マンション建築前に確認すべき「用途地域」の制限

用途地域とは、そこに建てられる建物の用途や条件について制限が存在している地域であり、用途地域でマンション建築を考える際には事前に諸条件を把握しておく必要があります。このページではマンション建築で注意すべき用途地域について解説します。

用途地域とは？

用途地域とは、都市計画法にもとづいて建物の用途が制限されている地域のことです。用途地域として指定されているエリアでは一定の条件の範囲内でしか建物を建てることができません。

そのため、マンション建築の対象地として検討している場所が用途地域の制限を受けている場合、あらかじめ用途地域の制限内容を調べた上で、それに合わせて物件の設計やプランニングを行うか、いっそ別の候補地を探すといった作業が必要になります。

用途地域の種類は平成29年4月の都市計画法改正によって13種類存在します。

参照元：公益社団法人全日本不動産協会｜田園住居地域（※2023年11月調査時点）

参照元：国土交通省「用途地域」（※2023年11月調査時点）

用途地域の種類

用途地域については住宅エリアや工業エリアなど従来12種類の制限がありました。しかし平成29年4月の法改正に伴って「13種類」の条件が定められており、それぞれの用途地域の分類は以下のようになっています。

1. 第一種低層住居専用地域
2. 第二種低層住居専用地域
3. 第一種中高層住居専用地域
4. 第二種中高層住居専用地域
5. 第一種住居地域
6. 第二種住居地域
7. 田園住居地域
8. 準住居地域
9. 近隣商業地域
10. 商業地域
11. 準工業地域
12. 工業地域
13. 工業専用地域

マンション建築やマンション経営において活用されるエリアとしては、工場などが中心に並ぶ工業専用地域を除いた全ての用途地域（12種類）に可能性があります。ただし低層住居専用地域であれば低層マンションに限られるなど、エリアごとの条件を満たしていることが必要です。

用地地域はパッチワークのように存在する

用途地域はマス目のように明確に区分けされているわけでなく、それぞれの自治体やエリアによってパッチワークのように定められています。そのため、どこからどこまでがどの用途地域に該当するかは、必ず土地を管轄する自治体などに確認して正確に把握しておきましょう。

マンション建築に関連する用途地域の制限

マンション建築をプランニングする上で、用途地域の制限において注目すべきは建ぺい率や容積率、建物の高さや形状、そして道路に対する接道義務などが挙げられます。

建ぺい率・容積率

建ぺい率とは敷地面積に対して、建築されているマンションの面積の割合です。例えば100平米の敷地があるとして、100平米の敷地全てにマンションを建てることは現実的にできません。加えて用途地域では建ぺい率についての条件や上限がそれぞれ定められており、用途地域の制限内容に合わせて建ぺい率を維持することが必要です。

容積率は敷地面積に対する延床面積の上限のことです。延床面積では、例えば2階建ての建物の場合、1階部分と2階部分の床面積を合計して上限を超えていないことが必要となります。

そのため容積率の条件によってそもそも建てられるマンションの階層や部屋数も変わります。

建物の高さ・形状

用途地域で「低層住居専用地域」や「中高層住居専用地域」といった区分が設けられているように、建物の高さについても制限や条件が定められています。

例えば、周辺に低層住宅しかない地域で、高層マンションを建ててしまうと、そのマンションの建物が日光を遮って周辺の住宅に日が差し込まないといった状況も発生してしまいます。そのため用途地域によって建物の高さは厳しく制限されており、形状についても周辺環境や周辺住民へ悪影響を及ぼすようなものは認められません。

建物の高さ制限や形状の制限は、専門的な知識が必要なため判断は困難です。必ず各地域の条件に詳しい専門家に相談して設計やプランを練りましょう。

接道義務

接道義務とは建築基準法において安全管理・防火避難の観点から定められている義務のことです。マンションや住宅が建っている土地と、公道もしくは条件を満たした道路が2m以上接していなければならないとするルールです。

接道義務の対象となる道路は幅4m以上の公道か、都市計画法や区画整理法によって定められている道路とされています。個人が所有する私道では接道義務を果たせない可能性がある点にも注意してください。

マンションの敷地面積の大きさに関係なく、接道義務を達成できない土地や場所にマンションを建築することはできません。

マンション建築で候補になり得る用途地域の種類と特徴

マンション建築の可能性を検討できる用途地域は、全13種類から工業専用地域を除いた12種類となりますが、それぞれに制限が設けられているため、実際には各エリアの条件に合わせた設計プランを考えていくことが求められます。

第一種低層住居専用地域

都市計画法によって、「低層住宅に係る良好な住宅環境を保護するため」という用途が定められている住宅エリアです。建てられる物件としては低層の戸建て住宅や低層マンションといった住宅の他に、小規模な店舗兼用住宅や老人ホーム、その他に学校や診療所などが挙げられます。

