ワンルームマンション経営と一棟マンション経営のどちらを選ぶべき？

マンション経営としてワンルームマンションと一棟マンションのどちらを所有するべきか、それぞれのマンション経営スタイルの特徴やメリット・デメリットなどをまとめています。

ワンルームマンション経営のメリット・デメリット

マンションを一棟買いするのでなく、あくまでもワンルームマンションを所有して経営を考える際のメリットとデメリットをまとめました。ワンルームマンション経営うぃする始める前に、代表的なものを把握しておきましょう。

メリット

初期投資の金額を抑えやすい

ワンルームマンション経営におけるメリットとして、一棟マンション経営よりもイニシャルコストを抑えやすい点が挙げられます。当然ながら、ワンルームマンションはマンションの一室を購入して賃貸物件として運用するため、一棟マンションを購入するよりも取得費用は安くなります。

また、初期投資の金額を抑えられるため、必然的に不動産ローンを活用する場合も借入金を少なくできることがポイントです。

借入金を抑えられるということは毎月の返済額を抑えられるということであり、結果的にランニングコストについてもコントロールしやすくなります。

共有エリアなどのコストを負担しなくて良い

ワンルームマンションのオーナーとして収益物件を所有する場合、責任は自分が管理する居室にのみ発生するため、エレベーターフロアや廊下、玄関といった共用エリアについて修繕費やメンテナンス費用などのコストを負担する必要がありません。

そのため、共用エリアの電球交換や清掃業務、設備の不具合に関する対処といった作業の労力を軽減しやすいこともメリットです。

物件の選択肢が多い

ワンルームマンション経営の場合、一棟マンションを購入するよりも物件の選択肢が多いと考えられます。そのため、自分の投資戦略や事業プラン、ニーズに合致した物件を比較検討しやすいことは重要です。

デメリット

空室リスクが大きい

ワンルームマンション経営の場合、基本的に所有している部屋に入居者が現れなければ、その時点で家賃収入はゼロとなります。そのため、一棟マンションのように一部の部屋が空室でも、全体的に見れば家賃収入の総額でキャッシュフローが安定させるといった戦略が立てられません。

ワンルームマンション経営を考える場合は常に空室リスクに対する備えや、万が一に退去者が出た場合、次の入居者が現れるまでどのようにキャッシュフローを維持するのか考えておくことが必須です。

マンション全体の評判に影響されやすい

ワンルームマンション経営の場合、オーナーとして管理できるのは自分が所有する部屋のみであり、マンション全体については自ら管理することができません。どれほどワンルームマンションとして好条件を設定したとしても、マンションの共用部が不潔であったり、他の部屋の入居者に問題があったりしてマンション全体の評判が悪くなった場合、入居者から敬遠されてしまうリスクが大きくなります。

同じマンション内で競合が発生する可能性

同じマンション内で別々のオーナーがワンルームマンション経営を行う場合、設定家賃などそれぞれの部屋の条件によっては同じ間取りや物件内容にもかかわらず競合が発生してしまいます。

当然ながら、同じ物件条件であれば家賃の安い方に入居者が集まりやすくなりますが、価格競争を始めてしまうとそもそも家賃収入を得てもランニングコストをカバーすることが難しくなったり、利回りが低下したりしてしまうため、結果的に投資事業としての価値も下がってしまうでしょう。

ワンルームマンション経営に向いている人

ワンルームマンション経営に向いている人は、まず他にも投資事業を展開していたり、収入源を複数確保していたりと、分散投資やリスクマネジメントを適切に行える人となります。収入源が複数ある人であれば、仮に所有しているワンルームマンションが空室状態になってしまっても、次の入居者が見つかるまで他の収入によってランニングコストをまかなうことが可能です。

また、手元資金に余裕がある人もワンルームマンションに向いている人と考えられます。

その他、すでに不動産投資の経験がそれなりにあり、自分なりのメソッドやノウハウによって複数の物件を管理してきた経験のある人にとっては事業拡大の戦略として有効になるでしょう。

一棟マンション経営のメリット・デメリット

ワンルームマンション経営と違ってマンションを一棟丸ごと購入して始める一棟マンション経営にも、特有のメリット・デメリットが存在しています。ここでは一棟マンション経営における代表的なメリット・デメリットをまとめました。

メリット

空室リスクに備えやすい

一棟マンション経営の場合、家賃収入は所有しているマンション全体で考えます。そのため、仮に1室に空室が生じてしまったとしても、他の部屋に入居者がいて家賃がきちんと支払われていれば、全体としてキャッシュフローを安定させられる可能性が高まります。一棟マンション経営は実質的に収入源を複数確保する、分散投資としての事業プランを検討できる点がメリットです。

