サブリース（一括借上）のリスク

一括借り上げ（サブリース）にかんするリスクを調査しました。

一括借り上げ（サブリース）のメリットとは

現在、マンション経営の主流となりつつある一括借り上げ（サブリース）システム。そのメリットを記載してみました。

• 不動産会社が一括管理を行なうので、賃貸経営の知識がなくとも賃貸物件を建てて資産運用することができる。
• 入居者に対する管理業務の全てを不動産会社が行なうため、オーナーが煩わしい対応をしなくてもよい。
• 空室が出ても、空室分も保証されているため、オーナーには同額の保証金が支払われる。
• 入居者の原状回復は不動産会社または提携・管轄する管理会社側が責任を持つ。

これらのメリットを見て、どう感じたでしょうか？

上記のように、一括借り上げとは、メリットばかりのように思えますが、実は、大きな懸念点があるのです。こんなメリットがあるのに、大きな懸念点があるの？と疑問に思う人もいるかもしれませんが、よく思い出してください。魅力的と感じる人も多くいるかもしれません。しかし、これらの甘いメリットだけを見てしまい、契約をして大失敗をしてしまったオーナーさんもいます。

中には、自己破産をしてしまった人もいます。このページでは、一括借り上げの注意すべき点を紹介しながら、実際にあった事例や注意すべき点をこのページで確認していきましょう。マンション経営で一括借り上げを検討している人は、今一度契約内容を良く理解し、自身にとって損がないか、契約内容には納得できるものか、見極めることが重要です。

一括借り上げ（サブリース）のデメリット

一括借り上げ（サブリース）のデメリットとは何でしょうか？下記に注意点とトラブルケースをまとめてみました。

家賃収入に対する10～20％程度の手数料が発生する

空室や滞納リスクが解消される一方、管理会社に対して、通常、満額家賃に対する10～20%という手数料を支払わなければなりません。基本的に、家賃収入が減るほど、利回りは悪くなるので、高収益を目指すオーナーにとって、手数料が増えることは大きなデメリットとなります。

借り上げ賃料を契約途中で大幅に下げられることがある

一括借り上げの契約内容は、管理会社によって違いますが、一般的に2年ごとに契約更新があり、その際に借り上げ賃料を見直すという文言が必ず入っていると思います。

受注を目当てに無理な賃料設定をしているケースがあり、悪質な会社は、数年後に大幅に引き下げることを前提に当初の借り上げ賃料を高めに設定しているケースがあります。

自衛手段としては、オーナー自らが周辺の賃料相場を調べ、自分の物件の適正な家賃を算定し、提示された借り上げ賃料が妥当かを判断することです。

経済は常に変動があり、新築時の賃料が30年後まで保証されることはまず有り得ません。

管理会社自体いつ潰れるか分からない、ということを念頭におき、契約する必要があります。

査定額が低い

一括借り上げでは、管理会社から賃料支払いで儲けるシステムです。

この賃料支払いでのポイントは、オーナーが決めることができないという点があります。

通常の不動産物件であれば、オーナーが自由に価格を設定することができます。もちろん、周辺施設と明らかに金額が違うと入居者が入りにくくなるので、常識的な範囲内での値段設定が必要です。

しかし、管理会社になると賃料は、管理会社のさじ加減で決まります。査定の場合「確実に入居が見込める額」で行われるので、希望している家賃よりも、さらに低い価格で査定されることがあります。査定が低いと自然と価格が下がってしまうので、賃料支払い時に納得できる額にならないケースになることが多い。と言えるでしょう。