建ぺい率や容積率、建物の高さといった制限が厳しいエリアであり、第一種低層住居専用地域にマンションを建てようとする場合は慎重に設計を考えなければなりません。

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は、第一種低層住居専用地域と同様に住宅環境を保護するためのエリアですが、第一種低層住居専用地域よりも少しだけ小売店や飲食店といった商業施設への制限が緩和されたエリアとなります。

150平米未満の店舗や飲食店であれば建築を認められる可能性があり、コンビニや小規模のレストランなどが挙げられます。ただし、第二種低層住居専用地域の指定は全国的に見ても決して多くありません。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は、「中高層住宅に係る良好な住宅環境を保護するため」として設定されている地域です。第一種及び第二種低層住居専用地域で認められる建築物に加えて、中高層マンションや大学、病院、500㎡未満の商業施設などを建てることが可能となります。

容積率に関する条件も低層住居専用地域より緩和されており、高層階のマンションを建てたい場合は候補地となるでしょう。

第二種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域よりも、商業施設などに関する条件が緩和されている地域です。1,500平米未満の商業施設や事務所といった建物を建築することが可能となります。

マンション建築の設計に関して、第一種中高層住居専用地域と大きな違いはありません。しかし、マンション周辺の立地環境や地域における生活利便性を考えると、賃貸物件としての価値を高められる可能性があります。

第一種住居地域

第一種住居地域は「主として住宅環境を保護するため」に設けられてる地域です。住宅建築物に加えて3,000平米未満の商業施設や事務所、ホテルといった施設の他にも、50平米未満の工場施設などの建築が可能です。

住宅エリアと商業エリアが混在しているような地域として考えることもできます。また小規模であれば工場も建てられるため、日本全国でも第一種住居地域として指定されているエリアは少なくありません。

大規模マンション建築を考える上で候補になりやすいエリアです。

第二種住居地域

第二種住居地域は住宅環境を主体としつつも、パチンコ店やゲームセンターといった遊興施設の建築が認められているエリアです。繁華街と住宅街が合わさったような地域と考えることもできるでしょう。

第一種住居地域と同様に大規模マンションを建築できるエリアであり、商業施設へのアクセスなども良好な反面、治安や住環境についてのイメージが低下しやすいデメリットもあります。

準住居地域

準住居地域は、主要道路の沿道として地域の利便性を高めながら、住宅環境としての価値も追求されているエリアです。住宅用地として見ると最も制限が緩和されている用途地域であり、大規模マンションや劇場、映画館、自動車修理工場などの建築物がエリア内に同居することができます。

ただし指定地域の割合については、第二種低層住居専用地域と同様に全国的にあまり多くありません。

田園住居地域

田園住居地域は平成29年4月の法改正によって加えられた用途地域であり、農業用地と低層住宅の調和を前提として制限が定められているエリアです。

農業に関する利便性を高めながら、住宅環境としての価値が保護されている地域であり、建築できるマンションの高さ制限などに関しては低層住居専用地域と同様になります。

その他、農作物の集荷貯蔵施設や農産物直売所といった施設の建築が可能です。

近隣商業地域

近隣商業地域は住宅地域でなく、商業地域としての利用が主となっているエリアです。住宅地に隣接して店舗や飲食店、映画館といった商業施設を建築することができます。商業施設についての床面積の制限がなくなるため、大規模な商業施設を建てられます。

近隣商業地域でも中高層マンションのような住宅建築物の建築も可能ため、マンション経営やマンション建築の候補地にもなるでしょう。

商業地域

商業地域は文字通り商業目的を中心に利用されている地域であり、近隣商業地域よりも商業施設の建築に関する制限が緩和されています。

大規模なショッピングモールやオフィスビル、大型の商業施設などが存在する地域であり、例えばターミナル駅の再開発で活性化された繁華街などが該当しているケースもあります。

また大規模マンションが建てられたり、大規模商業施設と一体化された大規模マンションなどが建てられたりすることもあるでしょう。

準工業地域

準工業地域は、周辺環境へのリスクが大きな工場施設を除いて、多くの工場施設を建築できるエリアです。第一種住居地域や準住居地域では建てられなかった規模の工場も建てられ、同時にマンションや戸建て住宅、商業施設や学校といった様々な施設を建築できます。

工業地域

あらゆる工場を建築できる可能性のある地域であり、同時に住宅や商業施設といった建物も建てられる地域です。ただし周辺環境への悪影響を考慮して、病院や学校といった施設は建てられません。

臨海工場エリアや湾岸地域などにおいて大規模なタワーマンションが建てられているような場合、工場地域の中でマンション建築が行われたと判断できるでしょう。

まとめ

日本国内にある土地にはそれぞれ用途が定められており、用途地域の制限の範囲でしか建物を建てることはできません。そのためマンション建築においても事前に用途地域の制限について調べておき、建築候補地にどのような条件があるのか把握した上でマンションの設計プランを考えることが必要です。

また、用途地域の種類によっては物件としての条件だけでなく、立地環境や住環境への影響も大きくなるため、不動産投資としてマンション経営を考える際にはそれらの要素も考慮に入れて事業計画を立案しましょう。