マンション経営で考えるべき空室対策

マンション経営の事業プランを考えている方のために、このページではマンションの入居者を効果的に募集したり、退去者の続出を抑えたりするための空室対策について解説しています。投資計画を具体的に構築していく上で重要な空室対策を理解しておきましょう。

マンション経営の安定化を目指す8つの空室対策

1.家賃や共益費などの金額調整

退去者が出た後、迅速に新しい入居者を見つけたり、マンション経営を開始してすぐに入居者を増やしたりする手っ取り早い方法が家賃の金額や共益費の金額を下げることです。また、敷金を値下げや礼金を廃止するといった方法も有効です。

ただし、家賃などの金額を減らすことは、そのまま年間の家賃収入やその他の収益の減少につながります。

空室対策を行って入居率を高めることが重要である一方、家賃の金額設定を誤り利益が出ないレベルになれば不動産投資を継続する価値が半減しかねません。

適正な家賃設定は相場や物件の状況、地域特性などによって変動するため、素人が正解を見つけ出すことは困難です。そのため、信頼できる不動産会社を見つけたり、周辺の競合マンションの家賃相場を調べたりしながら、バランスの良い設定を検討していきましょう。

2.お金以外の面で募集条件を緩和

家賃設定や更新料といった費用的な条件の緩和を行いたくない場合、費用以外の募集条件を緩和する対策もあります。

例えばペット可の物件にしたり、外国人を入居可能にしたりと、募集条件を緩和することで入居者候補となるターゲット層の範囲を拡大が可能です。

基本的に、入居者候補となる人の絶対数が多くなるほど、入居者も見つけやすくなると考えられます。また、他のマンションで断られるような人もあえて入居可能とすることで、賃貸ニーズへマッチングできる可能性も高まります。

その反面、募集条件の緩和は、そもそも他のマンションで断られるようなリスクを背負うことでもあります。

例えばペット可物件では室内の損耗が激しくなったり、日本の生活に不慣れな外国人入居者がいればご近所トラブルに発展したりといった、募集条件緩和に伴うリスクについても考えなければなりません。

3.募集資料やプロモーション方法の見直し

マンションの入居者を募集するには、不動産会社が運営しているサイトに物件情報の掲載や、賃貸情報をまとめた冊子や雑誌へ物件資料を掲載といったアピール方法があります。

マンションを探している人の多くは最初にこれらの情報媒体を参考にして物件を選びます。そのため、物件資料やプロモーションに問題があれば、入居者を逃すことになるでしょう。

大切な情報をより広い人へ見やすく提示することはもちろん、賃貸物件を探している人が何を求めているのか、自分が所有するマンションの強みは何かなど、重要なポイントをオーナー自身で把握しましょう。

4.管理会社の切り替え

物件の管理を管理会社へ任せているにも関わらず、共有部の清掃が行き届いていなかったり、空室の玄関ポストからチラシがあふれていたりすることがあります。その場合、内見で訪れた人へ悪印象を与えやすくなり、状況が悪化すれば現在暮らしている人の退去率も高まるため、管理会社の変更を検討しましょう。

また、管理会社の業務には新しい入居者の募集や物件の案内もあり、管理会社を変更することでスムーズに入居者が見つかることもあります。管理手数料の安い会社であれば、浮いたお金をマンションの設備や施設の補修・修繕に使うことで、結果的に入居者の満足度を高められる可能性もあるでしょう。

信頼できる不動産管理会社を探す場合、その会社が実際に管理している物件を訪れて、自分の目で現状を確かめることも大切です。

5.セキュリティ対策を拡充する

オートロックや防犯カメラ、外灯といった設備は入居者の安全を守る上で重要であり、セキュリティ対策がしっかりしているかどうかは入居者が物件を選ぶ際の判断材料となります。

特に、子供のいる世帯や単身の女性入居者といった人々の中には、少し家賃が高くても安心して暮らせる環境に住みたいと考える人が珍しくありません。

仮に設備投資を行える費用が十分になかったとしても、「割れ窓理論」が示すように、清掃管理を行って健全な住環境を保つことが立派な防犯対策となります。

6.人気設備を導入する

セキュリティ関連の設備に限らず、人気の設備やシステムの導入はマンションとしてのアピールポイントを増やします。

通販で購入した品物をしまっておける宅配ボックスや無料のインターネット環境(無料Wi-Fi)、さらに部屋へ備え付けのエアコンなども人気設備です。

どのような設備が人気を集めているかは、どのようなターゲット層を入居者候補として考えているかによって変わるため、最初に事業プランを固めておくことが肝心です。

7.リフォーム・リノベーション・外壁塗装

既存の入居者が退去したり、長期にわたって入居者が見つからなかったりすれば、リフォームで物件の見た目を綺麗にすることも検討しましょう。

物件の内外装の見た目や清潔感は入居を検討している人へダイレクトに伝わり、マンションへの印象を左右する要因となります。

また、外壁などが比較的綺麗であれば、新しい設備や機能を導入するリノベーション工事によって物件価値を高めることもひとつの方法です。

8.フリーレントの導入

フリーレントとは、入居から数ヶ月間の家賃を無料にするサービスです。例えばフリーレント期間を3ヶ月とすれば、入居者がヶ月目から家賃を支払うイメージとなります。

当然ながらフリーレント期間が終わると同時に退去されれば損失が大きくなりますが、引越しにも費用がかかるため、現実にはフリーレント期間で退去するケースは少ないでしょう

【まとめ】マンション経営の空室対策と収益向上プラン

マンション経営では家賃収入が最大の要となるため、空室対策を適切に実施して無収入期間を可能な限り減らすことが大切です。そこで上記のような対策を講じ、入居者の退去を防ぎつつ、新しい入居者の早期獲得を目指しましょう。

なお、新築マンションは中古マンションよりも初期費用が増えますが、新築であれば空室対策のコストを減らせる場合もあります。

そのため、マンション経営を始める際は中古マンションにするか新築マンションにするかも含めて、専門家にも相談しながら多角的にメリット・デメリットを検討していきましょう。

簡易収支シミュレーション

  • 物件価格 万円

    ※0~999999の整数を入力してください

  • 年間家賃
    収入
    万円

    ※満室時の年間想定家賃収入を入力
    ※0~999999の整数を入力してください

  • 諸経費率 %

    ※賃貸管理費、建物管理費などの諸経費を入力
    (通常、家賃収入に対する10~20%が目安)
    ※0~100の整数を入力してください

  • 年間
    手取り収入
    万円

    ※家賃収入-(家賃収入×諸経費率)

  • 年間支出 万円

    ※家賃収入×諸経費率

  • 利回り %

    ※年間手取り収入÷物件価格

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※小数点以下は、すべて四捨五入します。
※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。

●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)

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