建物性能を重視すべし

マンションの耐震性や耐久性など、入居者やオーナーに安心を与え、物件の価値を高めるために必要な、建物の品質や性能を見極めるポイントをご紹介します。また、マンション建築で利用される「鉄骨工法・RC工法・WRC工法」の特性について解説していきます。

マンションの建物性能をチェックする

賃貸マンションを建築する際、施工業者が提案する建物の性能について、必ず確認が必要です。建物の性能とは、耐震性・耐久性・耐火性・遮音性・断熱性・空気環境性（シックハウス対策）など。これらにきちんと配慮されたマンションは、良い建物といえます。下記に、建物性能について解説しますので、チェックの際の参考にしてみてください。

耐震性

建築構造物や土木構造物が地震に対して破壊や損傷しない安全性が保持できるかどうかの度合いです。耐震性は、建築物の構造によって強度や靭性の強さが大きく違いますので、施工会社が得意とする建築工法について確認しましょう。

耐久性

建築の世界においては、建物の寿命（耐用年数）のことを指します。建物の構造によって耐用年数は違い、最も長いのがRC（鉄筋コンクリート）造だと言われています。耐久性を左右する最大の要因は「湿気」であり、木造のみでなく鉄骨や鉄筋コンクリート造においても、雨漏りや結露は住まいの天敵です。耐久性をそこねることで腐朽が始まり、ひいては建物の耐震性も犯されることにつながります。

耐火性

火災時の加熱に対し、主要構造部が非損傷性と近隣への延焼防止の性能を保持できる性能をいいます。建築基準法上にある以下のポイントを参考にしてください。

• 火災に犯されても表記の時間内に構造耐力上、変形・溶解・破壊その他の損傷を生じないこと。
• 壁、床、軒裏で延焼の恐れのある部分は、火災に犯されても45分間は、屋内に面する温度が可燃物燃焼温度以上に上昇しない性能に適合すること。
• 外壁、屋根にあっては、屋内から発生する火災にて45分間は、屋外に火を出す原因となる亀裂・その他の損傷を生じないこと。

遮音性

マンションでは左右上下に別世帯の入居者が暮らしているため、その生活音が時には騒音となり、快適な暮らしを妨げられる可能性があります。音の伝わりを遮断することを遮音といい、住宅において遮音性能を要求される部位は「外壁・開口部・窓・内壁・床」です。

対策としては、建物自体の強度が強いほど遮音性能がアップするため、構造体の剛性を強くすることが方法として挙げられます。RC造の建物は、遮音性において特に有利と言えます。また、クッション性のある床仕上材を使用することも遮音性を高めます。

断熱性

断熱対策は、四季を通して安定した部屋の温熱環境を得るために、必要不可欠です。マンションの断熱は、建物の外気に接する壁や屋根に断熱材を施すことで得られます。この断熱材を入れる位置によって、一般的なマンションでは「内断熱」「外断熱」という工法に分けられるのです。

それぞれにメリットデメリットがあり、断熱工法の違いによって、断熱効果や省エネルギーにも大きく差が出るため、要チェック項目となります。部屋が1階・角・最上階など外気に触れる位置なのか、中住戸で他住戸の外気から守られているのかによっても、暖かさの感じ方は全く異なるので注意が必要です。

空気環境性（シックハウス対策）

新築住居に入居した人で、目がチカチカする、喉が痛い、めまいや吐き気、頭痛がするなどの症状が現れる「シックハウス症候群」が問題となっています。これらの症状は、建材や内装材、殺虫剤などに含まれる化学物質が原因と言われています。原因物質には、ホルムアルデヒド、トルエン、キシレン、パラジクロロベンゼン、クロムピリポスなどが。

これらは揮発性が高く、施工直後に空気中に残っている場合が多いのです。対策としては、建築に使われている材料を確認し、シックハウスの可能性を低減すること。また、換気・風通しなどを良くする設計になっているかの確認もしておきましょう。

マンション建築の工法（構造）の種類

マンション建築の性能・品質の良さは、構造によって決まる、といっても過言ではありません。施工方法にも色々ありますが、このサイトでは、低中層マンションの施工に良く使用される「鉄骨工法」「RC工法」「WRC工法」について詳しくご紹介します。

鉄骨工法

【軽量鉄骨造（S造）】

主要な構造躯体である柱・梁が鉄骨で構成された建物です。鉄骨は2.9mmまたは3.2mm厚のものを使用。「ブレース」という筋交い材で壁面や床面を補強します。この壁面や床面に木質系もしくはALC（気泡コンクリート）などのパネルを組み合わせて建物をつくります。主に2階建てまでの小規模アパート等に使用されており、法定耐用年数は19年または27年です。

【重量鉄骨造（S造）】

主要な構造躯体である柱・梁が鉄骨で構成された建物であり、5.0mm厚以上の鉄骨を使用しています。マンションでは、中高層以上の規模に良く使用される工法で、法定耐用年数は34年です。

RC（鉄筋コンクリート）工法

主要な構造躯体が鉄筋コンクリートで構成する工法です。耐火性・耐久性・断熱性・遮音性に優れ主に3階以上の中高層マンションに利用されています。法定耐用年数は47年です。

WRC（壁式鉄筋コンクリート）工法

主要な構造躯体が鉄筋コンクリートで構成された建物。壁・床・天井の6面が箱型となって建物を支えます。地震に強い構造であり、他の工法と比較しても圧倒的な長寿命を誇ります。柱型や梁型が室内に出ないのですっきりした空間ができるのも魅力。主に5階建て以下のマンションに多く利用されています。

WRC工法の優位性

WRC（壁式鉄筋コンクリート）工法は、上記でも解説した通り、壁・床・天井の6つの面が箱型となって建物を支えています。剛性が強く強度が高いため、鉄骨工法と比較しても、耐震性が非常に高い工法と言えるでしょう。さらに、遮音性や断熱性にも優れているので、その住み心地の良さも大きな魅力の一つです。

また、万が一の災害に対しても耐久性が高いことは、鉄骨工法と比較した時の保険料率の違いでも証明されています。耐久性が高いため、ローンの返済途中に建て替えや、大掛かりな修繕が発生することがないのは、マンションオーナーにとって大きなメリットと言えるでしょう。

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