利回りと計算方法

収益性を知るためのマンション経営における利回りとは

マンション経営に限らず、投資の収益性をチェックするためには利回りというものを理解する必要があります。端的にいえば、投資に対してどの程度のリターンがあるかの目安となる数値で、投資マンション情報を見てみると、販売価格だけでなく利回りのパーセンテージが表記されていると思います。

この利回りには3つの種類があって、下記にその概要を紹介していきますが、その違いを理解しておかないと物件選びもままならず、賃貸マンションの経営計画も正確に立てることはできません。

表面利回り、実質利回り、想定利回りの計算方法と概要

表面利回り、実質利回り、想定利回りの違いを説明します。

マンション経営の表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格

投資マンションの物件情報などに記載されているのは、この表面利回りであるケースが多く見られます。例えば、家賃10万円が見込める物件を2,000万円で購入したとして、10万円×12ヶ月÷2,000万円＝0.06となり、表面利回りは6％となるわけです。

実際の経営指標としてはザックリ過ぎる計算方法ですが、物件探しの段階で単純比較する際の目安にはなります。

マンション経営の実質利回り＝（年間家賃収入－年間支出）÷物件購入価格

こちらは固定資産税や賃貸経営にかかる管理費用など、年間に発生する支出を家賃収入から差し引いて、単純な売上ではなく利益になる割合がどの程度になるかを計算するもの。経営指標としては、この実質利回りをより精緻に試算しておく必要があります。

マンション経営の想定利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格

1室だけの区分所有の場合、表面利回りと想定利回りはイコールになりますが、複数区分や一棟買いでマンション経営する場合、物件情報で想定利回りを記載しているケースが見られます。これは、当該物件で一番高い家賃をもとに計算されているものが多いので注意が必要です。

東京の利回り相場

エリアによっても異なるマンション投資の利回り。日本でも比較的入居率を維持しやすく、高価な家賃設定ができる東京ではどのくらいの利回りが相場なのでしょうか。

2017年春に実施された不動産投資家調査のデータを見てみると、投資用不動産に投資している投資家たちの期待利回りは、賃貸住宅1棟でおよそ4.5〜4.8%。最寄駅から徒歩10分圏内で築年数が比較的あたらしい5年未満の物件（占有面積平均は25から30平方メートル、総戸数は50戸程度）の条件となりますから、それほど高くないという印象を抱いた方も多いのではないでしょうか？

利回りに関しては、築年数15年以内であれば葉面利回り6%前後がいいという説もありますが、固定資産税や都市計画税などを考えると東京エリアの実質利回りは4%以上を維持できれば上々と言える範囲内。

東京では、物件価格が高いことが表面利回りの低さに影響しています。ただし、表面利回りが高くても、入居率が確保できない物件であれば意味がありません。その点では、ニーズの多い東京なら表面利回りが多少低くても地方と比べて収益化しやすいといえるのかもしれません。

地方の利回り相場

東京と比較して地方の利回りはどの程度が理想なのでしょうか？ 「日本不動産研究所 第 36 回 不動産投資家調査」によれば、地方都市の利回りはファミリー向けとワンルームタイプでは0.1%程度ファミリー向けのほうが期待利回りが高め。

札幌では6%が期待利回りという調査結果がでています。東京の期待利回りが4%台だったのに対し、地方都市の期待利回りは5〜6%の水準で推移していることからもわかる通り、地方の利回り相場は物件購入価格が安い分、高く算出される傾向があるといえます。

ただし、地方の場合で注意しなければならないのが「空室率」をいかに低く維持するかという問題です。駅から遠く、土地価格が安いエリアであれば当然不動産価格は下がりますが、同時に入居者の確保も難しくなります。

また、東京と比べて地方都市は利回りが高いからといって安易に地方物件一択で考えるのは要注意。地方では敷金に対する改装費の割合が高かったり、広告費が都内よりもかかるなど、東京とは違った経費がかかるリスクがあります。

この他にも、地方企業や大学があるからといって将来的な見込みを甘く見積もっていると、突然の工場撤退や大学移転などにより、不動産価格の下落や入居者減などの経営リスクに直面する恐れも。二重三重の対策を考えた上で地方のマンション投資を考えるようにしましょう。

新築と中古の利回りとキャッシュフロー

新築マンションの利回りとキャッシュフロー

マンション経営は（年間家賃収入－年間支出）÷物件購入価格で計算される実質利回りを元に判断すると良いでしょう。例えば新築マンションを購入する場合、利回りやキャッシュフローは次のように考えられます。

• 新築マンションAの場合
  室数：10室

月額家賃	10万円
物件購入費用	1億円
購入時の諸経費（手数料など）	500万円
投資総額	1億500万円
自己資金	2000万円
年間家賃収入（満室時）	1200万円
空室率	5%
年間維持管理経費	216万円
実質利回り	8.9%

新築マンションは中古マンションと比べて空室率が低い傾向にあり、年間の維持管理経緯も中古より安くなる傾向にあります。一方で、購入費用は中古マンションよりも高くなります。とはいえ、新築マンションは家賃も高く設定できますから、実質利回りは中古マンションと比べて高くできることが多くなります。