その他にも共用部に設置した自動販売機など、家賃収入以外の収入源を確保できるパターンもあります。

マンション管理を自己責任で行える

一棟マンションの場合、共用エリアの管理やメンテナンスなどをオーナーが自己責任でまかなわなければならない反面、マンション全体のケアをオーナーが自らの判断で検討できる点もメリットです。

マンション経営や不動産投資について自分なりの考えや希望などを抱いているオーナーの場合、ワンルームマンションよりも一棟マンションを購入してマンション経営を進めた方が自由度を高められるケースは少なくありません。

現物資産として価値があり出口戦略を立てやすい

一棟マンションは物件として資産価値があり、仮にマンション経営によるメリットを感じにくくなった際にも、現金化による出口戦略を考えやすいことは重要です。

ワンルームマンションの場合、部屋そのものに価値があってもマンション全体の条件が悪ければ購入希望者を探すことが難しくなる可能性が高まります。ですが、一棟マンションではマンション全体をオーナーが自己責任で管理してまとめられるため、販売戦略についてもオーナーの努力で品質向上を目指すことができます。

デメリット

初期投資の金額が高額になる

ワンルームマンションと一棟マンションを比べれば、必然的に一棟マンションを購入する金額の方が遙かに高くなります。そのため、ワンルームマンション経営よりも一棟マンション経営の方が初期投資も高額になりやすく、不動産ローンで資金をまかなう場合などは特に返済条件が厳しくなったり、毎月の返済額が高くなったりといったことが生じる点はデメリットと言えるでしょう。

また、不動産としての物件の資産価値が購入時よりも極端に下がってしまった場合、マンションを売却してもローンの残債を完済できないオーバーローンになってしまうリスクもあります。

共用部のコストやリスクを負担

廊下の電球が切れていたり、エレベーターに不具合が生じたりと、一棟マンションのオーナーは共用エリアについても管理責任が発生します。またマンションの外壁が劣化しているような場合、修繕コストが高額になってしまいます。

そのようなリスクに備えて積立金を入居者から確保しておくことができますが、積立金が高くなりすぎれば入居者の不満が高まりやすくなり、またそもそも修繕の度合いによっては積立金だけでカバーしきれない可能性もあるでしょう。

その他にも、不動産管理会社へ日常的な管理業務を委託するとして、悪質な管理会社に任せてしまうとゴミの回収が放置されたり、入居者のトラブルに対処してもらえなかったりとリスクが増大します。

資産価値の低下によるキャピタルゲインの減少

一棟マンションを現物資産として考える場合、実際にどの程度の価値で売却できるのか、また売却によって得られるキャピタルゲインはどの程度かといったことも意識しなければなりません。

もしマンションそのものの老朽化やトラブルだけでなく、周辺環境の変化や開発計画の有無などによって物件価値が減少してしまえば、それだけ出口戦略が不安定になってしまいます。

一棟マンション経営に向いている人

一棟マンションはワンルームマンションよりも購入費用が高額になるため、ローン審査でも高額な融資に相応しい人物かどうか審査される現実を無視できません。

長期間の返済計画でも安定して返済を続けられると、ローン会社や金融機関の審査担当者から信用されやすい、経済状況が安定している人や将来性が認められる人は一棟マンション経営に向いているといえます。

また、信頼できる不動産管理会社や不動産投資会社をしっかりと比較検討して、アンション全体を適正に管理できる状況を整えられる人であれば、マネジメントを行いやすい一棟マンション経営が適していると考えられるでしょう。

その他にも、相続税対策として、子供や孫へマンション経営を事業承継したいと考える人には一考の価値があります。

ワンルームマンション経営と一棟マンション経営はどちらを選ぶべき？

一般的に、ワンルームマンション経営の方が一棟マンション経営よりも初期コストを抑えやすいため、不動産投資の初心者であればワンルームマンション経営を選ぶべきと考える人は少なくありません。

その一方でワンルームマンションは空室リスクの影響が大きく、事前にしっかりとしたマーケティング調査を行い、物件の投資価値を見極めなければ失敗の可能性が高まりやすいことも事実です。

ワンルームマンション経営と一棟マンション経営にはそれぞれメリット・デメリットがありますが、信頼できる不動産会社を見つけて、長期的な投資計画にもとづいて事業を進めていこうと考える人にとっては、一棟マンション経営を検討する価値もあるでしょう。

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