マンションの法定耐用年数

法定耐用年数とは？

構造や材質で決められる法定耐用年数

マンションの法定耐用年数とは、建物の用途や構造ごとに法的に定められている期間です。その品質や価値を保っていられると公的に想定される耐久期間を表しています。

一般的に、重量鉄骨や鉄筋コンクリート造のように構造や材質が強くなるほど耐用年数も長くなり、木造建築物では耐用年数も短くなります。

住宅に関する法定耐用年数の例

物件の法定耐用年数は国税庁によって定められており、マンションを含めた居住用の「住宅」に関する法定耐用年数は、以下のようになっています。なお、年数は全て新築時点から起算されるのがポイントです。

• 木造建築物：22年（合成樹脂造を含む）
• 軽量鉄骨造：19年(骨格材の厚みが3mm以下)
• 軽量鉄骨造：27年(骨格材の厚みが3mmを超え4mm以下)
• 重量鉄骨造：34年（骨格材の厚みが4mmを超える）
• 鉄筋コンクリート造：47年

参考元：東京都主税局「減価償却資産の耐用年数表」（2021年9月時点）pdf

法定耐用年数と物理的な耐久年数は異なる

法定耐用年数は税法によって公的に定められている期間です。実際の物件の劣化や耐久度は、設計やデザイン、利用状況などによっても異なるため、法定耐用年数が過ぎたからといって、即座に破損や倒壊のリスクが発生するわけではありません。

法定耐用年数は、物理的な物件の耐久期間よりかなり短く設定されています。適切な維持管理を行うことで、マンションの物件価値はさらに長く保つことが可能です。

法定耐用年数は税額に関わる数字

法定耐用年数が税法で定められていて、固定資産税の償却資産に関わるものです。

マンションを取得したり建築したりする初期コストは、一括で経費として計上することはできません。マンションの取得費は法定耐用年数に応じて必要経費として分割した上で、毎年の確定申告で申告できます。これが減価償却です。

マンションの構造で法定耐用年数が変われば、マンション取得費を経費として計上できる期間や金額も変化します。長期的なキャッシュフローを考えていく上で、法定耐用年数を理解しておくことは不可欠です。当然ながら、マンション経営を節税対策として考える場合も、法定耐用年数を考慮する必要があります。

法定耐用年数はローン審査の判断基準の1つ

法定耐用年数は節税対策やキャッシュフローなどへ直接的に影響するため、銀行でローンを申し込む場合も重要な判断基準になります。

例えば、マンションオーナーが法定耐用年数を超えて家賃収入を得られると想定していても、銀行や公庫などの金融機関では法定耐用年数の範囲内での完済を想定してローン審査を行います。

出口戦略においても法定耐用年数の残期間が重要

基本的に、法定耐用年数を超過した物件では、金融機関のローンを利用できません。そのため出口戦略としてマンションを売却する場合は、法定耐用年数を超えている物件や残りの期間が少ない物件だと、購入希望者が見つかりにくかったり、売却額が想定よりも下がってしまったりという可能性があります。