節税対策の効果

賃貸マンションを経営すると、所得収入が増えるだけでなく、節税効果があると言われています。不動産を所有している人が、営業マンに「節税対策になりますよ！」と言われたことはないでしょうか。

しかし、初心者の人には、節税効果があると言われてもよくわかりません。

ここでは、節税効果のポイントについて解説しながら、賃貸マンション経営の節税対策の効果についてまとめています。

不動産の課税の仕組み

マンション経営の節税効果を解説する前に、不動産の課税の仕組みを理解しておくと良いでしょう。

不動産の課税は、不動産所得に対する課税をさします。

これは、マンション経営で得た利益も含まれます。この課税金額がどのように決まるのかと言うと、家賃などの不動産収入から必要経費を引いたものが課税金額となります。

この時、必要経費とは一体どのようなものなのでしょうか。必要経費は、減価償却費が大きく関係しています。また、ローンの元金は経費ではありません。利息は経費になります。とこのように、経費にも細かい分類があるので注意が必要です。それでは、節税効果について詳しく解説していきましょう。

賃貸経営の節税効果を考える

賃貸経営の大きな魅力の一つが、税制上の優遇措置を活用できる点です。

日本では、活用しないものや贅沢と考えられるものには高い税金が課せられます。

反対に、社会的に有意義と考えられるものには税金が控除される傾向にあり、住まいを提供する事業は、社会的貢献度が非常に高いと認められています。

ですので、賃貸経営には、固定資産税、相続税、所得税にまで、様々な優遇措置があるのです。

固定資産税

例えば固定資産税。アパートやマンションは住宅用地として、東京都の場合、土地の課税標準が更地や駐車場と比較すると6分の1という大幅な減税になるのです。※地方によって多少の違いはあります。

建物についても、新築の場合には、一定の軽減措置があります。

さらに、アパート・マンション用地には貸家建付地となることで相続税評価が約2割も下がるという特典も。

更地や駐車場と比べて資産価値が低くなるので、税金が安く済みます。

建物の評価は固定資産税評価額によって評価され、通常、建築コストの5～6割となるため、その差額分が節税されることもメリットでしょう。

また、将来的な相続を考えた時、家賃収入を貯めておくと、相続時の納税資金の確保にもつながります。

相続税

マンションを相続税に置き換えた場合、どれくらい節税効果が現れるか具体的に見ていくと、通常新築マンションの相続税は、建物費用の50%前後になります。

更にこの物件が賃貸であれば、さらに30%控除されるので、かなり安くなるのです。

通常の土地を相続するのであれば、ここまで節税することが出来ないので、土地のままにしておくよりもマンションにして経営をした方がかなりの節税につながります。また、節税するだけでなく、賃貸にしてしまうことで家賃収入もある程度見込むことが出来るので、オススメです。

アパート経営は、収支計画では当初の損益収支が赤字になるため、初期投資の大きい事業。その結果、赤字分を他の所得と通算することで課税所得も少なくなります。

優遇の具体例

具体的な例をとって、この優遇について解説していきましょう。例えば年収1000万円の人が、マンション経営で300万円の損失を出したとしましょう、この場合、年収は、1000万円なのですが所得は、300万円引いた額の700万円になります。1000万円で確定申告をしなければならないはずですが、これが、マンション経営を節税とつなげることが出来るからくりです。しかし、注意をしなければいけないことがあります。赤字が出ているので所得税が安くなっているということです。赤字が出ている状態では、よくない影響も現れます。

例えば、銀行に融資をしてもらいたい場合、マンション経営が赤字となると、融資を受けることが難しい。ということも予想されます。あくまで、一時的に節税ができると思っておきましょう。収支計画上、減価償却費によって、赤字が出たとしても、トータルの現金収支はプラスであり、節税効果は大きなメリットをもたらしてくれるのです。

節税効果も大切ですが、耐用年数を過ぎてしまうと効果がどんどん小さくなってしまいます。

そのため、どれくらいの期間で節税効果があるのか。ということも理解しておく必要があります。

ちなみに、5000万円の物件を新築で購入した場合、償却率は0.022になります。5000×0.022＝110万円/年となります。つまり、年間で約110万円節税出来ることになります。このように考えると魅力的な制度といえるのではないでしょうか。また、新築物件に対しても、戸数が10戸と９戸では節税効果が異なります。節税がどれくらい受けられるかは、事前にシミュレーションをしておくと良いでしょう。このように、様々な点を考えるとかなりの節税効果があります。それだけではありません。マンション経営するともう１つのメリットがあります。

