マンション経営と老後資金

マンション経営によって老後資金を準備し、安心して老後の生活を送れるようにするためには、注意すべきポイントも少なくありません。このページでは、特に老後資金の形成という観点からマンション経営を行っていくポイントや注意点について解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

マンション経営で老後資金を形成するためには?

老後資金には最低どの程度の金額が必要か?

総務省統計局が発表しているデータを参考にすると、2017年時点で65歳以上が2人以上で暮らす高齢者世帯の平均支出は月々およそ24.7千円となっており、世帯主が75歳以上の場合であっても月平均で約22.2万円の支出が必要となっています。

また、平均貯蓄額は2017年時点で1世帯あたり2386万円となっていますが、これは特に富裕層が平均を引き上げていると考えられており、国内全体で最も多い高齢者の貯蓄額はおよそ1560万円となっていることもポイントです。

これらを考えると、安心して老後を送るには、毎月22万~25万円程度の支出をまかなえる資金を獲得すべきといえるでしょう。加えて、老後には突発的な病気やケガといったリスクも増大するため、万が一に備えるとすれば月ごとの収入を確保するだけでなく、十分な貯蓄を形成しておくことも大切です。

参考元:総務省統計局|4.高齢者の家計

年金だけで老後資金をまかなうことはできない?

厚生労働省が公表している「令和元年度厚生年金保険・国民年金事業の概況」を参照すると、厚生年金に25年以上加入して保険料を払っていた人の平均年金月額は約14.6万円となっており、その中で老齢基礎年金は月額平均で約5.6万円となっています。

そのため、例えば夫婦が共働きで、どちらも十分な厚生年金に加入していたような場合、月々の支出を何とか年金でまかなえるかも知れません。しかし配偶者の一方が働いていなかったり、そもそも自営業者として国民年金にしか加入していなかったりする場合、年金だけでは老後の月々の支出をカバーできない恐れも考えられます。

また、仮に年金だけで生活費を捻出できたとしても、さらに預貯金へ回せる余裕を生むのは難しく、いざという時には貯蓄を切り崩さなければなりません。

そのため、思いがけない病気や事故にも備えられる老後資金を考えた場合、年金だけに頼ることはリスキーといえるでしょう。

参考元:厚生労働省「令和元年度厚生年金保険・国民年金事業の概況」pdf

退職してから年金を受給できるまでのタイムラグ

仮に65歳で定年退職しても、すぐに年金を受給するとは限りません。年金の受給開始年齢は引き上げ傾向にあり、満額を受け取ろうと思えば退職から数年間は年金を受け取れないといった可能性もあります。

その場合、退職後の収入源が失われてしまうため、あらかじめ老後資金を形成しておくことが寛容といえるでしょう。なお、退職後に改めて就職するとしても、現役世代より肉体的に条件が厳しくなることもあり、備えとして老後資金を意識しておくことが大切なのです。

また、年金の受給までに預貯金を消費してしまった場合、年金の受給開始後に老後資金として利用できる金額が減ってしまうため、そのマイナス分も含めて老後資金を計算しておくようにしなければなりません。

マンション経営で老後資金を形成できるのか?

マンション経営を含めて、不動産を経営して家賃収入を得ていく不動産投資では、物件が存続して入居者がいる限り、安定して収入を得られるといったメリットがあります。そのため、マンション経営を安定した収入源として確保できれば、老後の生活を安定させる上で役立つといえるでしょう。

また、マンション経営では家賃収入だけでなく、マンションそのものを現物資産として保有できることも重要です。

保有するマンションは売却によって現金化できるため、いざという時の資金不足を解消できることは魅力です。

ただし、安定したマンション経営を叶えようとすれば注意すべきポイントが少なくない上、老後資金を形成する方法としてのマンション経営を考えた場合、始めるタイミングも無視できません。

老後資金をマンション経営で形成するためのポイント

不動産投資に関する知識を修得する

マンション経営のような不動産投資に限らず、どのような投資であっても無知なまま始めれば失敗するリスクが増大します。

マンション経営では不動産の選定や管理、入居者の募集や家賃の回収といったあらゆる業務を不動産会社や管理会社へ丸投げすることも可能ですが、投資家として無知な状態では悪徳業者に騙されてしまったり、そもそも投資すべきでない状態で資金をつぎ込んでしまったりしかねません。

また、マンション経営で収入を得た場合、確定申告を含めて適切な処理や手続きを行わなければ、税金を余分に支払ったり、場合によっては脱税として税務署に追徴課税などを請求されたりといったケースも考えられます。

加えて、不動産を売却する際にも知識が求められるため、老後資金の形成といった点に限らずマンション経営を始める際には、あらかじめ十分な知識を習得しておくことが必須です。

なお、マンション経営で重要となる知識は不動産の相場や賃貸ニーズ、家賃の金額、さらには税制など様々な範囲に及びます。そのため、マンション経営について勉強する場合は必ず最新の情報や法律をベースにして学習するようにしてください。

