東京都で土地活用するなら

東京都は将来的にも人口が増加する見込みの高いエリアと言われています。そのため東京都で土地活用をしようか迷っている方も多いでしょう。このページでは東京都でマンション経営するメリットや土地活用の方法について紹介しています。

東京都の概要

日本の首都である東京都は、日本の中心的存在で、1000万人以上の人口を有する大都市です。とくに中央区・港区・千代田区などのエリアは地価が高騰している状況であり、世田谷区・足立区・江戸川区などのエリアに人口が増えている現状があります。その中でも世田谷区は人口が90万人以上にも及び、人気のある地域と言えるでしょう。

日本全国で見ると人口減少が著しく、土地の需要は低下しつつあると考えられています。しかし東京都なら、土地活用は比較的スムーズに進むでしょう。

収益性が高い

基本的に年数が経過すれば、家賃を下げなければ入居者が入りにくいケースがほとんどです。そのため家賃収入が少なくなる、空き室によって家賃が入らないなどのマイナス点もあるでしょう。しかし東京23区であればワンルームマンションの建築規制が定められています。新規での建築が少なくなるので競争相手は年々減る見込み。そのため年数が経ったとしても家賃を下げる必要はありません。家賃を下げる必要がないということは、収益も安定しやすくなります。さらに、この建築規制は年々厳しくなる傾向にあるため、東京都での不動産投資は変わらず有望と言えるでしょう。

賃貸のニーズが安定している

東京都内には様々な企業の本社があり、沢山の会社が展開しています。企業に勤務している人であれば、できれば通勤時間を短くしたいと考え、できる限り会社の近くに住みたいと思うはずです。つまり東京都の賃貸ニーズが高くなりやすく、安定していると言えます。反対に会社の数が少ない、規模が小さいような環境下であれば、おのずと賃貸ニーズは下がってしまうでしょう。そのため立地さえ考慮すれば、東京都の賃貸ニーズは安定し、不動産投資を成功に導きやすくなります。

今後も人口の増加が期待できる

地方からの人口流入も増えており、東京都の人口は増加傾向にある状況です。東京都のなかでも23区は2030年まで増加するという予測もあり、賃貸物件の需要は高い状況のままキープすると考えられるでしょう。そのため退去が発生した場合も、比較的早い段階で入居者が見つかりやすいため空室期間の短縮化が可能です。つまり空室リスクも防げ、安定した収入が得やすくなるでしょう。

地価が下落しにくい

地価が下落すれば、もし売却したいとなったときに大きな損失になることもあるでしょう。東京都は人口が増加している点からも、人口が減少しているエリアよりも地価下落リスクは低いと言えます。長期的に不動産投資を検討するのであれば、東京都は最適なエリアでしょう。

東京都でおすすめの土地活用

東京都で土地を持っているのであれば、「高い収益が得られる」「狭小地・変形地の土地でも活用できる」など、より有効に活用したいと思うでしょう。東京都でオススメの活用法について具体的に見ていきましょう。

賃貸経営(マンション・アパート)

アパートやマンション経営は、非常に人気の高い土地活用法です。とくに東京は需要も高く安定的な家賃収入が得やすいと言われており、投資のリスクが抑えやすい地域。東京であれば小さなアパート・ワンルームマンション・タワーマンション・高級型マンションなど様々なスタイルがあり、建築場所や構造、規模によっても初期費用がさまざまです。そのため予算に合った賃貸経営を始めることができるでしょう。

賃貸経営のメリット・デメリット

賃貸経営を行うことで節税効果が高いというメリットがあります。ただ入居者を100%確保できるという保証があるわけではなく、常に空室リスクがあるのは事実でしょう。東京都自体は需要が高いと言われていますが、ただエリアによっては人が少ない場所もあるので、不動産経営の知識・スキルが必要になってきます。また入居者トラブル・家賃滞納問題・騒音問題なども発生し、定期的なメンテナンス・修繕などの出費もデメリットと言えるでしょう。

デメリットを少なくするためにも、不動産経営に詳しいプロフェッショナルに相談することが大切です。また資金計画にゆとりを持つことも重要になってきます。

コインランドリー

コインランドリーは1回利用するごとに利用料金を得ることで、収益となる方法です。この方法だと1回の利用料金の単価は決して高くありませんが、ただ24時間経営にすることで収益を増やせるでしょう。商業施設があるような生活道路沿いのエリアが最適で、利便性が高ければ集客アップも見込めます。

コインランドリーのメリット・デメリット

最大のメリットは管理の手間がほとんどなく、初心者でも始めやすい点です。狭い土地であってもコインランドリー経営は可能ですが、開業にあたっての初期費用が高くなりやすいデメリットも。洗濯機・乾燥機・防犯カメラ・両替機などの設備を準備しなければなりません。

コインランドリー経営を成功させるためにも、他店との差別化を図ることが大切です。カフェやコンビニなどを併設するのも良いでしょう。そのエリアの周辺状況に合った運営スタイルを確立することが大切です。

コインパーキング

東京都は車も多いので、コインパーキング需要も高いでしょう。利用時間に応じて支払われた駐車費用が収益となり、繁華街に近い場所であれば駐車場料金も高くなりがちです。そのため収益性も高くなりやすいでしょう。

コインパーキングのメリット・デメリット

比較的初期費用も抑えられ、コインパーキング経営後も更地にしやすく、他の事業にも転用しやすいといったメリットがあります。一方で賃貸経営のような税の優遇措置がほとんどありません。エリアによっては利用者が少なくなり、収益性が低くなることもあるでしょう。そのため周辺の駐車料金相場をリサーチし、相場に合った駐車料金を設定することが大切です。また維持費・修繕費なども発生するので、実質的な利回りを考えて経営しましょう。

トランクルーム

倉庫型・コンテナ型の2種類の経営方法があり、手軽に始めたいと思っているのであればコンテナ型が良いでしょう。不整形地であってもコンテナ型であれば、経営可能です。トランクルーム経営は国道沿いでアクセスしやすい場所が最適で、荷持の出し入れができるコインパーキングなどが近くにある、または車を停車できるスペースがある道路沿いなどが理想的でしょう。

トランクルームのメリット・デメリット

変形地・狭小地でも始められるほか、郊外・住宅街・商業施設の近隣など場所を選ぶことなく始めることができます。ただ不法投棄されるなど管理が難しいというデメリットも。そのため管理会社を依頼した方が良いケースもあるでしょう。また安定的に顧客を得続ける必要があり、集客のノウハウを習得する必要があります。

東京都でマンションを経営するなら

東京とは非常に需要も高く、土地活用もしやすいエリアだと言われています。もしマンション経営を考えているのであれば、しっかりとした経営計画を立てることが大切です。とくに建設から考えているのであれば、管理費・年間手数料・実績などを考慮したうえで不動産管理会社選びが重要になってくるでしょう。後悔しないように、信頼できる管理会社に一度相談してみてください。

簡易収支シミュレーション

  • 物件価格 万円

    ※0~999999の整数を入力してください

  • 年間家賃
    収入
    万円

    ※満室時の年間想定家賃収入を入力
    ※0~999999の整数を入力してください

  • 諸経費率 %

    ※賃貸管理費、建物管理費などの諸経費を入力
    (通常、家賃収入に対する10~20%が目安)
    ※0~100の整数を入力してください

  • 年間
    手取り収入
    万円

    ※家賃収入-(家賃収入×諸経費率)

  • 年間支出 万円

    ※家賃収入×諸経費率

  • 利回り %

    ※年間手取り収入÷物件価格

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※小数点以下は、すべて四捨五入します。
※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。

●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)

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