高収益が期待できるマンション建築会社3選

クラスト

管理費無料

年間手数料目安0万円

アヴェントハウス

管理費家賃の2.75%

年間手数料目安最大66万円

シノケンハーモニー

管理費家賃の5%

年間手数料目安最大120万円

●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)

マンションオーナーの収益

家賃収入はマンション経営において事業の主軸です。しかし、実際には家賃以外にも収入源となり得る設備投資があります。

ここでは家賃収入やその他の収入について調査しました。

マンションオーナーが収益を得る方法

家賃収入

マンション経営における主な収入源は家賃収入です。そのため、事業プランやキャッシュフローも家賃収入を柱として考えていくことになります。

高額な家賃を設定すれば収益を高められる可能性がありますが、マンションの価値に見合っていない家賃額を設定してしまうと空室リスクが上昇します。あくまでもバランスを考えながら家賃を設定することが収益性を高めていくポイントです。

家賃の相場や設定額は、マンションの種類や品質だけでなく、地域のニーズや競合物件の相場なども考慮すべきもの。専門家の意見も参考にしながら、冷静に判断・決定しましょう。

家賃収入以外の定期収入

家賃収入以外で定期的な収入を得る方法として、駐車場や駐輪場の使用料、インターネット利用料といったものがあります。

これらの収入は基本的に入居者から毎月家賃と合わせて支払われるお金ですが、入居者のライフスタイルによって変動するため固定収入とは言えません。また、インターネットだと回線使用料が発生するため、収益という点では大きな額にはならないでしょう。マンションに自動販売機やコインパーキングを設置しているなら、入居者以外の利用者から収入を得られます。

その他にも、「共益費」や「管理費」として入居者から費用を集める場合もありますが、これらは共用設備の修繕や管理人の人件費にあたるもの。収益としてはカウントできませんが、経費を充当する目的で徴収すべき項目です。

マンションの売却益

マンションオーナーが最大の収入を一度に得る方法には、物件売却による現金化があります。

マンションの売却は出口戦略として、必ず事前にプランニングしておかなければならない要素です。マンション売却を前提とした収益プランは本末転倒ですが、いざという時に判断を悩んだり誤ったりしないよう、最初に適切な道筋を検討していくようにしてください。

最重視すべきは家賃収入の安定

駐車場収入や自販機収入、共益費といった収入は、あくまでも家賃収入に副次的なものとして考えます。

例えば現時点で自動車を所有している入居者であっても、暮らしていく中で車を手放して駐車場契約を解消するかも知れません。反対に、家族が増えて車を購入し、新たに駐車場契約を結ぶ場合もあるでしょう。

不確定要素で収益改善を図るのではなく、施設修繕対策で物件の価値を維持し、空き室対策で収入の安定化を重要視するのが堅実な方法です。

マンションの支出について考える

収入から支出を差し引いた金額が収益

マンションを経営していくには、定期的なメンテナンス費用や保険料などのランニングコストが発生します。

マンション経営における収益とは、家賃収入などの合計から、運営管理に必要な支出(ランニングコスト)を差し引いた金額と考えられます。

マンション経営における支出の種類

マンション経営のランニングコストには、設備のメンテナンスや施設の修繕、保険料の支払いといった費用の他にも、固定資産税や都市計画税といった公的なコストがあります。また、運営管理を不動産会社や管理会社へ委託している場合、管理委託料も発生します。

税金

日本全国の不動産にかかる固定資産税や、市街化区域内の不動産にかかる都市計画税など、税金は絶対に無視できない支出です。

マンション経営で得た収益の金額によっては、所得税や住民税も発生します。

保険料

火災保険や地震保険など、建物の損壊リスクや事故へ備える保険料も重要な支出といえます。また、空室リスクに備えた実務的な保険料などもあるため、コストメリットを考えて加入を検討すると良いでしょう。

管理委託料・仲介手数料

不動産管理会社へ管理業務を委託している場合、毎月の管理委託料が発生します。ただし、家賃保証型サブリース契約などで管理も含めたトータルで委託している場合は、管理委託料が包括されている場合があります。

