マンション経営する際に知っておきたい家賃滞納を防ぐ方法とは？

マンション経営のリスクとしては入居者が見つからない空室リスクが知られていますが、入居者がいても家賃滞納が発生してしまっては結果的に家賃収入を得ることができません。このページでは家賃滞納を防ぐポイントや対処法についてまとめました。

マンション経営で家賃滞納を防ぐ方法

マンション経営において、家賃滞納リスクを軽減するために考えるべき対処法としてはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは代表的な家賃滞納リスクの対策を紹介します。

入居者についてしっかりと審査する

入居者と賃貸契約を締結する前に入居を希望する人物について審査を行わなければなりません。マンション経営では空室リスクを解消するために、入居希望者が現れればすぐに賃貸契約を結んでしまいたくなることもあるでしょう。しかし、その入居者が家賃の支払い能力を備えていなければ、トラブルやコスト増加といった問題へつながります。

入居時の審査としては職業や経済状況、健康状態の確認の他、そもそも対面形式で担当者がきちんと希望者の様子をチェックするといったことも必要です。

また現代では入居審査のリモート対応を行っている管理会社などもありますが、その際にも確実に本人確認を行って、画面越しでも互いの顔を見られる形式で対応することが大切です。

入居者に連帯保証人を求める

借金の申込みと同様に、賃貸契約でも連帯保証人をつけてもらうことができます。連帯保証人がいる場合、仮に入居者が家賃を支払えなくなっても代わりに連帯保証人へ家賃を請求することが可能です。

当然ながら連帯保証人についてもしっかりと支払い能力をチェックしなければなりません。

家賃保証会社を利用する

連帯保証人が見つからないような場合、家賃保証会社と契約して家賃保証サービスへ加入してもらうといったことも有効です。

家賃保証会社は、契約者である入居者が家賃を支払えなくなった際に、マンションオーナーや不動産管理会社へ対して家賃保証会社から家賃の立替払を行います。また、その後の家賃回収についても家賃保証会社が入居者に対して行ってくれるため、マンション経営のオーナーや管理会社の負担を軽減でいることもポイントです。

家賃の自動引落・クレジットカード払い

家賃滞納を防ぐ具体策の1つとして、キャッシュレス決済を利用するという方法もあります。そもそも家賃滞納は常に入居者の悪意にもとづいて発生するわけでなく、うっかり入金を忘れているケースも少なくありません。

そのような事態に備えて、銀行口座からの自動引落や、クレジットカード払いといった支払い方法を選択してもらうことも有効です。カード払いであれば口座残高が一時的に不足していてもカード会社が支払ってくれるため安心です。

信頼できる不動産管理会社へ集金業務を委託する

マンション経営における管理業務を管理会社へ委託する場合、そもそも管理会社が適切な集金業務を行ってくれなければトラブルのリスクが増大します。

そのため、実績のある不動産管理会社を見つけることはもちろんとして、実際に担当者と面談して本当に信頼できそうな管理会社であるのか確認しておくようにしましょう。

マンション経営で家賃滞納が発生してしまった場合の対処法

事前に家賃滞納リスクへ備えておくことは大切ですが、それでも家賃滞納が発生してしまう場合はあります。ここでは家賃滞納が起きてしまった後で実行すべき対処法についてまとめました。

事実確認・管理会社との相談

期日に家賃が振り込まれていないといった問題が発生した際には、どのような状況になっているのか事実確認を行ってください。

レアケースですが、銀行システムの不具合などによって引落や支払いができず、家賃の支払いがオーナーや管理会社の口座へ反映されていないといった可能性もあります。

いきなり入居者が悪意で家賃滞納を行ったと決めつけるのでなく、管理会社と相談・連携ながら、あくまでも冷静に状況を確認することが大切です。

入居者への電話連絡

家賃滞納が発生していると確認できた場合、担当者から入居者へ電話による確認を行ってもらいます。この際にも故意に家賃滞納をしたはずだと決めつけるのでなく、まずは支払期日や家賃支払いの有無について入居者へ確認するという形式を保ってください。