マンション購入初年度と2年目以降の節税効果の違い

マンションを購入した初年度は、購入にかかった諸費用と減価償却費を計上できます。

すると帳簿上、不動産所得がマイナスとなり、所得税･住民税を大幅に減らし、かなりの節税効果を生み出すことができます。

2年目以降は、購入にかかった諸費用が計上できなくなるため、それを除いた固定資産税やローン金利、修繕費・保険料、減価償却費等のみが毎年計上されます。

その結果、不動産所得がプラスとなって、節税効果はほとんどなくなってしまいます。

不動産投資をする前には、初年度だけでなく、数年間の事業収支予測をシミュレーションした上で契約をすると良いでしょう。

2年目以降の節税効果に関しては、あまり期待ができませんが、家賃収入はオーナーにとって大きなメリットがあるのです。

黒字化した場合の節税対策

黒字化をした場合、よく行われる方法が名義を他の人に変えるものです。奥さんや、子どもの名義にすれば、所得と合算されないので、税金も少し軽減されます。しかし、それでも所得がおおければ自然と税金も大きくなるので、注意が必要です。とはいえ、かなりの控除の恩恵を受けることが出来るのもマンション経営の特徴であるといえるでしょう。

きちんと計画を立て、収益が上がる方法を検討するようにしましょう。

住宅ローン控除との違い

マンション経営の節税と住宅ローン減税の違いについて説明します。

住宅ローン控除は、居住用の不動産を購入した人に適用される制度であり、購入後10年間は年末残高に応じて所得税（不足分は住民税からも）を取り戻せるものです。

マンション経営の「節税」とは、オーナーが「事業者」として経費を計上し、払いすぎた分の所得税・住民税を取り戻せるというものです。

つまり、この制度を簡単に説明すると、住宅ローン控除はローンの残高に応じて控除額が異なります。そのため、定まった金額があるということではありません。また、この控除を受ける場合は、指定された書類を提出し確定申告をしなくてはなりません。この書類作り、かなり手間がかかる作業なので事前にどのような書類が必要なのか、ということを把握しておく必要があります。

一方で、経営の節税は控除とは異なるので、ここまで複雑な制度ではありません。両方とも税金を少なくするという意味では同じですが、実際は全く方法が違うものなので、その違いがあることを理解しておくとトラブルを事前に回避することが出来ます。

不動産会社を立ち上げて、節税をする方法

マンション経営が順調に行われると、節税効果にもある程度の限界が見えてきます。これ以上節税が出来ないという状態に来ると次に考えるのが不動産会社を立ち上げるということです。不動産会社を設立することで確かに節税効果があります。しかし、これにはメリットとデメリットがあるので注意が必要です。どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

＜メリット＞

• 不動産所得が給与所得になるので、給与控除を受けることが出来る
• 経費の項目が増えるので、純粋な節税対策の選択肢が広がる
• 青色申告の損失繰越控除期間が9年間になる
• 相続税対策としての有効性
• 法人は、税率が下がる可能性があるので、節税効果につながる

このようなメリットがあります。つまり、不動産会社にすれば、マンション経営にかかると思われる税金を節税することが期待出来るのです。一方でデメリットもあります。

＜デメリット＞

• 税理士の報酬など、維持・運営費用の発生
• 赤字の場合でも７万円の税金がかかる
• 法人設立をするにあたり、諸費用がかかってしまう。
• 社会保険に加入する必要がある
• 個人より税務調査が行われやすくなる

このように考えると、デメリットもあります。会社を経営することになるので、それなりの維持費が必要になります。法人にした方が節税になるか、それともそのままの方が良いのか。迷った場合は、専門家の意見を聞くと良いでしょう。何も考えずに決めることだけは必ず避けましょう。

マンション経営で計上できる経費とは？

マンション経営による不動産所得を確定申告する際に困ってしまうのが「計上すべき経費は何？」という点かもしれません。

確定申告では、納税額を節税するための第一歩が、計上できる必要経費をもれなく計上すること。あっと驚くような裏技で節税することはできませんが、しっかりとマンション経営の経費を確定申告で計上できれば節税への近道になりますよ。

確定申告が必要なのはなぜ？

会社を設立するのではなく、個人としてマンション経営を行う場合。確定申告は自分の所得（儲け）と税額を税務署に申し出るために必要不可欠なステップです。

所得税と住民税が確定申告によって決められるわけですが、所得税は設け（所得）に対して課せられる税金で、例えばマンション経営で1,000万円の所得を。会社勤務で600万円の所得をもらっている方は、合計所得1,600万円に対して所得税が課せられます。また、住民税は申告された所得税額をもとに計算されることとなりますので、必然的に所得額が多ければ多いほど住民税は高くなります。