老後にローン返済を残さない

マンション経営では、最初にローンを組んで収益物件を購入するケースが大半ですが、収入源が限られてしまう老後にローン返済を残してしまうと、思いがけないトラブルによってキャッシュフローが簡単に破綻してしまうリスクがあります。

そのため、基本的には退職までにローンを完済し、老後は物件管理や固定資産税などのランニングコストの支払いだけで良いようにシミュレーションすることが大切です。

ただし、老後にローンを残さないようにと意識するあまり、返済期間を短くして月々の返済額を大きくした場合、老後を待たずにキャッシュフローが破綻するかも知れません。

あくまでも無理のない返済計画を考えながら、老後のリスク管理も検討することがポイントです。

しっかりとした投資計画をプランニングする

マンション経営には家賃収入だけでなく、修繕費や固定資産税、保険料といった様々なお金が関係します。また、空室リスクや築年数の増加による家賃の減額、ローン金利の変動など、将来的に考えなければならない注意点も少なくありません。

目先の家賃収入やランニングコストだけを考えるのでなく、将来的な変動リスクや空室になった場合の収入減といった問題も含めて、総合的に長期の投資プランを構築するようにしてください。

高い価値を長く維持できるマンションを選ぶ

マンションには経年劣化によるリスクがある上、構造によって法定耐用年数が異なることも重要です。法定耐用年数を超えたマンションは資産価値が低下する上、税制上のメリットを受けにくいといった問題もあり、老朽化による修繕リスクなどについても一層に注意しなければなりません。

老後資金をマンション経営で担保しようとすれば、将来にまで長く入居者のニーズに応えられ、現物資産としての価値も保有しやすい物件を選ぶことが大切です。

ローンの融資条件を精査する

ローンを利用する場合、返済期間や毎月の返済額だけでなく、金利についても十分に比較検討しなければなりません。また、頭金の額によるローン条件の変化もポイントです。

ローンの返済額や返済期間を減じる上で、頭金を多く支払うことも方法の1つですが、自由に使える現金が極端に減ってしまえばマンション経営を始めてからのトラブルに対応できない可能性も高まります。

自分の年齢や毎月の収入、自由に使える預貯金の額などをトータルで考慮して、無理なく返済を続けられるローン契約を選ぶことが必要です。

なお、ローンの条件は同じ物件であっても金融機関や仲介役となる不動産投資会社などによって異なるため、複数の条件やパターンからじっくりと選別するようにしてください。

収入源を複数持つ

例えばマンション経営を始めたからといって、すぐに仕事を退職してしまえば収入源が限定されてしまい、家賃収入が全てローン返済と日々の生活費に消えてしまいかねません。そしてそうなれば、仮に家賃収入がランニングコストを上回っていても、資産形成を進めることができず、十分な老後資金を構築することも困難です。

マンション経営が軌道に乗っても仕事を辞めることなく、または分散投資も考えるなど、リスク管理と収入源の確保をしっかり意識していくようにしましょう。

出口戦略も含めて複数のプランを用意する

魅力的な収益物件は不動産投資において重要ですが、マンション経営を安定して続けるには、必ずしも特定の物件にこだわるべきとは限りません。

事前に投資戦略を立てることは重要ですが、1つのプランにこだわりすぎるのでなく、あくまでも複数の状況を想定してパターンを考えておくことも大切です。

自分の収入状況や貯蓄状況、社会情勢によっては黒字経営のマンション経営でも売却する方が将来的に利益を拡大できることもあり、不動産投資の専門家にも相談しながらより良い方法へアップデートしていくことが肝心です。

相続も考慮した投資計画を

高齢者世帯の場合、いずれ夫か妻のどちらかが死亡したり、死亡によって不動産投資の事業や収益物件を承継したりといったことも当然に想定されます。そのため、老後資金をマンション経営で形成する場合、相続時の問題についてもあらかじめ考えた上で、物件やローンを比較検討することも意識しておきましょう。

老後の諸問題もまとめて不動産投資のプロへ相談

収入減少や病気・介護のリスク、相続税や保険など、老後資金の形成をマンション経営で叶えようとする場合、単に不動産投資を始める時よりも考えるべき点が少なくありません。そのため、初心者が単独で不動産投資を始めるよりも、現在はもちろん将来的なキャッシュフローについても具体的に相談できる専門家を見つけた上で、一緒に適切なプランを検討していくことが無難です。

簡易収支シミュレーション

  • 物件価格 万円

    ※0~999999の整数を入力してください

  • 年間家賃
    収入
    万円

    ※満室時の年間想定家賃収入を入力
    ※0~999999の整数を入力してください

  • 諸経費率 %

    ※賃貸管理費、建物管理費などの諸経費を入力
    (通常、家賃収入に対する10~20%が目安)
    ※0~100の整数を入力してください

  • 年間
    手取り収入
    万円

    ※家賃収入-(家賃収入×諸経費率)

  • 年間支出 万円

    ※家賃収入×諸経費率

  • 利回り %

    ※年間手取り収入÷物件価格

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※小数点以下は、すべて四捨五入します。
※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。

●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)

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