仮に年間の返済額が600万円とした場合。キャッシュフローは次のようになります。

「税引き前のキャッシュフロー」
＝年間家賃収入1200万円×(1-空室率5%)―年間維持管理費200万円―年間ローン返済額600万円
＝プラス324万円

新築マンションの場合。耐用年数は平均20年ほど。金利にもよりますが、新築マンションで入居率が高く、金利優遇など設けられれば手元に残る金額は多くなります。

中古マンションの利回りとキャッシュフロー

次に、中古マンションの利回りとキャッシュフローを傾向とともに一例を挙げてみました。

• 中古マンションAの場合
  室数：10室

月額家賃	6万円
物件購入費用	5000万円
購入時の諸経費（手数料など）	400万円
投資総額	5400万円
自己資金	2000万円
年間家賃収入（満室時）	720万円
空室率	20%
年間維持管理経費	216万円
実質利回り	6.6%

仮に同じ室数の新築マンションと比較した場合。中古マンションは賃料も低く、入居率が低くなりがちなため、実質利回りは新築マンションよりも低い可能性が大。中古物件の購入費用が安くても、空室率や修繕費・メンテナンス日にかかる経費を考えて利回りを考える必要があるのがおわかりになるのではないでしょうか。

仮に年間のローン返済額を400万円とした場合。キャッシュフローは次のようになります。

「税引き前のキャッシュフロー」
＝年間家賃収入720万円×(1-空室率20%)―年間維持管理費216万円―年間ローン返済額400万円
＝マイナス40万円

キャッシュフローがマイナスとなったことに「えっ」と思った方もいらっしゃるかもしれません。中古マンションの場合、入居率を高め、キャッシュフローをしっかりと考えておかないと、年間のキャッシュフローがマイナスとなることも多いにあり得ます。今回は、金利高めで計算していますので一概にこうなるとはいえません。また、立地によっては中古マンションでも十分高い入居率を保てるケースもありますので、冷静に物件を検討してみましょう。

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利回りの目安

一般的に、マンション購入時の利回りの目安は、新築であれば実質利回り7%以上を考えるといいと言われています。

新築マンションであれば耐用年数も十分長く残っており、入居率も維持しやすいことから、利回り7%以上を維持するのは中古マンションと比べてハードルは低め。

一方、中古マンションの場合は家賃設定も低くなりがちで、空室率も新築よりも高くなる傾向があります。耐用年数の残存期間を考えながら、しっかりとローン返済期間も考えておく必要があるでしょう。

キャッシュフローがマイナスになってしまえば、運転資金だけでなく急なメンテナンス費用が生じた際にどこかから手当てをするなどの必要が生じます。利回り7%以上という目安は、修繕や退去などの不測の事態（予定外の支出）に備えておくという意味合いもありますから、ぜひ7%という数字を一定の目安として、投資マンションを検討してみるといいでしょう。

マンション経営における利回りの注意点

上で説明したように、表面利回りや想定利回りはいってみれば売上見込の上限値のようなもの。空室や家賃滞納リスク、メンテナンス費用に加えて予期せぬ出費などもあります。また、所有物件だけの問題ではなく、競合物件や周辺エリアの賃貸市場に変化があれば、家賃設定を下げざるを得なくなることもあるでしょう。

物件チェックで利回りを見る場合、こうしたリスクや変動要因なども加味して判断する必要があるわけです。

マンション経営を考えるなら「実質利回り」を参考に

利回りは、投資した金額にたいしてどの程度収益が上がるかを考える上で重要な指標となります。マンション経営の場合、利回りの計算をしっかりとしておかないと、投資したのにキャッシュフローはいつまでたってもマイナス…という事態にもなりかねません。

年間家賃と物件価格だけで算出する表面利回りでは、諸経費やランニングコストなどは加味されないため、判断の指標とするならランニングコストなどもきちんと考えた実質利回りを使うのが鉄則。

実質利回りを正確に割り出すには、空室率などの見込みを見誤らないことももちろんですが、どんな経費がかかるのかを正確に把握しておくことも大切です。

例えば、実質利回りでランニングコストとして考えられるものには次のようなものがあります。

• ランニングコストに計上される費用
  管理修繕費、水道光熱費、保険料、固定資産税、都市計画税

また、ランニングコストの他に諸経費として登記費用や不動産取得税、印紙代、司法書士報酬などもあるのであらかじめ見込んでおきましょう。

利回りだけで判断するのは危険かも

ここまでマンション経営には利回りによる経営判断が大切とお話ししてきましたが、実はマンション経営を利回りだけで判断するのはあまりお勧めではありません。

もちろん、利回りを指標とすることはとても有効ですし、表面利回りよりも実質利回りで投資の是非を判断することは大切。ただし、利回り以外にもご自身の総資産楽屋借入額、長期的・短期的なキャッシュフロー計画などを綿密に考える必要があるといえます。

不動産価値が高騰した場合の市場の動きや、地域性、将来どんな修繕費用がかかるかなども計算しておきましょう。

マンション建設から検討するなら、将来の修繕コストができるだけ少なくなる工法を採用している建築会社を探すのも一つの手。また、人気のデザイナーズ物件のように、高い入居率を確保できる魅力的な物件を作れる実力がある角かもぜひチェックしてみましょう。

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