前置きが長くなりましたが、確定申告による所得額をもとに税額が決められるという仕組みはわかっていただけましたでしょうか？申告する所得額を減らすには、計上すべき経費を全て計上するのが正攻法。そのため、できるだけ所得額を減らすためにマンション経営で計上できる経費を知って、もれなく、計上することが納税額を節約する一番の近道になるのです。

マンション経営で計上できる経費項目

それでは早速、マンション経営で計上できる経費項目にはどんなものがあるかをみていきましょう。一つ一つのご説明は後からするとして、まずはざっとどんな項目があるかをご紹介します。

• 税金
  ・不動産取得税
  ・印紙税
  ・登録免許税
  ・固定資産税
  ・都市計画税
  　※不動産投資が事業規模になれば事業税も必要です
• 管理費
  ・エレベーター、給排水、電気設備等建物設備の保守管理にかかる費用
  ・共用部（エントランス、廊下等）の清掃費用
  ・消防設備の法定点検費用
  ・管理組合の運営にかかる費用
• 修繕積立金
• 賃貸管理代行手数料
  ・入居者募集にかかる費用
  ・家賃集金代行
  ・退去時のクリーニングなど内装工事手配
  ・エアコン・給湯器等各部屋の設備交換費用
  ・各種契約業務にかかる費用
• 保険料
  ・火災保険
  ・地震保険
  ・賃貸住宅費用補償保険
• 減価償却費
• 修繕費
• ローン関連
  ・ローン返済額のうち、利息分
  ・ローン保障料
• 外注費
  ・税理士、弁護士、司法書士への報酬等
• マンション運営に関して発生した旅費交通費
• マンション運営に関して発生した通信費
• 新聞図書費
• 接待交際費
• 広告宣伝費
• 消耗品費
• 青色事業専従者給与

いかがですか？実にたくさんの項目があることがわかります。それでは、一つひとつの項目にどんな経費が当てはまるのかを実際に解説しましょう。

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税金

マンション購入時、不動産取得税や印紙税などさまざまな税金を支払うこととなります。こうした税金は、経費として計上できます。また、取得すると毎年支払わなければならない固定資産税や都市計画税も、マンション経営の経費として計上できます。

ただし、住民税や所得税、消費税などは経費として計上できませんのでご注意ください。

管理費

その名の通り、マンションの管理運営で必要となる経費を指します。マンション経営をしていると、例えば廊下の電球交換の費用など小さなものからエレベーターの修繕費用、消防設備の点検費用などさまざまなお金がかかります。

建物管理会社にマンション管理を依頼しているなら、月々支払っている管理費を計上できますのでいくら払っているかをしっかり記録し、書類を取っておきましょう。

修繕積立金

建物管理会社にマンション管理を依頼する場合、毎月修繕積立金を支払っています。この修繕積立金とは、将来の外壁塗り替えなど大掛かりなマンションの修繕のためにプールしておくお金。積立金とは呼ばれていますが、こんな経費も計上できるんですね。

ただし、管理組合との規約で、マンションを売却した際に不動産積立費が返却されるという規定がある場合には、修繕積立金は経費として計上できないのでご注意ください。

賃貸管理代行手数料

賃貸管理会社は、建物の管理以外にも入居者募集や家賃滞納者への集金代行、退去者が出た場合のクリーニング、各部屋の設備交換などさまざまな管理業務を代行してくれています。この時にかかった費用も、マンション経営の経費として計上できます。

保険料

一般的な住宅と同じように、マンションオーナーになると火災保険や地震保険などの各種保険に加入することとなります。これらの損害保険料ももちろん経費として計上できます。

減価償却費

確定申告では、不動産取得時にかかった費用を取得年に一括計上するのではなく、減価償却費として分割して計上できます。分割期間はマンションの利用可能年数によって異なります。

マンションの減価償却費は、建物部分のみにかかります。平成28年度以降に取得したマンションは、減価償却の対象となる費用をマンションの利用可能年数で割り、毎年一定額を減価償却費として計上します。

修繕費

実際にマンション経営をしている期間に内装工事やエアコンなど部屋の設備交換をした場合。それにかかる経費も確定申告で計上できます。あくまでも原状回復に必要な支出であればそのまま計上できるのですが、注意が必要なのが不動産の価値を高めるために使われた経費の場合。