入居者の中にはうっかり日付を誤っていたり、入金を忘れていたりする場合もあり、速やかに対処してもらうことが大切です。

督促状の郵送

入居者への電話が通じなかったり、電話連絡を行っても一向に家賃が支払われなかったりする場合、督促状を郵送しましょう。

なお、督促状はマンションのオーナーが自分で作成して郵送するのでなく、きちんとノウハウを有している不動産管理会社などから送ってもらうようにします。

催告

督促状を送付しても入居者が家賃の支払いに応じない場合、改めて催告を行います。

催告とは、債権者が債務者に対して借金や家賃の支払いを求めるように請求・通知する行為であり、基本的には催告書を郵送して行われます。

家賃滞納者への訪問

電話連絡や督促状、催告書などを無視して入居者が対応しようとしない場合、入居者の居室や登録されている職場などを訪問して、実際に入居者と会って家賃の適正な支払いを求めることも重要です。

ただし、家賃滞納者に対する訪問であってもいたずらにその人物の社会的信用を損なうような訪問の仕方をしたり、現地で違法性のある行為によって請求を行ったりすることは絶対に避けましょう。

法的措置の検討

家賃滞納を続ける入居者が説得や相談に応じず、連帯保証人などからも家賃の支払いを行ってもらえない場合、管理会社や弁護士へ相談して法的措置を検討するといった流れになります。

なお、家賃滞納で訴訟問題に発展するような場合、そもそも退去してくれないといった問題にも発展するリスクがあるため、事前の状況確認が大切です。

マンション経営で家賃滞納者に対して行ってはいけないこと

マンション経営において家賃滞納者が発生した場合、明らかに滞納者に非があるとしても、オーナーや管理会社が法的にやってはいけないことも少なくありません。

法的に問題のある行為によって家賃滞納者へ請求を行ったり、違法な取り立てや名誉毀損などを行ったりした場合、そもそも家賃を請求できなくなる恐れがあるばかりか逆に訴えられてしまう恐れもあるため注意が必要です。

マンションの玄関やポストなどへの督促の張り紙

マンションの部屋の玄関や壁、ポストなど他の人の目に見える場所へ督促状を張り出したり、張り紙によって家賃の支払いを求めたりといったことは避けてください。

たとえ家賃滞納が事実であったとしても、これは滞納者（入居者）の社会的信用や名誉を毀損する行為として、違法性があると判断される可能性が高まります。また郵送による督促状などであっても高圧的な文章や脅迫めいた文言を使うことはNGです。

連帯保証人として登録されていない人への連絡・督促

連帯保証人として登録されていない入居者の家族や親族、恋人、友人などへ家賃の督促や支払い請求を行うことも問題です。

連帯保証人として登録されていない人物に対して家賃滞納を知らせることは、張り紙などと同様に名誉毀損といった違法行為へ該当する可能性があります。仮に相手が入居者の親や兄弟、子供であってもこの原則は共通です。

また貸金業法において、債務者でない人へ立替払を請求するといったことは禁止されています。

資格のない第三者への取り立て依頼

家賃滞納の問題で対処すべき当事者や、当事者から法定代理人として依頼を受けた弁護士など、適正な資格や条件を備えていない第三者へ督促や請求、取り立て行為を依頼することも厳禁です。

特に、弁護士資格のない人物が「当事者の代わりに問題を解決しようとする行為」は非弁行為・非弁活動として犯罪に当たることもあります。

自力救済による解決

自力救済とは、当事者が司法の定めるルールを無視して自分の力で問題を解決しようとする行為です。

例えば、家賃滞納を続ける入居者の家へオーナーが勝手に入って資産を確保したり、銀行の窓口で資産の差し押さえを求めたりといった行為は絶対に止めましょう。また、家賃滞納を続ける入居者への対応として、部屋の玄関の鍵を勝手に変えてしまうといったことも自力救済となります。

自力救済は様々な犯罪行為に該当するリスクがあり、たとえオーナーの方が家賃滞納をされている被害者であったとしても、決して行ってはいけません。

まとめ

マンション経営やアパート経営では、空室リスクと同様に家賃滞納リスクも収入減少などのトラブルへつながる事業課題であり、そもそも家賃滞納が発生しないよう事前にきちんと入居審査や対策を行っておくことが大切です。

また、もし家賃滞納が発生してしまったとしても、感情に流されて誤った行為に走るのでなく、冷静かつ法的に認められた手順や方法で対処しなければなりません。

信頼できる管理会社であれば家賃滞納リスクについてもノウハウを備えているため、会社選びをしっかり行うこともリスクマネジメントの1つとなります。