マンションオーナーの収益

家賃収入はマンション経営において事業の主軸です。しかし、実際には家賃以外にも収入源となり得る設備投資があります。

ここでは家賃収入やその他の収入について調査しました。

マンションオーナーが収益を得る方法

家賃収入

マンション経営における主な収入源は家賃収入です。そのため、事業プランやキャッシュフローも家賃収入を柱として考えていくことになります。

高額な家賃を設定すれば収益を高められる可能性がありますが、マンションの価値に見合っていない家賃額を設定してしまうと空室リスクが上昇します。あくまでもバランスを考えながら家賃を設定することが収益性を高めていくポイントです。

家賃の相場や設定額は、マンションの種類や品質だけでなく、地域のニーズや競合物件の相場なども考慮すべきもの。専門家の意見も参考にしながら、冷静に判断・決定しましょう。

家賃収入以外の定期収入

家賃収入以外で定期的な収入を得る方法として、駐車場や駐輪場の使用料、インターネット利用料といったものがあります。

これらの収入は基本的に入居者から毎月家賃と合わせて支払われるお金ですが、入居者のライフスタイルによって変動するため固定収入とは言えません。また、インターネットだと回線使用料が発生するため、収益という点では大きな額にはならないでしょう。マンションに自動販売機やコインパーキングを設置しているなら、入居者以外の利用者から収入を得られます。

その他にも、「共益費」や「管理費」として入居者から費用を集める場合もありますが、これらは共用設備の修繕や管理人の人件費にあたるもの。収益としてはカウントできませんが、経費を充当する目的で徴収すべき項目です。

マンションの売却益

マンションオーナーが最大の収入を一度に得る方法には、物件売却による現金化があります。

マンションの売却は出口戦略として、必ず事前にプランニングしておかなければならない要素です。マンション売却を前提とした収益プランは本末転倒ですが、いざという時に判断を悩んだり誤ったりしないよう、最初に適切な道筋を検討していくようにしてください。

最重視すべきは家賃収入の安定

駐車場収入や自販機収入、共益費といった収入は、あくまでも家賃収入に副次的なものとして考えます。

例えば現時点で自動車を所有している入居者であっても、暮らしていく中で車を手放して駐車場契約を解消するかも知れません。反対に、家族が増えて車を購入し、新たに駐車場契約を結ぶ場合もあるでしょう。

不確定要素で収益改善を図るのではなく、施設修繕対策で物件の価値を維持し、空き室対策で収入の安定化を重要視するのが堅実な方法です。

マンションの支出について考える

収入から支出を差し引いた金額が収益

マンションを経営していくには、定期的なメンテナンス費用や保険料などのランニングコストが発生します。

マンション経営における収益とは、家賃収入などの合計から、運営管理に必要な支出（ランニングコスト）を差し引いた金額と考えられます。

マンション経営における支出の種類

マンション経営のランニングコストには、設備のメンテナンスや施設の修繕、保険料の支払いといった費用の他にも、固定資産税や都市計画税といった公的なコストがあります。また、運営管理を不動産会社や管理会社へ委託している場合、管理委託料も発生します。

税金

日本全国の不動産にかかる固定資産税や、市街化区域内の不動産にかかる都市計画税など、税金は絶対に無視できない支出です。

マンション経営で得た収益の金額によっては、所得税や住民税も発生します。

保険料

火災保険や地震保険など、建物の損壊リスクや事故へ備える保険料も重要な支出といえます。また、空室リスクに備えた実務的な保険料などもあるため、コストメリットを考えて加入を検討すると良いでしょう。

管理委託料・仲介手数料

不動産管理会社へ管理業務を委託している場合、毎月の管理委託料が発生します。ただし、家賃保証型サブリース契約などで管理も含めたトータルで委託している場合は、管理委託料が包括されている場合があります。

その他、入居者募集やマンションの案内を不動産会社へ委託しているなら仲介手数料が発生するのが一般的。入居者の入れ替わりのたびに発生するため、入居から退去までの平均年数（平均回転期間）を想定した上で、試算することが重要です。

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修繕費・補修費

劣化した施設や設備の修繕、補修にかかる費用も必ず想定すべき項目です。

なお、修繕費が生じるポイントに関しては、入居者が暮らす中で自然に生じた損耗や破損もあり、例えば壁紙の張り替えなどはマンションオーナーの負担になります。退去時のチェックで、入居者の責に帰すべきところは請求するようにしましょう。

建物維持管理費・管理費／修繕積立金

日常的なメンテナンスや点検といった維持管理費は、マンションの価値を保つために必要なコスト。一棟マンションのオーナーなら回収する側になりますが、区分マンションオーナーなら「管理費」や「修繕積立金」として支払う側になります。もしもの際に必要な経費なので、しっかり積み立てておきましょう。

