マンションオーナーになるには？
そのポイントとは？

このページでは、不動産投資の初心者がマンションオーナーになるために注意すべきポイントや、マンションオーナーになるメリット・デメリットなどについて解説しています。

マンションオーナーになると儲かるのか？

マンションオーナーとは？

不動産投資におけるマンションオーナーには大きく2種類が存在します。

• マンションの一部を所有する「区分所有」オーナー
• マンション一棟を全て所有する「一棟所有」オーナー

どちらのマンションオーナーを選ぶかは、初期投資の費用や自分が描く投資プランによって判断すべきですが、基本的に入居者をマンションへ住まわし、家賃収入を得るという仕組みは共通です。

マンション経営は物件購入の前から始まっている

マンションオーナーとして利益を得るには注意すべき点も多く、事前にメリット・デメリットを理解しておかなければ、赤字経営で投資失敗というリスクもあります。

反面、適切にリスク分散を行って投資計画を立てておけば、マンションオーナーとして安定した収入を得られる可能性もあります。

マンションオーナーとして儲けられるかどうかという、マンション経営の本質は、実際に物件を購入する前から始まっているといえるでしょう。

マンションオーナーの仕事とは？

マンションオーナーが賃貸物件の経営者としてやるべき仕事には、複数の種類があります。

• 入居者の募集
• 物件の案内（内見立ち会い）
• 家賃交渉
• 賃貸契約の締結
• 住居に関するトラブルや入居者からの問合せへの対応
• 専有部分の修繕や退去時の対応
• 共有部分の維持管理（一棟所有の場合）

当然ながら、マンションオーナーが個人で上記の業務を全てこなそうとすれば、かなりの負担となってしまいます。そのため、基本的にマンションオーナーは不動産管理会社へ業務の一部、あるいは全部を委託し、管理会社を通して入居者からの家賃を受け取るという流れが一般的です。

マンションオーナーは本業が忙しくてもなれる？

マンションの維持管理を管理会社へ委託できるため、マンション経営は本業を持っているサラリーマンや事業者でも安心して取り組むことが可能です。

ただし、管理会社が作業を負担してくれるとはいえ、そのためには管理会社へ手数料などを支払わなければならず、家賃額と支出額とのバランスを考えなければ不動産投資としての成功もありません。また、時には管理会社とマンションオーナーが交渉しなければならないこともあるでしょう。

あくまでもマンションの経営者はオーナー自身であると忘れないようにしてください。

マンションオーナーになるメリット・デメリット

メリット

金融機関からの融資でマンションを購入できる

金融機関によっては不動産投資ローンを用意しており、上手く活用することで自己資金が少ない人であってもマンション経営を始められる可能性があります。また、適切な家賃収入によってローンの返済額をまかなうことができれば、自己資金の流出を防げるでしょう。

家賃収入と売却益の両方を狙える

マンション経営の特徴の1つが、「家賃収入（インカムゲイン）」と「売却益（キャピタルゲイン）」という、2つの方法によって収益を得られる可能性がある点です。

入居者が十分にいる場合、家賃収入によって安定した利益を継続的に得ることが可能です。一方、入居者が見つからなかったり、諸事情によってまとまった現金が必要になったりした時は、マンションを売却することで資金化できる点も見逃せません。

これにより、状況に応じて利益を最大化する方法を考えられることは、マンション経営におけるメリットです。

ただし、マンションの価値が購入時より下落してしまえば、売却しても赤字になるリスクはあります。

団体信用生命保険によるリスク対策が可能

マンション経営者として不動産ローンを利用する場合、契約者は団体信用生命保険（団信）に加入します。

団信に加入すると保険料を支払わなければなりませんが、万が一の事故や病気で契約者が死亡した場合、ローンの残債が保険料によって支払われるため、遺族がローンを肩代わりする必要もありません。

節税効果を得られる可能性

マンション経営は事業であり、それにかかる維持費や税金といった費用は必要経費として処理することができます。そのため、場合によっては大きな節税効果を得られる可能性もあるでしょう。

また、相続税として考えた場合、1億円の現金を相続する時よりも、時価1億円の不動産物件を相続した時の方が、相続税の税率は下がります。加えて、第三者へ貸している投資用物件であれば控除額がさらに大きくなり、結果的に相続税の支払額が下がることはメリットです。

