マンションの大規模修繕

このページでは、マンションの大規模修繕をお考えの方に向けて、工事の進め方や費用の相場、意識すべきことなどを具体的に紹介していきます。マンションの大規模修繕を行うとなると、ある程度のまとまった時間、そしてコストがかかります。居住する人たちのためにも、事前にどんなことを考えていくかを把握するのは重要です。

マンションを大規模修繕するときの流れ

マンションを大規模修繕していく際は、長期にわたる修繕計画をつくり、それに則って進めていきます。そこで具体的な流れを把握しておくことは、後のトラブルを回避するためには非常に重要です。

マンションを診断する

マンションは、おおむね築10年、あるいは前回の修繕工事から10年をめどに、建物の劣化状況を確認するための調査・診断をしていく必要があります。長い間確認を怠っていると、いざトラブルが発生したときにはすでに修復不可能、あるいは修繕できるとしても非常に高額な工事費用がかかってしまう場合があるので注意が必要です。

マンションの診断については、管理業協会に申請すれば受けられます。ただし、実際にかかる修繕費用はマンション側が負担することになるので、説明を聞いて納得した上で進めていきましょう。

施工会社を決める

修繕工事の実施を決定した後は、工事を行う施工会社を決めます。その際のポイントは、過去の施工実績です。同じ規模、あるいはさらに大きな規模の施工実績がある会社であれば、ノウハウもあり、信頼に足る仕事をしてくれるでしょう。一方で、施工実績のない会社の場合、金額だけを見れば魅力的であっても、施工品質が満足のいくものにならない可能性があります。どの業者を選ぶかは今後のマンション経営にも影響してくるので、慎重に選ぶ必要があるでしょう。

施工会社が決まった後は、工事内容やスケジュールを決め、工事に関する説明を住人に向けてする必要があります。工事期間中は騒音や景観、インフラの面などで住人に不便をしいてしまうこともあるため、住人の理解を得られるよう丁寧な説明を心がけましょう。コミュニケーションを取らずに工事を進めてしまった場合、後のトラブルを招くことにもなりかねません。

アフターケア

マンションの大規模修繕を行う際には、よほどのことがない限り、住人が生活している中で進めることになります。洗濯物が外に干せない、騒音があるなど、通常時にはないストレスを感じ、苦情を訴えてくる人もいるかもしれません。少しでもそうした声に応え、住人がストレスを感じないように対応していくことが重要です。

たとえば、工事の期間。いつまで工事が続くか分からないと、住人もストレスが溜まってしまいます。工事がいつからいつまで行われるか、休みの日はいつなのかなど、スケジュールを明確にしておくといいでしょう。マンション内の掲示板にそうした情報を共有することで、住人の不安やストレスを少しでも和らげられます。

そして工事が終わった後は、予定していた修繕が滞りなく行われているかをチェックします。その内容次第では次の修繕工事に関わってくることもあるため、細かい部分までしっかりと確認するようにしましょう。また、もし工事の漏れや不具合があった場合には、すぐに施工会社に連絡をする必要があります。速やかに連絡がとれるような体制を確保しておくようにしてください。

マンションの大規模修繕にかかる費用

マンションの大規模修繕では、さまざまな箇所をチェックし、修繕していきます。費用はマンションの規模や種類、修繕内容によって幅がありますが、ある程度の目安を知っておくと、コストをイメージしやすくなるでしょう。

修繕にかかる一般的な相場

一般的には、マンションの修繕費は一戸あたり75万~125万円が相場となっています。修繕費用は一度に支払うと非常に高額になるので、マンションの共益費、さらには費用修繕積立金などを毎月住人からもらって積み立てておき、修繕費用に充当していく形になります。

マンション運営をしていく際には、あらかじめ修繕費用の概算を計算しておき、そこから一戸あたり毎月いくら積み立てていくべきかを計算しておくといいでしょう。

また、自治体によっては工事の内容に応じて助成金や補助金が降りることもあります。一度、行政の制度についても下調べしておくと、サポートが受けられるかもしれません。

工事ごとの修繕費用の相場

マンションの修繕費用を算出するには、工事前に修繕が必要な部分を調べておく必要があります。その上で、どの工事にいくらかかるのか目安を把握しておくことが、より適正な金額で修繕を行う上では大切なことです。

外装塗装工事の相場・期間

マンションの外装塗装工事は、1㎡あたり3,000~7,000円が相場とされています。マンションの大きさによって面積は大きく変わるため、費用も大きく変動します。また、どんな塗料を使うかによっても価格は変わります。塗料によっては汚れがつきにくかったり、建物へのダメージを軽減してくれたりするようなものもあるので、そうした塗料を使えば後の修繕費用を抑えることにもつながります。予算と合わせ、適正なものを使うようにしましょう。

また、塗装工事は足場を組んだり高圧洗浄をしたり、ヒビ割れ箇所を下処理したりと、塗装以外にもさまざまな工程があるため、マンションが大きければ施工期間も長くなります。小さなマンションであれば1~3ヵ月、大きなものだと半年以上施工期間が必要になることもあります。