ローン返済

ローン返済は元金の返済と利息の支払いをセットで考えます。

家賃収入が滞ってもローン返済は毎月必ず発生するもの。キャッシュフローを事前に考えながら、借入期間や借入額を検討しましょう。 金利変動のタイミングで借り換えすれば長期的な支払額が下がる可能性があるので検討する価値はあります。

イレギュラーな支出

入居者とのトラブルや訴訟費用など、思いがけない費用が発生することもあります。また、トラブルはコスト以上に物件価値を低下させるため、そもそも生じさせないようにリスク管理を徹底するように意識してください。

マンションオーナーが収益を上げるポイント

建設したマンションで収益を上げていこうと思えば、返済金や税金の計算といったマンション経営の前に考えるべきポイントと、ランニングコストの削減や家賃額の見直しといった経営開始後に考えていくべきポイントの、両方について把握しておくことが必須です。

事前の計画段階で具体的な収入の数字を見極めることは困難ですが、立地条件や周辺の家賃相場、地域特性を見極めながら可能な限り正確で適切なプランを立てていくようにしましょう。

また、信頼できるパートナー会社を見つけて、建設コストや借入額が適切かどうかも合わせて考えていくことが肝要です。

マンションオーナーの収益はどれくらい？

不動産投資におけるマンションオーナーの収益は、基本的に家賃収入の設定額に比例して大きくなり、ローンの返済金や保険料、メンテナンス費用といった経費に反比例し減少します。

仮に10部屋のマンションで全室の家賃設定額が月10万円、入居率が100％と仮定すれば、家賃収入は1年間で1200万円となります。

• 年間家賃収入＝10万円／部屋×10部屋×12ヵ月＝1200万円

これに各部屋の入居者から月8千円の共益費を回収し、さらに半数の入居者が月2万円の駐車場を契約しているとすれば、合計の収入は以下のようになるでしょう。

• 年間家賃収入＝1200万円
• 共益費＝8千円／部屋×10部屋×12ヵ月＝96万円
• 駐車場契約料＝2万円／部屋×5部屋×12ヵ月＝120万円
• 合計金額＝1416万円

なお、駐車場は家賃と合わせて契約する場合、消費税が非課税となります。

上記に対し、毎月のローン返済額が50万円、保険料や各種メンテナンス料、リスク管理の積立金といった経費の合計が1部屋当たり3万円とすれば、通常経費の合計額と収入との差額は以下の通りです。

• 毎月の経費＝50万円＋3万円／部屋×10部屋＝80万円
• 年間の経費＝80万円×12ヵ月＝960万円
• 年間収益＝1416万円－960万円＝456万円

この計算であれば年間収益は456万円となりますが、実際にはさらに固定資産税をはじめとした税金や、イレギュラーな経費の発生による支払いがあります。加えて入居者が一世帯減るごとに月額家賃収入が減ることも収益を計算するさいに、考慮しましょう。

マンションオーナーが収益を上げる7つのポイント

入居率を維持・向上したり、思いがけないトラブルやメンテナンスといった経費の発生を抑えたり少なくすることは重要ですが、実際には思い通りにいかないこともあるでしょう。

そのため、マンションオーナーとして具体的に収益性を高めていけるよう、基本の考え方を把握しておくことが大切です。

1.借入金を適切な範囲で少なくする

マンション経営において最大の経費は、設備の修繕や施設の補修などのイレギュラーな出費を除くと、基本的にローンの返済金です。

ローンの返済金は入居者がいようがいまいが必ず発生し、滞納すればマンション経営そのものが破綻しかねません。そのため、原則として月々の返済額は想定家賃収入の40％以下、高くても50％以下に抑えられるようプランニングすることが重要です。

ただし、返済額を減らそうとローンの借入期間を長くすれば、月々の返済額は減るものの利息の総額が大きくなり、利回りが低下してしまいます。

そのため、ある程度の利回りを追求しつつ返済額も減らすならば、借入金額を抑えることが合理的な解決策なのです。

当然ながら借入金を減らせば初期投資の金額が減り、物件の選択肢も狭まります。しかし、高額なマンションに頼らなければ根本的に成立しない投資プランでは、銀行やフリーローンなどの融資審査で落とされる可能性も高まるでしょう。

初期投資の額は重要ですが、マンション経営を成功させるには、単に高級マンションを取得するのでなく、効率的な不動産経営プランを考えていくことも肝心です。

2.入居者にとって立地の良い物件を選ぶ

立地環境の良い物件は、それだけで入居希望者へのアピールポイントになります。

立地の良い物件はニーズが高く、必然的に空室リスクも抑えやすいことから物件取得にかかるコストが高い傾向にあります。ただし、立地の良い物件であっても築年数や周辺施設、間取りの問題などで比較的安く取得できる可能性もあるでしょう。

