管理コストを見極めるべし
ここではマンション経営に不可欠の賃貸管理サービスについて、管理方法の種類と費用の相場を紹介しています。
業務内容から理解するマンションの賃貸管理サービスとは
賃貸マンションという不動産ビジネスでは物件が完成した後の管理運営で専門業者に管理業務を委託することになります。では、実際の賃貸管理という業務はどのようなものなのか、概要を整理してみましょう。
業務内容を把握するためには、まずハード面とソフト面を分類すると全体像がイメージしやすくなります。賃貸マンションだと前者はビルメンテナンス業務、後者はプロパティマネジメント業務といった言い方をするので、それぞれの主な具体業務をリストアップしてみましょう。
賃貸マンションのビルメンテナンス業務
- 定期的な清掃
- 補修や修繕、消耗品交換などのメンテナンス全般
- 建物や設備に関するトラブル対応
- 建築・電気・給排水・空調・エレベーターなど各種設備の点検
- 貯水槽の清掃
- 消防・修繕などの計画
賃貸マンションのプロパティマネジメント業務
- 入居者募集を含めた物件PR
- 契約・更新・解約などの各種手続き
- 家賃の入金管理や滞納時の督促
- 入居者からのクレーム対応
- 近隣とのトラブル対応
- 賃貸経営に関連するコンサルティング
ここで挙げた業務がすべてではありませんが、賃貸マンションの経営に関連する業務は多岐にわたっていて、それぞれ専門知識や専門技術、専門業者への作業ディレクションなどが不可欠。一定のコストを支払って専門業者にアウトソーシングすることになるわけです。
マンション管理方法の種類と費用相場
マンション管理の委託サービスはディテール部分で各社の違いがあるものの、おおまかには以下の3種類に分けることができます。
一括借上げ方式
サブリースとも呼ばれる方法で、管理会社は物件全体をまるごと借り上げて、それを入居者に転貸するという形になります。物件オーナーはほとんど手間をかけずに家賃収入の80～90％を受け取ることができます。このパーセンテージは家賃保証率といわれ、逆にいえば管理コストが10～20％かかるわけです。
また、原状回復費用やリフォーム費用、共用部分の経費などはオーナーの直接負担となるケースが多いようです。
委託管理
一般的な賃貸管理業務をまとめて委託できるサービスで、手数料は家賃の5％前後が一般的といわれています。手数料率が低い場合、システム料など別途費用がかかる場合もあります。
自主管理
入居者対応や家賃の入金確認、定期的な共用部分の清掃など一般人でも普通にできる業務をオーナー自身が受け持つ方法。厳密にいえば管理コストがゼロにはなりませんが、固定費をもっとも抑えられる分、業務の手間やトラブルリスクが大きくなります。
賃貸マンションの経営者としては、収益性という意味で費用対効果が高い方法を検討すべき。サブリースを選択するのは簡単ですが、粗利が10～20％減るのは大きな問題でもあります。マンション建築会社の中には、無料で委託管理を行っているところもあるので、よく調べた上でパートナー企業を選びましょう。
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