中古マンション投資のメリット・デメリット

既存のマンションを中古物件として取得し、賃貸マンションとして入居者へ貸し出して家賃収入を得る中古マンション投資には、様々なメリットやデメリットがあります。このページでは、中古マンション投資のメリット・デメリットについて詳しく解説していますので、マンション投資を始める前にしっかりと比較検討しておきましょう。

中古マンション投資のメリット

物件の取得価格が安い

中古マンションを購入して不動産投資を始める上で、最大のメリットとされることは新築マンションよりも物件の取得価格が安くなるという点です。

マンション投資は最初に資金を投入してマンションを購入し、マンションの部屋を入居者へ貸した際の家賃収入によって初期費用を回収しながら、さらに収益化も目指していくという事業です。そのため、最初の初期費用を抑えられる中古マンション投資では、初期投資額を回収できるまでの期間が短くなるため、利回りを高めやすいといったメリットを得られます。

また、物件の取得費用が少なければ金融機関から受ける融資の額も抑えやすくなり、条件次第では毎月の返済額や返済期間においても無理を避けられるといったメリットもあるでしょう。

入居者の動向や家賃相場を事前に把握しやすい

中古マンションでは、実際の入居率や周辺の賃貸マンションの利用動向、家賃相場などを事前に把握することができます。そのため、より詳細な投資プランを投資開始前に立てられ、不動産投資のリスクを抑えながら適切な運用法を検討することが可能です。

また、入居率が明らかに悪そうな物件は最初に投資候補から除外できることも重要です。当然ながら、長期的に確実に安全な投資というものは存在しません。しかし、事前にある程度のリスクが目に見えるという事実は、不動産投資において貴重なファクターです。

物件の種類が豊富で選択肢が多い

中古物件の数は新築物件よりも多く、予算や入居者の候補、エリア特性などを考慮して、色々な中古マンションから適切な物件を選択しやすくなっています。

また、現時点で入居率がさほど高くないマンションであっても、将来的な企業誘致や教育施設の移転などの計画があると判明していれば、将来的に周辺住民が増加してマンションのニーズが高まる可能性もあります。

複数の選択肢から、対象エリアの将来性を詳しく分析して適切なマンションを選択することで、中古マンション投資の成功率を高めることが可能です。

現在の家賃相場にもとづいた投資計画を立てやすい

周辺の中古マンションの家賃相場を確かめることで、自分が運用する中古マンションにおいてもどの程度まで家賃収入を期待できるか、事前にシミュレーションすることができます。

家賃収入の額は投資の利回りや融資の返済を考える上で欠かせない要素です。このマンション性能であればどの程度の家賃収入を見込めるだろうかという希望でなく、あくまでも周辺地域の実態に即した数字で計算できることは、投資プランを検討する際に冷静な武器となってくれます。

物件の資産価値が新築マンションよりも下落しにくい

最初から中古マンションとして物件を購入した場合、新築マンションと比較して購入後の物件価値の下落幅が小さいといった特徴があります。

マンションの価値が下がりにくいということは、物件の資産価値が維持されやすいことであり、マンション投資の出口戦略や相続について考える上でもメリットとして計算することが可能です。

リノベーションで物件価値を高められる

中古マンションであっても、室内の改修や設備の交換などによって、新しい生活空間としての魅力をアピールすることができます。

リノベーションにかかる費用は、新築マンションを一から建てるよりも安く済むため、コストを抑えつつ物件価値を高めやすい点は大きなメリットです。

また、住民の要望を確かめた上でリノベーションの方向性や内容を検討できることも重要です。

中古マンション投資のデメリット

建物の状態を把握しにくい

中古マンションを購入する場合、書類だけでは判断しづらい物件の状態やリスクといったものについても検討しなければなりません。特に、すでに入居者が生活しているマンションを引き継ぐオーナーチェンジの場合、個々の部屋の様子を確認できないといったことも問題です。

