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※年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2400万円)をモデルケースとしています。

実際の金利と期間を考える

建築期間と生じる金利

3階建ての建築期間と作業内容と、建てる間に生じる金利

一般的なマンション建築であれば、建築期間はマンションの階数に2~5か月ほどになります。3階建てのマンションの場合、建築期間はおよそ5~8か月。更地にマンションを建てるだけなら比較的工期が短くなります。逆に、マンション建設予定地にすでに建物があり、解体作業からするのであれば工期は長くなるでしょう。

例えば、80坪の土地にマンションを建てる場合の費用は鉄骨だとおよそ8,640~1憶1,520万円。この費用を全額借りた場合の金利は以下のようになります。

金融金庫
借入金額上限 7,200万円
借入期間 最大20年
金利 固定金利
都市銀行
借入金額上限 1,000万~5憶円
借入期間 20~35年
金利 1~2%前後(固定か変動かによる)
地方銀行
借入金額上限 1~3億円
借入期間 30年
金利 2~5%
信用金庫
借入金額上限 2~5億円
借入期間 15~20年
金利 2~3%

毎月の返済回数が多ければ多いほど返済金額に金利が上乗せされていくので、返済額が増えてしまいます。初動資金をある程度蓄えてから不動産投資を始めるのが賢明です。

4階建ての建築期間と作業内容と、建てる間に生じる金利

4階建てマンションを建築する場合、建築期間は6~9か月。マンションの大きさを80坪と仮定した場合、費用は骨組構造が重量鉄骨だと1憶1520~1憶5,360円、鉄筋コンクリートだと1憶3,440~1憶9,200万円になります。

したがって、全額借り入れようとした場合の金利は以下の表のとおりです。

金融金庫
借入金額上限 7,200万円
借入期間 最大20年
金利 固定金利
都市銀行
借入金額上限 1,000万~5憶円
借入期間 20~35年
金利 1~2%前後(固定か変動かによる)
地方銀行
借入金額上限 1~3億円
借入期間 30年
金利 2~5%
信用金庫
借入金額上限 2~5億円
借入期間 15~20年
金利 2~3%

初動資金がある程度あれば、返済する金額を減らせるため、金利が発生する回数も減るので、費用を抑えることができます。できるだけ低金利の金融機関でローンを組むのも1つの手段ですが、その場合は返済するまでの期間は短いケースが多いでしょう。返済期間が長いところもありますが、最終返済年齢が70歳未満といった年齢制限がありますので、事前にしっかり確認してください。

5階建ての建築期間と作業内容と、建てる間に生じる金利

5階建てのマンションを建てようとした場合、その建築期間はおよそ7、8か月になります。同じ階層にたくさんの部屋を作らなければいけません。さらに、フロアごとに電気や排水などの住環境、内装や間取りが違うこともあるので、一戸建ての住宅よりも工期が長くなるのです。そして、マンションを80坪の大きさの土地に建てた場合、建築にかかる費用は鉄骨で1憶4,400~1憶9,200万円、鉄筋コンクリートで1憶6,800~2憶4,000万円。建築費用を金融機関から全額借り入れると、その金利は以下の表のとおりになります。

金融金庫
借入金額上限 7,200万円
借入期間 最大20年
金利 固定金利
都市銀行
借入金額上限 1,000万~5憶円
借入期間 20~35年
金利 1~2%前後(固定か変動かによる)
地方銀行
借入金額上限 1~3億円
借入期間 30年
金利 2~5%
信用金庫
借入金額上限 2~5億円
借入期間 15~20年
金利 2~3%

信用金庫は5億円まで借り入れが可能なところもあります。しかし、借入期間が短いため全額借り入れるのであれば、利回りが高い物件でないと返済が難しいでしょう。不動産投資には空室リスクなどのトラブルによって収入が減ることもあります。初動資金をある程度ためて、万が一に備えて返済に余裕を持たせたほうが安心です。

7階建ての建築期間と作業内容と、建てる間に生じる金利

7階建てのマンションを建てる場合、その工期はだいたい9~10か月ほど必要です。費用は全国相場だと1坪あたりの坪単価(鉄骨造)が71万7,300円と言われているので、80坪の土地に建てると仮定した場合はおよそ4億円。その建築費用を金融機関から全額借り入れした場合、金利は以下の表のとおりになります。

金融金庫
借入金額上限 7,200万円
借入期間 最大20年
金利 固定金利
都市銀行
借入金額上限 1,000万~5憶円
借入期間 20~35年
金利 1~2%前後(固定か変動かによる)
地方銀行
借入金額上限 1~3億円
借入期間 30年
金利 2~5%
信用金庫
借入金額上限 2~5億円
借入期間 15~20年
金利 2~3%

比較的高額の借り入れができる地方銀行や信用金庫であっても、審査が厳しかったり、物件のエリアが限られることがあるので良い物件を探すのに苦労したりすることも。自己資金をある程度ためてからだと、審査が通りやすくなることがありますので、借り入れする際はしっかり確認してくださいね。

10階建ての建築期間と作業内容と、建てる間に生じる金利

マンション建設にかかる建築期間は階数プラス2~3か月なので、10階建ての場合1年以上かかります。さらに、10階建て以上になると、日照権などの問題を調整しなければいけません。建設地周辺の住民から了承が得られなければ、それだけ工期も後回しになってしまいますので、スケジュールは余裕を持たせて進めたほうが良いでしょう。

建築費用は骨組構造によってかなり違います。全国の相場で10階建ての坪単位を見ると、都心で90~120万円ほど。したがって、1フロア80坪、坪単位100万円と仮定した場合、建築費用を単純に見積もっておよそ8億円かかることになります。

8億を全額借り入れるのは現実的ではありませんが、すでに自己資金で補えるだけの備えがある人であれば考慮しても良いかもしれません。

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