オーナーから解約すると違約金が発生するケースも

契約書に「オーナーから解約する場合は違約金が発生する」と書かれている場合、中には、家賃の2年分などの法外な違約金を取られてしまう悪質なケースもあります。

その場合、管理会社の値下げ交渉は強気です。

物件管理も粗雑で空室対策もまともにしないのに、借り上げ会社だけが利益を上げ続け、オーナーは解約もできず、ローンの支払もままならない事例もあるのです。

契約前には、違約金についての確認も必ず行ないましょう。

借地借家法を盾にして解約を拒まれるケースも

あるオーナーが、管理会社からの賃料振込みが滞り出したのを不安に思い、解約を申し出ました。

しかしながら、管理会社からは「借地借家法上の正当事由がないので解約できない。契約書に書かれていても無効だ」と主張されてしまいました。

この場合、一括借り上げは、オーナーと管理会社との賃貸借契約なので、通常の入居者個人との契約と同様に借地借家法が適用されます。

そうなれば管理会社が「借家人」として法によって保護されてしまうのです。

正当事由がない限り、オーナーから解約することができないのが、現行法律のデメリットです。

割高な大規模修繕を発注する悪質な会社の存在

契約書に「修繕工事は管理会社に依頼しなければならない」と書かれている場合、たとえそれが他社よりかなり割高な金額であっても、依頼先を変えることはできません。

大規模修繕は金額が大きいため、オーナーの収支計画に大きな影響を与えてしまいます。

一括借り上げのデメリットはたくさんありますが、最大のポイントは担当することになる管理会社です。管理会社の選択が、一括借り上げでは、とても大切なポイントになります。選び方を失敗してしまうと、トラブルor自己破産に直結してしまうケースもあるので、注意が必要です。

管理会社が、利益重視の悪質な会社でないかどうかを見極めてから契約することが大切です。

管理会社を見極める方法

リスクを回避する上で、大切な管理会社の見極め。一括借り上げで気をつけることはたくさんありますが、管理会社を見極めることが大切です。そこで、見極める上で大切にしておきたいポイントをまとめました。

１．オーナー層が単身高齢者ばかり

管理会社のオーナー層はどのようになっているかを見極めることも大切です。オーナー層は？と管理会社に聞いて明確な答えをしない会社は注意が必要です。特に気をつけなければならないのが、単身高齢者ばかりの管理会社です。単身高齢者に、営業を持ちかけて半ば強引な契約を結んでいる場合があります。単身高齢者のオーナーをカモにして、強引な契約内容で展開している管理会社は、目先の利益しか考えていないことが多いので注意が必要です。そのためにも、年齢層を確認することはとても大切です。

２．ニーズを無視した物件の提案

マンションは持っていないけど、これから持っている土地でマンションを建てようと考えている人には、注意すべきポイントです。管理会社に物件の提案をしてもらうことは悪いことではありませんが、一括借り上げの場合、管理会社に都合の良い物件を提案されることもあります。例えば、24㎡6室ではなく、14㎡10室と提案する場合です。同じ土地でも14㎡にすれば部屋も増えて利回りが良くなると思わせることができますが、実際こんな物件に住む人は本当にいるのか？というものです。駅から遠いのに、物件を契約させようとするケースもあります。物件をまだ作ってない人は、変な提案をすることがあるので必ず周辺施設と見比べて勝算があるかどうかを確認しましょう。

３．支払い10%以上の提案は要注意

支払い時のパーセンテージもしっかり確認しましょう。手数料の10%以上を提案してくる場合、何か裏があると思った方が良いと考えましょう。特に分厚い賃料の物件の場合、手数料を10%以上に提案してくるところもあります。この場合、目先の利益は良いかもしれませんが、マンションを維持する費用を考えると結果的に損をすることもあるので、注意が必要です。

４．収益計算のシミュレーションは、必ず自分で行う

管理会社が収益計算のシミュレーションを提示してくる場合もありますが、必ず自分で一度行うようにしましょう。管理会社は都合の良い数字を並べて提案してくる場合があります。契約を交わしてしまうと、不利になるのはオーナーさんなので、大事な部分は必ず自分で行うようにしましょう。

このように、あの手この手を使って管理会社は契約させようとします。一括借り上げで楽をして儲けることが出来ると思っていたら、大きな間違いです。

一括借り上げと管理委託契約の選択

このように、一括借り上げでは、メリットもたくさんありますが、デメリットも多く潜んでいます。知識がないと、なんとかなると思い、そのまま契約を進めてしまいますが、それはかなりリスクがある選択です。 マンション経営は、他人に丸投げして成り立つようなものではありません。それで成立するのは、よほど駅から近くてどんな状況でも、必ず入居者がいるという物件ですが、そのような物件はあまりありません。確かに、新築から10年程度は、適切な市場調査に基づいた設備仕様と賃料であれば、空室もほとんどないといえます。

また、入居者獲得にも苦労することはあまりないですし、物件のメンテナンスも清掃以外手間がかかりません。

ですので、経験豊富なオーナーは、利益の出易いこの時期にわざわざ借り上げ手数料を支払わず、一般的な管理委託契約で済ます場合も多いのです。

たとえ、入居者との間にトラブルが発生しても、管理会社が対応してくれます。

煩わしさのない一括借り上げですが、コスト・収支面の他、契約内容についても良く検討し、契約することが、資産運用を成功させるカギとなります。

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