表面上は美しい物件であっても、個々の部屋の状態が悪化していれば、次の入居者を探す前に思いがけない修繕費用がかかることもあり得ます。

修繕や故障のリスクが高い

建物であれ設備機器であれ、築年数や使用年数に応じて故障や破損のリスクが上昇します。

そのため、中古マンションを購入した場合、購入後に修繕費用やメンテナンス費用がかかってしまい、取得費用が安くてもトータルでは相応のコストがかかるかも知れません。

中古マンション投資では物件の取得費用だけで利回りや投資プランを考えるのでなく、必ず購入後のリスクや長期的なコストについても考慮した上でキャッシュフローを試算するように努めなければなりません。

空き室リスクが高まる可能性

例えば、若い女性ではオートロックなどのセキュリティ対策を重視している可能性があります。幼い子供を育てる世帯では、防音性や安全性を重視する可能性もあるでしょう。また、中には古いマンションを好まない人もいます。

このように、中古マンションの状態や築年数によっては、家賃の額にかかわらず最初から一定の人が入居者候補として除外されることもあります。そのため、条件が良い物件でなければ空き室リスクが増大し、家賃収入を得られない時期が生じるリスクもあるでしょう。

問題のある入居者がいる可能性

すでに入居者がいるマンションからオーナーチェンジすれば、家賃収入が最初から確約されているようなものと考えられます。しかし、入居者の中にはマンションオーナーや近隣住民にとって好ましくない人物がいることも事実です。

汚部屋問題や騒音問題は、今いる入居者や新しい入居者を遠ざけてしまうリスクです。もちろん、マンション投資では新築・中古にかかわらず問題のある入居者が入ってくることもあります。しかし、良い条件の物件が市場へ出されていた場合、すぐさま飛びつくのでなく、どうしてオーナーがマンションを売却しようとしているのか、その理由についても意識を向けることが大切です。

売却額が安くなってしまう

そもそも購入価格が安い中古マンションでは、基本的に売却時も価格が安くなります。そのため、マンション投資のメリットが得にくくなり、売却によってマンションを現金化しようとしても、売却益は希望した金額に届かないかも知れません。

また、周辺地価の変動などに期待して、少しでも値が高いタイミングでマンションを売却しようと待つ戦略もあるでしょうが、築年数に応じて資産価値は下がり修繕コストもかかるため、よほど慎重に検討しなければ結果的に損失が大きくなることも考えられます。

改正法の基準に達していない可能性

古い時代に建てられたマンションでは、現在の建築基準法や消防法の基準を満たしていないケースもあります。そのため、売却時に価格が大きく下がったり、リノベーションの際に改装費用が増えたりしないよう、あらかじめマンションの現状と現在の法規制について照らし合わせ、詳細に確認しておくことが不可欠です。

節税効果の計算が複雑化する

マンションは構造ごとに法定耐用年数が決められており、新築から法定耐用年数を超えるまで、取得費用を分割して減価償却費として経費計上することができます。ただし、中古マンションの場合、減価償却を行える期間は法定耐用年数から築年数を差し引いた残りの期間となり、場合によってはあまり節税効果を期待できないケースもあるでしょう。

一方、修繕費などのコストが高くなれば、経費として計上できる金額も増えます。

中古マンション投資では節税効果や必要経費についても、長期的かつ総合的に考えなければなりません。

金融機関の融資審査が厳しくなる

中古マンション投資は法定耐用年数として残っている期間が新築マンション投資よりも短く、投資プランについて考えなければならない要素も多いため、金融機関の融資審査を受ける際にも厳しい基準となってしまうことが少なくありません。

たとえ物件の取得費用が安くとも、金融機関からの融資額が少なくなれば自己資金の持ち出しは大きくなり、マンション投資をスタートさせた後の修繕リスクや空き室リスクへ備えられない危険性があります。

事前に中古と新築のメリット・デメリットを比較検討する

中古マンション投資におけるメリットは、不動産投資だからこそのリスクや問題はもちろん、物件が中古だからという理由にもとづいた内容も少なくありません。そのため、中古マンション投資のデメリットを減らそうとすれば、新築マンション投資を検討することもビジネス戦略として有効です。

ただし、新築マンションにも当然ながらメリット・デメリットがあります。そのため、実際にどのような物件を取得してマンション投資を始めるべきか、最初に様々な投資プランを比較検討した上で、自分の経済状況や投資目的、将来的なニーズも含めて適切に選択することが肝要です。