産の知識がなく、経験も少ない方が、資産価値の高い物件を見つけることは非常に困難です。

まずは、どうしたら融資が受けられるのかについて解説します。

自己資金・頭金が少ない場合の融資利用について

自己資金や頭金が少ない場合には、住宅ローンを利用する方法があります。収益としての物件購入ではなく、自分が居住するための物件として購入するのであれば住宅ローンを活用できるでしょう。

通常の融資は非常に厳しい基準が定められていますが、住宅ローンの基準は他の融資基準よりも甘いケースがほとんどです。会社員である程度年収を得ているのであれば、他に住宅ローンがない、過去に滞納していないなどの条件をクリアすれば、年収に合った適正な金額の融資を受けることができるでしょう。

住宅ローンを利用するためには、勤務している会社や勤続年数、年収などが基準をクリアしているかどうかです。ただ車のオートローンを利用している場合やクレジットをたくさん持っている場合などはローンの限度額が下がる場合もあるので注意してください。返済が難しいと金融機関が判断すれば、住宅ローンを組むことができないケースもあるでしょう。

頭金0で失敗を避けるための4つのポイント

1.若いうちにローンを組む

不動産投資は、高齢になってから始めるイメージを抱いている方も多いでしょう。もちろん高齢者で始めることで退職金などを資金として活用でき、不動産収益をたくさん受け取れるなどのメリットがあります。ただ高齢になってから始めると若いころに始めるよりも頭金が多く必要になる、定年退職後にプラス収入が得られにくいなどのマイナスもあるでしょう。

そのためマンション経営は若い時に始めるのが理想的です。できれば30歳までにスタートすれば、定年退職後にスタートするよりもリスクを抑えることができます。若い年齢であれば返済まで時間の余裕もあるので、自己負担も少ない状態で始めることが可能です。定年退職するときにはローンを完済した状態になるため、老後の安定性につながるでしょう。老後の生活を考えれば、若い年齢でスタートした方がいいのです。

2.老後の家賃収入の確保をゴールにする

今ある資金をそのまま残し、無理のないローンを組みたいと思うのであれば、頭金0円かつ35年ローンを組むのがオススメです。たとえば30歳前にマンション経営のためのローンを組めば、支払いが完了するのが60歳から65歳くらいでしょう。定年退職が65歳とすれば、定年退職のタイミングでローンを完済しているため、家賃収入をすべて老後の生活として活用できるのです。つまり今ある所得だけに着目するのではなく、将来の資産として考えるようにしましょう。

さらに30歳であれば就職してから間もないケースも多いため、貯金自体は決して多くないケースがほとんどです。そのため頭金で貯金を崩してしまうと、結婚や子育てなどの資金が不足してしまう可能性もあります。もちろんローンの審査次第では頭金を用意しなければならないケースもあるので、事前に頭金が必要かどうかを確認しておきましょう。

生命保険として考えるのもアリ

不動産投資には生命保険としての役割もあり、団体信用保険に加入していれば万が一ローン返済中に亡くなった場合に、家族に投資した不動産を残すことができます。さらに家賃収入なども引き続き家族の収入として得ることが可能です。

もちろん生命保険でも同じような収入保障保険があり、契約期間内に亡くなった場合は残りの契約期間の収入保障を契約額分に合わせて支払ってくれるものになります。ただ契約期間に限定されており、満期後に返戻金として金額が得られるケースもありますが、どちらも限定的です。そのためマンション経営のような継続的な資金は得にくいでしょう。

つまりマンション経営は、今すぐに収入を得たいという考え方であればオススメできません。しかし長期的な視点で、老後の生活に備えたいという方には検討する価値のある投資だと言えるでしょう。毎月生命保険料を支払っていると捉えてみると、イメージしやすいかもしれません。

3.ローン審査に通るための条件を知る

そもそもマンション経営をしたいのであれば、よほど自己資金を保有していない限りローンを組む必要があります。そのためローンの審査をクリアしなければ、マンション経営を始めるのは難しいでしょう。

不動産投資のためのローンは、通常の住宅ローンとは違い、契約者の本人の信用と投資する不動産の収益がどの程度かによって審査が通るかが決まります。そのため無職や未成年、ローンの停滞の過去がある、消費者金融でのローンが直近である、などのケースでは審査が通りにくいでしょう。

たとえばスマホ料金を滞納した経験はないですか？つい支払いを忘れたという方も多く、この場合もローンの停滞と判断されます。それはスマホを購入する際にローン契約を交わし、支払いが停滞した記録は残っているからです。たかがスマホの支払いと思っているかもしれませんが、ローン審査をする際にはマイナスとなり、何らかの影響を及ぼしかねません。

また契約者の職業や勤続年数、年収などだけでなく、購入予定のマンションがどれほどの収益が得られそうなのかで総合的に判断された結果、ローンが組めるようになります。

4.不動産投資の情報を収集する

不動産投資に関わらず、どんな投資であったとしても日本の経済や社会情勢、政治、為替、企業の業績などをチェックし、判断するための知識を身につけるはずです。それらの知識を得るためには、多くの時間を要し、継続的にアンテナを張り続けていく必要があります。

しかし不動産投資は、株やFXなどの投資よりも勉強の時間は少なくて済むというのはメリットのひとつです。もちろん知識が豊富にあって損はありませんが、常にアンテナを張る必要はないでしょう。

ネットを活用する

ネットの中には数多くの情報が溢れており、不動産に役立つ情報もたくさんあります。ただネットの中には嘘の情報も多く、情報の発信源が信用できるかどうかをチェックし、情報の信ぴょう性を見極めることが大切です。ネットの情報を活用し、金利や家賃相場などの情報を確かめましょう。ただ、その情報が最新のものかどうかも必ず確認してください。

本から知識を得る

ネットからの情報で十分と思っている方も多いですが、ネットに書かれている情報はごく一部です。本であれば、事細かく書かれてあり、基本から学ぶことができるので理解しやすいでしょう。最初に読む本なら、基本からしっかりと学べるものを選ぶことが大切です。また知りたい分野に特化している本を選べば、より効率的に詳しい知識を得ることができます。

セミナーに参加する

不動産の投資を行うのであれば、セミナーに足を運ぶことも大切です。本やネットは自分の知りたい情報について学べますが、今抱えている疑問を解消できないこともあるでしょう。セミナーであれば、不動産投資に詳しい講師などに直接相談することや質問できます。そのため自分自身にとって実のある話を聞くことが可能です。

さらにセミナーによっては実践的な投資の方法や最新の情報、未公開の情報などを教えてくれるケースも。参加費が無料のものから有料のものまでありますが、初めてであれば無料のセミナーで十分でしょう。もし、さらに学びたいと感じたときに有料のセミナーに参加してみてください。またセミナーを開催している会社も数多くあるので、まずは気になるタイトルのセミナーに参加するのもアリです。