マンション建築の前に知りたい
ワンルームマンション条例について

ワンルームマンション条例はワンルームマンションの新築について様々な規制やルールを定めた条例であり、国内の自治体ごとに様々なワンルームマンション条例が設けられています。マンション建築を考えている人は事前に把握しておくとトラブルを避けられるでしょう。

ワンルームマンション条例とは？

ワンルームマンション条例は、特に単身者向けのワンルームマンションの新築に関して、住環境の整備や建築条件の内容といったものを定めた条例です。また、それぞれの自治体が様々な規制やルールを条例化しています。

またワンルームマンションの定義は「部屋の専有面積」によって決められています。例えば、2DKの間取りであっても面積によっては「ワンルームマンション」へ分類されてしまうため、必ずしもワンルームの間取りだけに適用されるとは限らない点にも注意しなければなりません。

なお、ワンルームマンションに関する規制は大きく「条例」と「指導要綱」が存在しており、前者は法的に義務づけられたルールとして遵守することが必要です。

ワンルームマンション条例における主な規制内容

前提として、ワンルームマンション条例は各自治体が定めており、建築基準法と同様に遵守しなければならないルールであると同時に、地域によって内容が異なる場合がある点を理解しておきましょう。そのため、実際にマンション建築をプランニングする際には、必ず建設予定地を所管する自治体の条例をチェックしなければなりません。

ここでは一般的に考えられるワンルームマンション条例の規制内容やルールについて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

最低住戸面積に関する規制

ワンルームマンション条例において、最低住戸面積に関する規制や制限が設けられていることは少なくありません。

住戸とはマンションなどの集合住宅において、それぞれの入居者が借りる住居用の部屋を指し、ワンルームマンションの場合は各ワンルームの一つひとつが対象となります。

ワンルームマンション条例では通常、各住戸について確保しなければならない最低限の面積を定められています。それを下回る面積の部屋をワンルームマンションの1戸として新築することはできません。

そもそもマンション経営では個々の入居者から賃料を徴収して利益を出すという仕組み上、同じ面積のマンションでも、一棟あたりの戸数が多いほど家賃収入を増やしやすい性質を持ちます。しかし、個々のワンルームの面積を少なくするほど入居者の住環境の質は低下していき、借主にとって負担が大きくなっていく恐れが高まります。

そのためワンルームマンション条例ではそれぞれの住民にとって一定以上の生活品質や住環境を維持できるよう、マンション建築に際して最低限確保すべき住戸面積を定めているのです。

なお、住戸面積の下限は自治体ごとに差があり、新築マンションの設計前に必ず確認しておかなければなりません。

ファミリー住戸の設置義務

自治体によってはワンルームマンション条例の中に「ファミリー住戸の設置義務」を盛り込んでいることもあります。なお、ファミリー住戸とは文字通り単身者でなくファミリー世帯向けの住戸です。

ファミリー住戸は家族が暮らすことを前提とした部屋を指します。しかし、ファミリー層は分譲物件の購入や、将来的に持ち家を建てたりするケースも多いため、単身者向けのワンルームマンションよりも収益性が低くなりやすいデメリットがあります。単身者向けのワンルームマンションより家賃単価を上げやすいものの、そもそも住戸面積が大きくなるため、面積当たりの賃料はワンルームマンションより下がりやすい傾向にあります。

そのためワンルームマンション建築では基本的に単身者向けの間取りを前提としたいところですが、ファミリー住戸の設置義務を設けられている場合、条例の定めに従ってファミリー向けの住戸を確保しなければなりません。

マンション管理人の設置義務

ワンルームマンション条例によってはマンションに管理人の配置を義務づけている場合もあります。

マンションオーナーが管理人としてマンションで暮らす場合はともかく、管理人業務を委託する場合は人件費や委託料が必要になるため、マンションの収益性が低下することは問題です。

一般的にマンションの規模が大きくなるほどマンション管理人の設置義務に関する条件も厳しくなっており、日中何時間以上の駐在といった形で時間が定められていたり、週に何日以上の駐在が定められるケースも。自治体によっては駐在義務を定めず、一定規模以下のマンションであれば定期巡回のみで良いというケースもあります。

駐車場に関する規制

ワンルームマンション条例として駐車場に関する設置義務が定められている場合、その基準に応じて駐車スペースの面積や駐車台数の確保を講じなければなりません。

敷地面積が大きくない場合、駐車場の附置義務台数によっては確保すべき面積が大きくなりすぎて、住戸に使える面積が少なくなり、マンション経営の収益性が低下する可能性があります。そのため、住戸に使う面積を確保しながら必要な駐車台数も確保するために、平面でなく機械式駐車場の検討するケースも想定されるでしょう。

しかし、機械式駐車場は設置コストだけでなく維持していくためのランニングコストが発生するため、長期的に収益性を低下させて利回りを悪化させる要因になります。

その他の規制

紹介した規制以外にも緑地確保や防災備蓄倉庫の設置、バリアフリー化など自治体によって様々な規制を設けているため、細かくチェックしておきましょう。

ワンルームマンション条例が生まれた背景

ワンルームマンション条例が広まった背景としては、「マンションで暮らす住民の生活品質を維持・向上させたい」というものが考えられます。

しかし実態としては、そもそも自治体によっては単身者向けの住戸を増やしたくない、単身世帯を制限したいという目的を持っていることもあるようです。

ワンルームマンションを規制したり、単身者の数を調整したりしたい理由としては、ワンルームマンションのターゲット層である学生や独身の社会人などは地域活動への参加率が低く、単身者が増えすぎると自治会など地域活動の運営に支障がでる懸念があるためです。

また、学生などの単身者は住民票を移しておらず、住民税を生活している自治体へ納めないという問題もあります。

ワンルームマンション条例を前提として建築プランを考える

ワンルームマンション条例を踏まえてマンション建築の企画やデザイン、設計などをプランニングする際、いくつかのポイントを押さえておくことで効果的に建築プランを検討できるかも知れません。

ファミリー住戸の設置は上層階にする

一般論として、マンションではセキュリティ上の懸念や騒音などの問題から、低層階ほど借りられにくい問題があります。そのような中で、賃貸ニーズの弱いファミリー住戸を1階や2階といった低層階へ設置してしまうと、ただでさえ入居者が見つかりにくい部屋が一層に空室として継続されてしまう恐れが高まります。

また上層階ほど眺望が良くなり家賃設定も高めやすいため、ファミリー住戸の設置義務がある場合は基本的に上層階へファミリー住戸を設けるようにしましょう。

ワンルームマンション条例を回避できる小規模物件の検討

マンション建築予定地の敷地面積が大きくない場合、無理に面積いっぱいのマンションを建築してワンルームマンション条例に適合させるより、小規模のマンションを建築して条例を回避した方がコストパフォーマンスを高められることもあります。

ワンルームマンション条例では最低住戸面積の規制などがあると同時に、集合住宅として規制対象になる面積や物件規模の基準なども設けているため、状況に応じて小規模物件を検討することもひとつのコツです。

まとめ

ワンルームマンション条例は建築基準法と同様にマンション建築で遵守しなければならないルールであると同時に、自治体ごとに内容や基準が異なっている点も重要です。これにより、例えば同じ面積の土地であってもエリアによって建築可能なマンションの内容が違ったり、収益性が上下したりといったことも考えられます。

条例を無視してマンション建築やマンション経営は行えないため、まずは条例内容を正しく確認しておきましょう。