防水工事の相場

防水工事は、大規模修繕をするにあたっては必ずやらなくてはいけない工事の一つです。マンションの屋根は常に日光や風雨にさらされ、経年劣化が起きやすい場所であるため、劣化を放置しておくと雨漏りなどが起きやすくなります。そうなったときに修理をしても、一時しのぎにしかならないこと、また大規模な工事で多額の費用がかかることが考えられます。そうした事態を防ぐため、定期的な防水工事は必要不可欠だと言えます。

防水工事は、アスファルト防水やシート防水であれば1㎡あたり3,000~6,500円、ウレタン防水なら3,500~6,000円くらいが相場となります。

給水・排水工事の相場

給水や排水に関する工事の場合、1棟あたりおおむね70万~200万円ほどの費用がかかります。戸数によって費用は変動し、戸数が多いマンションほどコストは大きくなります。給排水設備の耐用年数はおおよそ20年と言われていますが、交換は非常に手間のかかる工事であるため、トラブルが起きてからだと住人に不便を強いてしまうことになりかねません。そのため、交換時期が来たら不具合がなくても交換しておくことをおすすめします。

給水管の工事では、仮設ホースを設置して行います、また排水管の工事中は住人が水道を使えなくなるので、事前にスケジュールをチェックし、住人に告知をしておく必要があります。

足場や飛散防止シートの相場

マンションの大規模修繕では外壁工事などを行うために、足場を組む必要があります。こちらは1㎡あたり600~1,500円が相場と言われています。足場の種類によっても値段は変わるので、作業内容と照らし合わせ、適したものを採用していくようにしましょう。

マンションの大規模修繕で意識すべきこと

マンションの大規模修繕を行っていく場合、高額な費用がかかることから、作業内容についてはきちんと把握しておく必要があります。その中で、意識すべきことをいくつか挙げていきます。

費用の節約

大規模修繕において意識したいのは、できる限り費用を抑えることです。しかし費用を抑えるために、修繕工事を施工会社に一括して依頼する場合でも、業者に任せっきりにするのは危険です。なぜなら第三者の目が入らないことで、相場よりはるかに高い費用を請求されたり、談合によって意図的に工事費用を吊り上げられたりといったリスクがあるからです。例えば、本来不要な工事や資材などが計上され、結果として大きな金額になることもあり得ます。そういったリスクを防ぐためにも、修繕設計と施工を別々に行う設計監理方式で契約すると良いでしょう。

設計監理方式のメリットとして、修繕設計や調査をする人と、実際に施工する人が分かれているので第三者の目線で工事内容を決められます。そのため結果的に費用が抑制できる場合があります。

追加費用について

マンションの大規模修繕を行う場合、事前の調査で全ての工事箇所を正確に見つけることは難しいと考えておきましょう。工事をしていく中で見つかった新たな施工箇所については、追加費用が発生します。総じて、最初の見積もりから5%程度は上乗せしてコストがかかる、と考えておくといいでしょう。

大規模修繕で最も追加費用が発生しやすいのが、外壁タイル工事です。外壁タイルに関しては足場を設置した段階で初めて正確な数字が分かるので、見積もり段階ではある程度のブレが出てきてしまうからです。そのため、外壁タイル工事に関して費用が追加で発生するのが一般的となっています。費用については、ある程度余分に予算を見積もっておくと、不測の事態にも対応できるでしょう。

複数社の見積もりを比較する

見積もりを取る際は、複数社の見積もりを取り、金額や内容を細かく比較することが大切です。それぞれの会社のプランや施工費を比較することで、必要なものとそうでないものが見分けられるでしょう。複数社の見積もりを一度に出したい場合は、一斉に見積もり依頼ができるサイトの活用もおすすめです。無駄なコストを削減するためにも、複数の会社を検討して決めるようにしましょう。

マンション経営と大規模修繕

マンション経営をしていくうえで、大規模修繕は避けられない問題でしょう。中古マンションの場合、タイミング次第では利益が出る前に大規模修繕を行わなければならず、予定外の費用がかさむ懸念点があります。一方、新築であれば初期費用はかかるものの、維持費が抑えられる可能性があります。そういった側面を加味した上で、マンション経営を考えていくことが大切です。

簡易収支シミュレーション

  • 物件価格 万円

    ※0~999999の整数を入力してください

  • 年間家賃
    収入
    万円

    ※満室時の年間想定家賃収入を入力
    ※0~999999の整数を入力してください

  • 諸経費率 %

    ※賃貸管理費、建物管理費などの諸経費を入力
    (通常、家賃収入に対する10~20%が目安)
    ※0~100の整数を入力してください

  • 年間
    手取り収入
    万円

    ※家賃収入-(家賃収入×諸経費率)

  • 年間支出 万円

    ※家賃収入×諸経費率

  • 利回り %

    ※年間手取り収入÷物件価格

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※小数点以下は、すべて四捨五入します。
※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。

●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)

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