賃貸併用住宅のメリット・デメリットは？

自宅として利用するスペースと、賃貸物件として利用するスペースがあわさった物件が賃貸併用住宅です。このページでは、マンション経営や不動産経営として賃貸併用住宅を活用するメリットやデメリット、失敗しないためのポイントなどをまとめました。

賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅とは、文字通り自宅と賃貸住宅に要素を備えた物件です。

集合住宅の1階部分がオーナーの暮らす自宅となり、上階を第三者に貸し出す賃貸物件として利用しているようなケースを指します。言い換えるなら、二世帯住宅で子供の世帯と親世帯が同居する代わりに、自分と他人が同居するようなイメージにもなるでしょう。

賃貸併用住宅として決められた物件はありませんが、使用方法によって賃貸併用住宅になるのです。自宅スペースを確保して生活しながら、居住者から家賃を受け取ることで生活費の軽減といったこと叶えられるでしょう。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅のメリットとして一般的に考えられるものとしては、以下のようなものがあります。

住宅ローンを使って物件を取得できる

住宅ローンは基本的にローン契約者が自宅住居を購入するために使えるローンであす。マンション経営やアパート経営など、不動産事業を目的としている場合には利用できません。しかし賃貸併用住宅の場合、自宅として居住するための部分を全体の51％以上（過半数）にするといった一定の要件を満たしていれば、不動産ローンでなく住宅ローンを使って物件を取得することが可能です。

住宅ローンは不動産ローンよりも金利が低くて返済期間も長めに設定できる上、住宅ローン控除を受けられるなど様々なメリットがあります。

家賃によってローンの返済負担を軽減できる

賃貸併用住宅では、賃貸用スペースとして部屋を貸している人から家賃を受け取ることができ、そのお金をローンの返済金に充当することも可能です。これにより、自分だけでローン返済をするよりも、賃料としての収入を使える分、賃貸併用住宅の方がローン負担を軽減しやすいでしょう。

ただし、賃貸併用住宅を改めて新築・改築するためには自宅を建てるよりも高額のコストがかかる可能性もあり、単にローンの返済負担を軽くしたいという理由だけで賃貸併用住宅を建てることは注意が必要です。

相続税や固定資産税の節税

賃貸併用住宅のメリットとして、税制上の優遇措置を受けられる可能性があることです。

例えば賃貸併用住宅を自宅として考える場合、固定資産税に対して軽減措置を適用することができます。また、一般的に相続税の評価額は自宅物件よりも賃貸物件の方が低くなるため、自宅と賃貸物件が共存している賃貸併用住宅の場合、全ての物件を自宅として相続する場合よりも相続税を安く抑えることが可能です。

その他、小規模宅地等の特例といった税制上の優遇措置を適用できれば、さらなる節税効果を期待できます。

安定的な収入源を確保できる

賃貸併用住宅における大きなメリットは、入居者からの家賃収入源があることです。

当然ながら、家賃収入や賃料収入を安定的な収入源にするには、空室リスクへ備えて常に入居者が存在するといった条件があります。しかし、信頼できる入居者が長期にわたって住んでくれれば、その間は毎月の家賃収入を得られることになるでしょう。

またローンの完済後も賃貸併用住宅として経営を続けられれば、その後の家賃収入はそのまま利益として加算されます。

ライフステージが変わった際にも対応しやすい

賃貸併用住宅はあくまでも自宅を確保しながら、他の人や世帯が生活するための賃貸用スペースを併せ持った物件と言えます。そのため、子供が結婚して大きくなったり、遠方へ引っ越して独立していた子供が地元に帰ってきたりといった場合に、改めて二世帯住宅のように利用可能です。

また、逆に子供へ自宅部分を譲渡し、自分たちは賃貸スペースへ転居して暮らすと方法もあるでしょう。

このように物件の使い道を色々と工夫して、ライフステージの変化に対応しやすいことは賃貸併用住宅のメリットです。

賃貸併用住宅のデメリット

節税効果やローン関連でメリットのある賃貸併用住宅ですが、一方でデメリットについても把握しておかなければなりません。一般的に考えられる賃貸併用住宅のデメリットについて解説します。

自宅と賃貸部分のプライバシーの問題

賃貸併用住宅で懸念されるデメリットとして、まずプライバシーの問題は見逃せません。

自宅スペースとして自分が生活する部分と、賃貸用スペースとして他人が生活する部分と、きっちりと分けられていない賃貸併用住宅ではお互いにプライバシーを確保することが難しいことがあります。また、賃貸併用住宅では入居者のすぐ近く大家が生活しているといった状況になるため、オーナーにそんなつもりがなくても、入居者によっては生活を監視・管理されているようなストレスを与えることもあるでしょう。