工夫次第で収益を伸ばせる

時代や地域のニーズに合わせてリフォームをしたり、設備改修をしたりして、住居としての価値を高められれば、需要も高まって家賃の増額を期待できるかも知れません。

マンション経営者として真剣に考えて取り組み、自分の力で収益をアップできる可能性があるという点は、ビジネスパーソンとして魅力的なメリットです。

デメリット

空き室リスクや災害リスクなど複数のリスクがある

マンション経営の成功のカギは、入居者がきちんと見つかって、家賃収入を得られるかどうかにかかっています。そのため、いくら素晴らしいマンションを用意しても、入居者が現れなければ赤字経営となってキャッシュフローも破綻してしまいます。

また、マンション経営には空き室リスクだけでなく、災害や事故、設備の故障といった物件に関連したトラブルのリスクもあり、常に様々なリスクを想定した上で対策していかなければなりません。

なお、空き室リスクへ対処する方法としてサブリース契約や家賃保証といった制度もありますが、それらを活用する場合も長期的なプランニングが不可欠です。

建物は経年劣化していく

定期的なメンテナンスや修繕を行うことで、築年数が増えてもマンションの価値を維持できる可能性はあります。しかし、言い換えれば適切な対処をしなければマンションは常に経年劣化していくものであり、長期的な計画が必要な不動産投資において、時間や年数による影響を無視することは危険です。

何もしなくても維持費がかかる

マンションを所有すると、まず毎年の固定資産税がかかります。また、その他にも適切なメンテナンスを行わなければならず、初期費用だけで支出が済まないという点はデメリットです。

キャッシュフローを考える場合は、家賃収入と初期費用だけでなく、ランニングコストも含めて計算するようにしましょう。

マンションを購入してからのやり直しが難しい

マンションを購入したり、新しく建てたりした場合、後から立地条件や地域のニーズにマッチしていないと分かっても、簡単にやり直すことは困難です。

そのため、どれだけマンション単体で魅力的だと思える物件に出会えたとしても、実際に購入する前には、必ず地域特性や周辺環境、将来的な再開発計画の有無など、様々な事柄について多角的に検証し、冷静かつ合理的に判断することが求められます。

マンションの売却がスムーズにいかないリスク

赤字経営のマンションを手放して現金化したいと考えた時、そもそもマンションに価値を見いだせなければ、十分な額で買い取ってくれる売却先を見つけることも困難です。

マンション経営で家賃収入を目指して、失敗すれば売却してキャピタルゲインを得れば良いという甘い想定でいると、結果的に大きな赤字を抱えてしまうリスクが増大します。

マンションオーナーになる際のポイント

金融機関からの融資審査

金融機関の不動産投資ローンを活用するためには、融資の審査に合格しなければなりません。

審査基準は金融機関によって異なりますが、基本的に不動産投資としての計画性と、契約者個人に対する信用度が総合的に判断されます。例えば、公務員や優良企業のサラリーマンは融資審査に通りやすく、そうでない人は審査が厳しくなる可能性もあるでしょう。

そのため、自分が審査対象として厳しいと想定される場合、自己資金を十分に用意したり、厳密な投資計画を立てたりするなど、工夫が必要です。

新築物件と中古物件の違いを理解する

新築マンションは入居者が高額な家賃を得やすい反面、年数による価値の下落幅も大きくなります。対する中古物件であれば、家賃収入は少なくなっても、築年数による価値の下落幅を抑えやすいという点がポイントです。

また、修繕の必要性や設備改修の有無など、新築物件と中古物件では購入後の費用も変わってくるため、自分にとってどちらが良いのか冷静に比較検討してください。

区分所有と一棟所有の違いを理解する

区分所有であれば初期費用の額は抑えられますが、空き室リスクがそのまま収入ゼロのリスクへつながります。一方、一棟所有の場合は数室の空き室リスクを他の入居者でカバーできる反面、共有部分の修繕などランニングコストが大きくなりがちです。

区分所有と一棟所有の違いについても、正しく検討することが肝要です。

信頼できるビジネスパートナーを見つける

不動産投資では、オーナーのパートナーとしてマンションの管理や入居者との交渉などを行ってくれる、管理会社や不動産会社との連携が欠かせません。

マンションオーナーになって成功するには、魅力的な物件を見つけて投資するだけでなく、末永く付き合える、信頼できる不動産会社などを見つけることが不可欠です。

そのため、どの不動産管理会社やマンション建築会社を選ぶのか、複数の会社の実績や得意分野を比較検討し、自分のニーズや考え方に最もマッチしていると思える会社を選ぶ努力を惜しんではいけません。

また、不動産会社の担当者は、売却先や入居者を案内する際の営業者でもあります。どれだけ大きな会社でも自分が顧客として担当者へ不信感を抱いた場合、冷静に判断する余裕は大切です。