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マンション経営を始めるなら部屋数はどのくらいが良いのか

マンションの部屋数が多ければ多いほど家賃収入が増大する一方で、マンションの規模が大きくなるほど初期費用も高額になります。このページでは、マンション経営に適した部屋数の考え方や、部屋数の大小に合わせたメリット・デメリットについて解説します。

部屋数が多いメリット・デメリットとは

メリット

家賃収入を増やせる

部屋数が多いマンションを経営する上で、考えられるメリットのひとつは家賃収入を増やしやすい点です。

マンション経営では入居者から支払われる家賃がメインの収入源となるため、部屋数が多ければ単純に入居者が増え、家賃収入も増大していきます。

また、家賃を安くして設定しても、部屋数の多さによって総額を増やせればトータルのキャッシュフローを安定化させられるので、入居者にとって暮らしやすくオーナーにとっても安心できるマンション経営を計画できるでしょう。

ただし、これはあくまでも家賃収入と設定家賃、そして入居率のバランスが保たれていることが前提です。

退去者が出てもすぐにはキャッシュフローが破綻しない

部屋数が多くて入居者が十分にいれば、1つ、2つの部屋が空室になっても他の入居者からの家賃収入でキャッシュフローを維持できます

そのため、部屋数の多いマンションというのは、一定以上の入居率をキープできている限り、それ自体が空室対策やリスク管理として有効です。

現物資産としての物件価値が高い

マンション経営では、家賃収入による利益だけでなく、マンションそのものにも不動産としての価値があることがポイントです。

部屋数の多いマンションであればそれだけ物件としての規模も大きくなるため、不動産としての資産価値も高まりやすくなります

不動産としての価値が高いということは、売却時に得られる額も大きくなりやすいことであり、出口戦略を考える上でも重要なポイントになるでしょう。

デメリット

イニシャルコストが高い

イニシャルコストとは、投資を始めるに当たって必要となる最初の費用であり、初期投資の額のことです。マンション経営のような不動産投資では、最初に収益物件となるマンションなどを取得するため、当然ながら規模の大きいマンションほど購入価格も増大します。

そのため、マンションを取得するための購入費は金融機関からのローンによってまかなうことでしょう。一方、イニシャルコストの増大はローンの借入金が高額になることであり、毎月の返済金が高くなったり完済までの期間が長くなったりします。

返済金はマンションの入居率や設定家賃などに関係なく、一定の支出として継続的に発生する上、滞納すれば最悪の場合、物件を債権者に差し押さえられることもあります。

管理コストが高くなる

部屋数が多ければ多いほど、設備のメンテナンスや、経年劣化の進んだ機器の交換などの回数も増えます。

メンテナンスや交換の回数が増えればそれだけ管理コストも増大するため、一度に多くの部屋の設備交換が発生した場合などは高額な支出に発展してしまうかもしれません。

また、退去者がでて部屋の原状回復を行う時も、部屋数が多ければそれだけ状態を整えるための費用が加算されます。

間取りが狭くなるリスク

例えば10部屋のマンションと20部屋のマンションがあるとして、単純計算であれば20部屋のマンションの方が2倍の規模となるはずです。しかし、実際にはマンションそのもののサイズや体積が必ずしも2倍以上になっているとは限りません。

部屋数に応じて物件の規模が比例しないとなれば、1戸当たりの敷地面積が狭くなってしまいます

この結果、部屋数は多いものの部屋が手狭で住みにくかったり、間取りが暮らしにくいものになってしまったりする可能性も。どれだけ部屋数が多くても住みにくい部屋には入居者も集まりにくいため、空室状態が長期化してしまうデメリットへつながります。

部屋数が少ないメリット・デメリットとは?

メリット

物件を安く取得できる

部屋数が少なく、物件としての規模が小さいマンションであれば、同一エリアで同じような設備を有し、さらに築年数が同程度の大規模マンションよりも物件取得費用は安くなります

取得費用が安い分、ローンの借入金を抑えられるため、月々の返済が楽になる上、返済期間の短期化が可能です。

なお、ローンを完済後は利益率が一気に向上するため、マンション経営を維持するほど総収益が増加します。

管理コストが安い

小規模マンションであれば共有部の維持管理の費用が安くなり、外壁塗装といった修繕・補修のコストも抑えやすくなります。また、部屋数が限られているため原状回復に費やす金額もそこまで高額にならず、余裕を持ってマンション経営を続けられることがメリットです。