物件の売却や引っ越しの難易度が高くなりやすい

賃貸併用住宅は自宅と賃貸物件のメリットを併せ持った物件と言えますが、見方を変えると自宅としても賃貸物件としても独立しておらず、中途半端な物件と考えられます。

そのため、自宅を探している人や賃貸物件を探している人に対して、賃貸併用住宅は販売しづらい可能性があることはデメリットです。また、自宅を建て替えようと思っても入居者がいればすぐに工事することも困難。その他、賃貸併用住宅を住宅ローンで購入している場合、引っ越しで自宅を買えると契約違反になって一括返済が必要になるケースもあります。

空室リスクと賃料収入の減少

賃貸併用住宅はそもそもオーナーの自宅スペースが収益物件として利用できないため、全てを賃貸スペースとして利用できる賃貸物件よりも家賃収入は減少します。

さらに、賃貸併用住宅も賃貸マンションも同様に、空室が発生すると家賃収入はゼロになることもデメリットです。

特に賃貸部分の賃料によって月々のローン返済をまかなっていたような場合、空室リスクによってローンの返済が滞る可能性があります。問題が発生する前にキャッシュフローのシミュレーションは手を抜かずに行いましょう。

物件管理や賃貸業務の手間

賃貸併用住宅は自宅として税金や物件の管理を行いつつ、賃貸物件としての物件管理や家賃収集業務、賃貸契約の管理業務といった作業も発生します。

もし入居者が何かトラブルを起こしたり、物件の問題によって入居者や近隣へ損失を与えてしまったりした場合、相応の対処が必要になるでしょう。

賃貸併用住宅はオーナーと入居者の距離が近い分、賃貸物件の管理サービスについても24時間365日体制で求められてしまい、オーナーが自分でまかなうには負担が大きくなりやすい点はデメリットです。

賃貸併用住宅で後悔・失敗を避けるための注意点

これから賃貸併用住宅を取得しようとする人は、まず以下のような注意点を意識してリスクマネジメントを行いましょう。

マンションタイプの物件を賃貸併用住宅にする

賃貸併用住宅としては一般的な二世帯住宅のような物件でなく、マンションやアパートのような集合住宅をベースに考えることが基本です。オーナーの自宅はその物件の1室や1階部分などで考え、他の部屋を賃貸スペースとして利用します。

マンションタイプの賃貸併用住宅を選ぶことにより、オーナーと入居者の距離も通常の賃貸マンションのように保ちやすくなります。

収支やキャッシュフローのシミュレーションをする

賃貸併用住宅では自宅としてのコストと、賃貸事業としての収入やコストを、それぞれ明確化したうえで収支計算やキャッシュフローのシミュレーションをすることも大切です。

コストはローン返済や保険料、物件管理費といった費用を計上するだけでなく、空室が発生して賃料がゼロになった際のケースも想定して多角的に試算しておきましょう。

賃貸併用住宅の管理実績を持った不動産会社や管理会社を選ぶ

賃貸併用住宅を新築したり、購入したりしようとする場合、賃貸併用住宅を取り扱ってきた実績のある不動産会社を選ぶようにしましょう。また、賃貸併用住宅の賃貸部分の管理業務を委託する場合も、賃貸併用住宅について管理ノウハウを有している不動産会社や管理会社と契約することが必要です。

その他、不動産事業の出口戦略として将来的な賃貸併用住宅の売却も視野に入れる場合、あわせて不動産の買取や売買の対応について調べておくとよいでしょう。

賃貸併用住宅の成功率を高めてくれる業者とは？

賃貸併用住宅の失敗やリスクへ備えるだけでなく、さらに成功率を高めて収益性の向上へつなげられる不動産会社を探すためには、どのような点に注目して比較検討すれば良いのでしょうか。3つのポイントを紹介します。

賃貸併用住宅についてのノウハウと実績

失敗やリスクへ備えるためのポイントと同様に、賃貸併用住宅について取引実績や管理ノウハウを有している不動産会社を選ぶのがポイントです。

賃貸併用住宅では通常の自宅や賃貸住宅を維持・管理する場合とは異なるトラブルやリスクが考えられるため、それぞれに適切な対応を行える業者を選ぶ必要があるのです。

逆に、賃貸併用住宅について十分なノウハウや実績を備えている不動産会社であれば、入居者の選び方や探し方、日々の管理、さらには将来的な不動産売却までトータルのサポートを期待できるでしょう。

賃貸住宅の管理について確認した上で比較する

管理を管理会社や不動産会社へ委託する場合、賃貸物件に関する管理業務やコストなどについてもチェックしましょう。そのうえで、賃貸併用住宅として得られるメリットを考え、本当に自分が賃貸併用住宅の運営や運用をスタートさせるべきか検討することが大切です。

場合によっては、自宅は自宅として所有し、賃貸物件としてマンション経営やアパート経営を始める選択肢もあるでしょう。

複数の業者へ相談してより良い業者を探す

最初から1つの業者へ決めて相談するのでなく、まずは複数の不動産会社などへ相談したうえで、強みや実績、メリット、デメリットなどを複合的に比較し、信頼できる業者を選ぶことが大切です。

メリット・デメリットを比較する際にも、メリットしか言わない業者や、デメリットについて誤魔化すような業者は信頼に値しないとして除外することも忘れないでください。