マンション経営するなら知っておきたい
不動産投資における複利効果

マンション経営は不動産投資の1種であり、投資事業ならではの複利効果を期待することが可能です。このページでは、マンション経営を行う際に知っておきたい複利効果の内容や、複利効果を目指す上で注意すべきポイントなどをまとめました。

そもそも複利効果とは？

複利効果とは投資事業によって得られる利益のひとつ。1つの投資によって得られた利益を別の投資を行う資金として活用し、さらに利益を増加させていく手法です。

例えば金利1％の定期預金に1000万円を預けたとして、1年後に10万円の利息を獲得するとします。そして、その10万円も同じ定期預金へ預けることにより、元金が増えるため翌年には得られる利息の総額もさらに上昇させるわけです。

複利効果は初期投資の金額を増やすことなく、投資の利益を増大させられる仕組みです。短期間で利益を倍増させることは難しいですが、安定した運用期間が長期化するほどに利益も増えていくことが特徴です。

マンション経営（不動産投資）における複利効果

マンション経営における複利効果の考え方としては複数のものがあり、どのようなスタイルで複利効果を目指すかによって方法や選択肢が異なります。

ここではマンション経営や不動産投資における複利効果を得る方法について、一般的なものを紹介します。

マンション経営で得られた利益を他の物件へ再投資

不動産ローンを利用してマンション経営を始めた場合、入居者が支払う賃料の一部をローンの返済へ回しますが、ローン完済後は返済が不要になるため賃料から経費を差し引いた残額が全て利益になります。

このタイミングから得られた利益を元手にして、マンションの買い増しなど新しい物件を取得して経営を広げれば、不動産投資の事業規模を拡大して利益性を増加させることも可能です。

あるいは、現在のマンションを売却して、その売却益でより事業性を強化できそうな不動産を購入してマンション経営の規模を増大するといった方法もあります。

リフォームやリノベーションで不動産価値を高める

新しいマンションの買い増しなどを行わなくても、現在の所有不動産のリノベーションやリフォーム工事を行って、不動産価値を高めてマンション経営の事業戦略をアップデートも可能です。

リフォームやリノベーションにかかる費用をマンション経営によって得られた利益でまかない、工事完了後は新たな価値を備えた不動産として家賃設定の金額を見直せば、不動産投資の複利効果を目指せます。

不動産ローンの繰り上げ返済

賃料収入が十分にあり、ローン返済も含めてキャッシュフローが安定している場合、ローンの完済時期を前倒しする繰り上げ返済をすることも良いでしょう。

繰り上げ返済をした場合、ローンの返済期間が短縮されるためトータルで支払う利息が減り、結果的に損失を軽減できるため複利効果としてメリットを得られます。

マンション経営（不動産投資）で複利効果を目指す際の注意点

マンション経営で複利効果を目指すためには、投資戦略や事業戦略として重要ですが、複利効果を追及する上でリスクマネジメントを考えることも欠かせません。

そのため、まずはマンション経営や不動産投資で複利効果を狙う際の注意点を把握しておきましょう。

借入総額が増えるリスク

例えばマンション経営によって得られた利益を下地にして新しい不動産を取得する際に、追加融資を受けたり新たに不動産ローンへ申し込んだりすると、当然ながら借入総額は増大します。

借入総額が増大するということは、不動産投資が失敗した際のデメリットやリスクも増大するため、あくまでもキャッシュフローを安定化させられるように十分なプランニングやシミュレーションを重ねることが不可欠です。

税金の金額が増えるリスク

マンション経営で利益が出たとして、当然ながら通常その利益には税金が課せられます。しかし得られた金額を別の投資へ回した場合、税金を支払うためのお金は自己資金から支出しなければなりません。

そのため、もしマンション経営や不動産投資によって得られた利益の全額を、複利効果を期待して再投資に回した場合、翌年に税金を支払うための費用が足りなくなって税金滞納などの問題につながる恐れがあります。

空室リスクや設備の修繕などのリスク

新しい物件を取得して不動産投資の規模を拡大しても、新しい物件において空室リスクや設備故障・修繕といったリスクは当然に存在します。

言うまでもなく、複利効果を期待して再投資や新規投資を行っても、その投資が失敗すれば複利効果を得られないもの。得た利益を失う可能性があることを念頭に投資規模を拡大する場合も冷静に事業戦略を立てなければなりません。

不動産投資には元本保証がない

銀行預金などと異なり、不動産投資には元本保証がありません。そのため投資が失敗すれば元本割れを起こすリスクが常にあることを覚えておきましょう。

マンション経営（不動産投資）の複利効果を高めるためのポイント

マンション経営などの不動産投資で得られた利益によって複利効果を追及していくには、入念な計画や準備が必要です。場合によっては不動産投資の専門家や有識者などに相談することも大切です。

マンション経営の成功ノウハウを速やかに蓄積する

マンション経営における複利効果を得るためには、何よりもマンション経営を安定させられる事業戦略や事業ノウハウが必須です。そのため、すでに行っているマンション経営の運用はもちろん、そのノウハウを速やかに自分の中で構築して、不動産投資の再現性を明確に考えられるよう努めましょう。

不動産投資やマンション経営の成功について再現性を期待できるノウハウや投資戦略を自分の中に構築して、次の事業計画のプランニングへ役立てるかどうかは、不動産投資における複利効果を目指す上で欠かすことのできないポイントといえるでしょう。

取得する不動産と融資のバランスを考えて計画する

長これまでの不動産運用によりまとまった資金を持っている場合でも、ローンの新規申し込みや、自己資金を全額投入が必要な不動産の購入はこれまでの利益を失う可能性も秘めています。

そのため、新たに取得する不動産の価値や投資性と、新たな融資によって生じる返済金や返済期間、キャッシュフローといった要素を、それぞれ対比させながら冷静に計画を練ることが大切です。

マンション経営における複利効果の追及や拡大は、あくまでも次の投資が成功して初めて叶えられるものだと覚えておいてください。

キャッシュフローで余裕が生じてもすぐに再投資へ回さない

不動産投資には空室リスクや設備の故障、施設の老朽化など様々なリスクがあり、加えて台風や地震といった自然災害によるリスクもあります。そのため、キャッシュフローに余裕が生じた際にすぐ次の投資へ全額投入して新しいマンション経営を始めてしまった場合、想定外のリスクやコストが発生した時に対処ができなくなります。

キャッシュフローに余裕が生じても、すぐさま再投資へ資金を回すのでなく、リスクに備えらた資金を準備し、その資金から上回ったぶんを再投資することも選択肢のひとつです。

信頼できる不動産投資のプロを見つけてタッグを組む

例えばすでにワンルームマンション経営を行っている人が、いきなり一棟マンションの経営を始めようとしても、注意すべき投資戦略や考えるべき事業計画は大きく異なります。また不動産のエリアや築年数、間取りによってもターゲットにすべき入居者が代わるなど、意識すべきポイントは少なくありません。

そのため複利効果の最大化を目指したい場合、信頼できる不動産投資の専門家を見つけて相談し、プロとタッグを組んで再投資に取り組むといったことも1つの方法です。

まとめ

複利効果は時間経過に比例して資産が雪だるま式に増大していく投資の概念であり、資産運用の本質ともいえる重要なポイントです。当然ながらマンション経営のような不動産投資でも複利効果の追及と最大化は重要な課題であり、単純な利回りを考えるだけでなく複利効果もセットに投資戦略を考えることが成功への道筋となります。

ただし、不動産投資で複利効果を追及する上ではリスクマネジメントも重要になるため、プロにも相談しながら冷静に計画していきましょう。