1部屋当たりの面積を広めに設定できる

同じ面積に10戸の部屋を持つマンションと、5戸の部屋を持つマンションでは、当然ながら後者の方が1部屋当たりの面積や共有スペースの空間を広く保てるでしょう。

もしも地域の賃貸ニーズがファミリータイプを求めていたとすると、1ルームマンションの部屋を数多く作っても入居者が集まりにくいと考えられます。反面、あえて部屋数を減らして1戸の面積を広くし、1DKなどの間取りにした場合、スムーズに入居者が見つかるかもしれません。

マンションの部屋数を抑えることで見えてくるメリットや選択肢もるのです。

デメリット

空室リスクが大きい

部屋数が少なければ、それだけ少人数の入居者に依存して家賃収入を得ることになります。すると、入居者が1人でも退去してしまった途端、キャッシュフローが悪化し、空室期間が長引けばローン返済が困難になるといったケースが想定できるでしょう。

家賃の額を下げにくい

少人数の入居者から得られる家賃収入に依存しやすいということは、設定家賃の額を下げにくいということです。その結果、退去者が出てしまって新しい入居者を探す時、家賃の高さがネックになってなかなか入居者を見つけられない恐れもあります。

とはいえ、家賃設定を下げてしまうと得られる家賃収入が目減りして、結果的にキャッシュフローを圧迫しかねません。

税制上のメリットを受けにくい

マンション経営で得た収入について確定申告する際、一定以上の規模のマンションであれば青色申告特別控除などを受けられますが、小規模マンションではそういった税制上のメリットを活用しにくい点がデメリットです。

1棟で10室以上の部屋数を目指す理由とは?

マンション経営を始める場合、1棟に10室以上のマンションを所有することが良いと判断される場合もあります。ここでは、どうして10室以上のマンションを取得すべきか、理由について解説します。

確定申告時に税制上のメリットを得られる

不動産業界では「5棟10室」という言葉があり、5棟以上のマンションを所有しているか、1棟で10室以上の戸数を持つマンションを所有している場合、一般的に「事業的規模」と見なされることがポイントです。

事業的規模として認められた場合、確定申告で青色申告を選択することで、最大65万円の控除が可能となります。控除を受ければ課税対象の所得額が抑えられ、税金などを安くできるといったメリットがあります。

青色事業専従者給与の適用も可能

事業的規模となれば、事業者の家族にも給与として報酬を支払える点が重要です。

実際に家族間で現金の授受が発生していなかったとしても、例えば事務処理を手伝ってもらっているとして妻へ年間100万円の給与を支払えば、その分を経費として計上できます。

マンションの取り壊しで発生する損失が全額除却損へ

マンションは固定資産としての価値を有しますが、老朽化によって取り壊すことになれば、固定資産としての価値を失います。この損失は「除却損」と呼ばれ、事業的規模のマンションであれば取り壊しで発生した費用の全額を除却損として計上可能です。

なお、除却損がそれまでに得られた年間の不動産所得を上回った場合、事業的規模の場合は赤字として計上できることも強みです。

【まとめ】適切な部屋数については専門家にも相談しよう

10室以上の部屋数を有するマンションであれば、部屋数の少ないマンションよりも税制面で得られるメリットが多いものの、やはりいきなり大規模マンションの経営にチャレンジするのはハードルが高いと感じる人もいるはずです。

マンションの部屋数をどの程度に設定すべきかは、マンション経営に求めるものや不動産投資を始めたい理由によっても異なります。そのため、慣れるまでは不動産投資会社などプロの意見も聞きながら、トータルバランスを考え自分に合った部屋数を検討していきましょう。

簡易収支シミュレーション

  • 物件価格 万円

    ※0~999999の整数を入力してください

  • 年間家賃
    収入
    万円

    ※満室時の年間想定家賃収入を入力
    ※0~999999の整数を入力してください

  • 諸経費率 %

    ※賃貸管理費、建物管理費などの諸経費を入力
    (通常、家賃収入に対する10~20%が目安)
    ※0~100の整数を入力してください

  • 年間
    手取り収入
    万円

    ※家賃収入-(家賃収入×諸経費率)

  • 年間支出 万円

    ※家賃収入×諸経費率

  • 利回り %

    ※年間手取り収入÷物件価格

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※小数点以下は、すべて四捨五入します。
※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。

●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)

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