例えば家賃を高く設定するためにリノベーションした場合。リノベーション費用は資本的支出とみなされ、一定の期間で分割して計上していくこととなります。

ローン関連費用

ローンを組んでマンションを購入すると、毎回の返済時に利息相当部分が元本返済に加えられます。経費計上する際には、利息相当分のみがマンションの経費として取り扱えます。

外注費

こんなに複雑なマンション経営の経費！到底一人ではできないと、税理士にお願いした場合。税理士に支払うお金は外注費として計上可能です。また、入居者トラブル解決のために弁護士に依頼した場合や、司法書士に仕事を依頼した場合の費用も外注費として計上できますのでお忘れないようにしてください。

その他の費用

この他にも、遠方にあるマンションを購入し、運営管理や入居者募集のために電車やバス、タクシー、自家用車などを使って移動した場合。移動にかかる費用も旅費交通費として計上できます。車を自分で運転した場合でも、高速代やガソリン代が経費として計上できますので、忘れないように記録しておきましょう。

また、管理運営会社とやりとりするために電話やインターネットを使うのであれば、通信費も計上可能。ただし、この場合は「家事按分」として、かかった経費（月々の契約料など）を利用頻度に応じて分割します。

例えば、電話代の3/4は普段の生活に、1/4はマンション経営にかかるやりとりに使っているなら、月々の電話代×25%が通信費として計上できます。

確定申告時に慌てないように、日頃から経費管理をしておこう！

確定申告は、毎年2月〜3月の間に申告が必要です。

ここまでご紹介してきたように、マンション経営で計上できる経費は多岐にわたっています、直前になって「あの領収書がない！」「使った気がするけどいくらかわからない！」なんてことにならないように、毎月しっかりと経費管理をしておきましょう。

また、時間がないならプロの税理士さんにお願いするのも一つの手です。税理士さんに支払う報酬も経費として計上できます。

節税に有効な青色申告

マンション経営にかかる所得を税務署に報告する確定申告。確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があり、少しでも節税したいなら、青色申告にすると良いでしょう。ここでは、青色申告と白色申告の違いについて少しだけ解説してみましょう。

青色申告と白色申告の違い

個人事業主が確定申告をする場合。65万円控除の青色申告、10万円控除の青色申告、白色申告の3つのうちどれかの方法で申告することとなります。青色申告は、白色申告よりも帳簿管理が多少面倒になりますが、特別控除が認められているため、節税効果が非常に高くなります。

ただし、青色申告を行うには、税務署に事前申請が必要です。青色申告の事前申請は、毎年3月15日までに税務署に所定の書類を提出する必要があります。白色申告よりも手間がかかりますが、かかった手間以上に節税メリットが大きいですから、ぜひチャレンジしてみましょう。

青色申告のメリット

白色申告と比べて、青色申告には特別控除がある以外にもさまざまなメリットがあります。主なメリットを見てみましょう。

• 65万円控除
  青色申告では所得額から65万円を控除できます。控除額が大きければ大きいほど、所得税を計算するもととなる所得額が減るわけですから節税に繋がります。
• 赤字の3年間繰越しが可能に
  マンションを購入した初年度は、登録免許税や不動産取得税などの経費がかかり赤字になりやすいといわれています。こうした初年度の赤字分を翌年以降の確定申告に繰り越すことができれば、2年目以降に収益が出た場合も、赤字で収益を相殺し、節税が可能になります。マンション経営のキャッシュフローを考える上でも、赤字繰越ができるのはとても大きいこと。白色申告にはないこのメリットを有効活用しましょう。
• 青色事業専従者給与
  青色申告になると、家族に給与を支払うという形で必要経費を計上でき、計上した分節税効果が得られます。マンション経費で青色事業専従者給与が使えるのは、原則5棟10室以上の規模となりますが、当てはまる方は有効活用しましょう。
  月額8.8万円以内であれば源泉徴収の必要もなく、家族に支払った給与を経費として計上し、所得税額を減らせます。

確定申告の申告方法

では実際に確定申告をしようと思ったとき。どんな風に確定申告をすればいいのでしょうか。初めて確定申告をする方のために、簡単に確定申告の申告方法を見ていきましょう。

確定申告の年間スケジュール

確定申告は、毎年2月16日から受付が開始され、3月15日が提出期限となります。例えば2019年に確定申告をする場合。2019年2月16日から提出できる確定申告は2018年分の所得となります。