また、直線距離は駅から近くても坂道が多かったり、徒歩や自転車であればスムーズに通行できても車の乗り入れが難しかったりといった立地条件もあり得ます。

ただ単に「立地条件の良い物件」を探すのでなく、ターゲットにする入居者の属性や地域特性などを吟味した上で、「入居候補者にとって立地条件の良い物件」を検討するのがよいでしょう。

3.築年数の新しい物件を選ぶ

築年数の新しい物件を選ぶメリットはいくつかあります。

まず、新しい物件はそれだけで賃貸ニーズへアプローチできる点です。古い物件でも気にしない人はいますが、新しい物件でなければ不安な人もいます。そう考えると、新しいマンションの方が入居者の募集をかけた時にアピールできる範囲を広げられるといえるでしょう。

当然ながら分母が大きくなるほどに入居者も見つかりやすくなるため、ターゲット層の範囲を拡大できる築浅物件を選ぶことが重要なのです。

また、新しい物件を選ぶ理由として税制上のメリットも挙げられます。

物件には構造ごとに法定耐用年数が定められており、物件の築年数が少ないほど法定耐用年数の残数は大きくなります。

法定耐用年数は減価償却を始め、節税対策を考える上で重要な基準となるため、効率的なキャッシュフローを構築するなら築浅物件の方が有利です。加えて、築浅物件の方が建物としての信頼性が高くなるので、ローン審査に受かりやすくなります。

4.信頼できる品質の建物を適正価格で建てる

マンションオーナーとして不動産経営を始めるには、既存の物件を購入するだけでなく、自分で新しいマンションを建築する方法もあります。

新築マンションは自分で物件のコンセプトや各部屋の間取り、全体のデザインや設備などを決められるため、よりこだわりの詰まった不動産投資を行えることが魅力です。

ただし、マンション建築は様々な工程で管理される大規模工事であり、関与する不動産デベロッパーや建築会社、インテリア業者なども多くなります。

新築マンションの施主であるマンションオーナーが設計や工事の全体を監理して物件を建てるのは、現実的に困難です。そのため不動産会社などのビジネスパートナーを窓口として工事を進めていきますが、ここで悪徳業者に引っかかると低品質高価格な物件の工事を提案されかねません。

また、金額的には適正であっても、手抜き工事などでマンションの耐久性や耐震性に不安が生じることもあります。

マンションを新築する場合、必ず信頼できる専門家を代理人やパートナーとした上で、プロの知見にもとづき本当の意味で高品質・適正価格のマンションを見極められる環境を整えましょう。

5.借入金返済額を減価償却費の金額以下とする

減価償却費は、最初に支払った物件取得の費用を、法定耐用年数などにもとづいて分割し、確定申告時に毎年の経費として計上する費用です。減価償却費は今現在に支払いが生じていない費用を、書類上の経費として計上できる点が重要です。

具体例を挙げれば、年間300万円の家賃収入があるとして、減価償却費で100万円を計上した場合、書類上は差し引き200万円のプラスとなりますが、実際に手元に残るお金は300万円のままとなります。

この制度を踏まえ、減価償却費とローンの返済額を同程度、もしくは返済額の方を少額に抑えることがポイントです。

減価償却費は先払いしている物件取得費を後から経費として計上するための制度であり、決して減価償却費の分が儲かっているわけではありません。しかし、借入金に対する返済金と減価償却費のバランスを取ることで、実質的なローン返済の負担を相殺して安定したキャッシュフローを構築が可能となります。

また、減価償却費によって浮いたお金をメンテナンスなどに回せば、物件価値を維持しつつ、入居者や入居希望者へ好印象を与えられるといった期待もできるでしょう。

6.リスク管理の費用対効果を高める

マンション経営におけるリスクマネジメントには、火災保険や地震保険など災害に備えるようなものだけでなく、他にも様々なプランがあります。例えば保証会社と契約して家賃保証を利用する方法も1つです。家賃保証を契約していれば万が一に家賃滞納が発生した際にも無収入状態を回避できるため、キャッシュフローの安定性を高められます。ただし保証会社へ支払う手数料が経費に上乗せされるので、全体の基本収益が下がることも事実です。

その他、家賃保証と似ているリスク管理としてサブリース契約といった方法も挙げられます。いずれにしてもリスク回避の施策には相応のコストが発生するもの。むやみに契約やサービスを増やすのでなく、それぞれのコストとリスクのバランスを検討して、リスクマネジメントの費用対効果を高めていくことが大切です。

7.現状の管理会社を見直す

マンションの管理をアウトソーシングしていると場合、マンションの管理体制や現状に不満があれば、管理会社を変更することも検討しましょう。

また、管理状況には満足していても、手数料や管理コストが高い場合、手数料の安い管理会社を探すことも方法のひとつです。

管理会社へ委託する業務には物件の管理だけでなく、入居者の募集や賃貸契約の仲介といったものもあります。そのため、プロモーションを得意とする管理会社を見つけられれば、退去者が出ても速やかに新しい入居者を見つけられるかも知れません。