その他、入居者募集やマンションの案内を不動産会社へ委託しているなら仲介手数料が発生するのが一般的。入居者の入れ替わりのたびに発生するため、入居から退去までの平均年数(平均回転期間)を想定した上で、試算することが重要です。

修繕費・補修費

劣化した施設や設備の修繕、補修にかかる費用も必ず想定すべき項目です。

なお、修繕費が生じるポイントに関しては、入居者が暮らす中で自然に生じた損耗や破損もあり、例えば壁紙の張り替えなどはマンションオーナーの負担になります。退去時のチェックで、入居者の責に帰すべきところは請求するようにしましょう。

建物維持管理費・管理費/修繕積立金

日常的なメンテナンスや点検といった維持管理費は、マンションの価値を保つために必要なコスト。一棟マンションのオーナーなら回収する側になりますが、区分マンションオーナーなら「管理費」や「修繕積立金」として支払う側になります。もしもの際に必要な経費なので、しっかり積み立てておきましょう。

ローン返済

ローン返済は元金の返済と利息の支払いをセットで考えます。

家賃収入が滞ってもローン返済は毎月必ず発生するもの。キャッシュフローを事前に考えながら、借入期間や借入額を検討しましょう。 金利変動のタイミングで借り換えすれば長期的な支払額が下がる可能性があるので検討する価値はあります。

イレギュラーな支出

入居者とのトラブルや訴訟費用など、思いがけない費用が発生することもあります。また、トラブルはコスト以上に物件価値を低下させるため、そもそも生じさせないようにリスク管理を徹底するように意識してください。

マンションオーナーが収益を上げるポイント

建設したマンションで収益を上げていこうと思えば、返済金や税金の計算といったマンション経営の前に考えるべきポイントと、ランニングコストの削減や家賃額の見直しといった経営開始後に考えていくべきポイントの、両方について把握しておくことが必須です。

事前の計画段階で具体的な収入の数字を見極めることは困難ですが、立地条件や周辺の家賃相場、地域特性を見極めながら可能な限り正確で適切なプランを立てていくようにしましょう。

また、信頼できるパートナー会社を見つけて、建設コストや借入額が適切かどうかも合わせて考えていくことが肝要です。

簡易収支シミュレーション

  • 物件価格 万円

    ※0~999999の整数を入力してください

  • 年間家賃
    収入
    万円

    ※満室時の年間想定家賃収入を入力
    ※0~999999の整数を入力してください

  • 諸経費率 %

    ※賃貸管理費、建物管理費などの諸経費を入力
    (通常、家賃収入に対する10~20%が目安)
    ※0~100の整数を入力してください

  • 年間
    手取り収入
    万円

    ※家賃収入-(家賃収入×諸経費率)

  • 年間支出 万円

    ※家賃収入×諸経費率

  • 利回り %

    ※年間手取り収入÷物件価格

【管理コストで比較した】
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※小数点以下は、すべて四捨五入します。
※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。

  • クラスト

    管理費

    無料

    年間手数料目安

    0万円

             

    マンション建設と不動産管理を始めて45年以上の歴史を持つクラスト。管理費は無料。建築設計部門と不動産管理部門がタッグを組み、オーナーと一丸になって高収益を得られる体制を確立しています。入居者・建物管理などのマンション管理サポートが無料!

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  • アヴェントハウス

    管理費

    家賃の2.75%

    年間手数料目安

    最大66万円

    タウングループのアヴェントハウスでは、約4万戸の管理実績を誇っています(2020年9月末時点)。グループ全体のリサーチ力を武器としており、幅広い運用計画を提案可能です。

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  • シノケンハーモニー

    管理費

    家賃の5%

    年間手数料目安

    最大120万円

    3万7,000戸以上の物件を抱えるシノケンハーモニー(2020年3月末時点)。非常に大きな需要を誇る首都圏に自社ブランドのデザイナーズマンションを企画しており、経営成功のサポートをしています。

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※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)