1年分のマンション経費にかかった費用をまとめるのは結構大変。
1月から12月までは各月に発生した必要経費や領収書などをしっかりと整理しておき、申請前に慌てないようにしましょう。

用意するもの

マンション経営で所得が生じた方が確定申告する場合「不動産所得の決算書」を作成しなければなりません。青色申告をしている方は「所得税青色申告決算書（不動産用）」を準備しましょう。また、白色申告の場合には、「収支内訳書（不動産所得用）」を通常の提出書類に添えて提出するひつようがあります。

確定申告書の用紙は、税務署でももらえますし、国税庁のウェブサイトからダウンロードすることもできます。また、不動産貸付の開業届を提出していれば、決算書用紙が税務署から送られてきているはずなので、確認してみましょう。

確定申告書の作成

確定申告で提出する決算書には1月1日から12月31日までに発生した経費と家賃収入などの収入金額を書いていきます。

家賃収入の場合、翌月分の家賃を前月末までに受け取ることがよくあります。ここで迷ってしまうのが12月に支払われた来年1月分の家賃をいつの収入にするかという点。原則、12月31日までに受け取った家賃は、その年の収入に入れるのが基本です。

また、来年分の火災保険料を前年に支払った場合には、その火災保険料は翌年分の経費として計上します。

不動産投資は節税効果と長期安定収入のバランスが肝心

ここまでマンション経営・不動産投資の際の節税対策についてお話ししてきましたが、実はマンション経営や不動産活用における節税ばかりに注目してしまうのは考えもの。節税を考える際に、頭に入れておきたい、節税の落とし穴に関して、考えてみましょう。

不動産投資を節税目的だけでするべきではない！？

本来であれば、長期的に安定した収入を確保するためにやっておきたい不動産投資。節税することばかりに気を取られてしまうと、本来の目的である長期的な安定収入の確保をおろそかにしてしまいがち。税制度は、消費税増税のように国の政策などによって変わっていくもの。また、節税効果もずっと続くものではなく、数年限定の場合だってあるのです。

不動産投資をする際には「節税できるから」ではなく、投資のリターンで安定的な収益が得られ、税金を払っても収支がプラスになる方法を模索すべきです。

もちろん相続税のように、前々から対策を練っていれば数百万円単位で節税できることがあるなど、税制度は知らないと損をしてしまうことも多々あります。だからこそ、投資を考える際には税金の知識もしっかりと身につけながら、本来の投資の効果やメリットを追求するべきでしょう。

「相続税対策にマンション経営」の失敗例

マンション投資は確かに相続税を節約する上で有効なケースがたくさんあります。例えば、現金を相続するよりも投資用不動産の方が相続税を換算する際の資産額を少なくすることができることも。しかしながら、相続税対策にマンション経営を考えると思わぬ失敗をしてしまうケースも多々あります。今回は、よくある失敗例をいくつかご紹介いたします。

不動産会社の一括借り上げは家賃を保証するわけではない

よくマンション経営でお願いする方が多いのが、不動産会社にマンションを一括借り上げしてもらうというケース。空室リスクをなくして、安定収入が得られるのは確かですが、新築時の収入が30年後も続くというわけではありません。

当然ですが、マンションなどの建物は築年数が経てば経つほど賃貸住宅としての価値は下がり、家賃を下げなければ入居者が見つからないことも。そのため、不動産会社は30年一括借り上げをする際も家賃の見直しは都度行なうのが一般的。一括借り上げによって支払われる金額が新築時から下がることを想定していなかったがばかりに「こんなはずではなかった」と思うケースもあるのです。

空室が多いマンションは負の資産になることも

現金を残すよりは節税のためにマンションに…と相続税対策でマンションを建てた場合。将来マンションが老朽化し、空室が多くなれば管理費や修繕費ばかりがかさみ、家賃収入どころか却ってお金がかかるケースも。賃貸需要がない場所に無理やりアパートを建てたところで、空室が多いリスクは計り知れません。

また、家族の共有名義でアパートを相続すると、名義人である家族全員の同意がなければ売却・修繕などができません。いざマンションが売りたいと思っても、何らかの理由で名義人である家族全員の同意が得られなければ、修繕もできず、ますます使えないマンションが負の資産として手元にあるだけとなってしまうのです。

まとめ

マンション経営をすると、節税効果が期待出来ます。しかし、その節税効果は状況によって金額が異なり場合によっては、節税にならないこともあります。どのような節税対策ができるかを理解した上で、自分の場合はどのような条件が当てはまるのかを確認して、実践してみるのが良いでしょう。

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