3階建てマンションの建築費用相場とは

3階建てマンションの想定延床面積別建築費の目安

東京・名古屋・大阪の建築費用について

3階建てマンションの建築費用は、実際の延床面積や建物の構造によって異なります。ここでは東京・愛知・大阪における2025年度の工事費予定額をもとに、敷地面積と同じ床面積を各階に確保したと仮定して建築費を試算しました。

想定条件	想定延床面積	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
敷地50坪×3階	150坪	約1億5,620万～2億331万円	約1億5,570万～2億2,612万円
敷地80坪×3階	240坪	約2億4,992万～3億2,529万円	約2億4,912万～3億6,179万円
敷地100坪×3階	300坪	約3億1,240万～4億661万円	約3億1,140万～4億5,223万円

2025年度の建築着工統計調査によると、東京・愛知・大阪における貸家・共同住宅の1㎡当たり工事費予定額は、重量鉄骨造が31.5万～41.0万円、鉄筋コンクリート造が31.4万～45.6万円です。1坪を約3.305785㎡として換算すると、重量鉄骨造は約104.1万～135.5万円／坪、鉄筋コンクリート造は約103.8万～150.7万円／坪となります。

ただし、上記は各階の床面積を敷地面積と同じ広さとした単純計算です。実際の延床面積は、敷地ごとに指定される建ぺい率・容積率のほか、前面道路幅員、高さ制限、斜線制限、日影規制などによって異なります。また、工事費予定額は着工時点の予定額であり、実際の最終的な請負額とは異なる場合があります。

なお、名古屋市の参考値には愛知県の統計値を使用しています。建物の構造に加え、設備や内外装のグレード、敷地条件などによっても建築費は変動するため、具体的な計画では建築会社から見積もりを取って確認しましょう。

用途地域別のマンションの容積率・建ぺい率

建ぺい率・容積率は都市全域で一律ではなく、用途地域や対象敷地ごとに指定されています。さらに、前面道路幅員による容積率制限、高さ制限、斜線制限、日影規制、地区計画などが適用される場合もあります。以下の表は用途地域ごとの指定幅をもとにした参考値であり、実際に建築できる面積や階数を示すものではありません。具体的な指定値は、各自治体の都市計画情報と対象敷地の条件を確認してください。

• 50坪

50坪の敷地でも、建築可能な面積は対象敷地に指定された建ぺい率・容積率によって異なります。表中の上限建坪や3階建てが可能な建坪は指定幅をもとにした参考値であり、東京・名古屋・大阪のいずれかが一律に有利とは限りません。

• 80坪

80坪の敷地についても、建築できる面積は用途地域や敷地条件によって異なります。敷地が広くても、建ぺい率・容積率や前面道路幅員などの制限を受けるため、表の数値だけで住戸数や収益性を判断せず、具体的な建築計画をもとに確認する必要があります。

• 100坪

100坪の敷地でも、建築できる規模や階数は用途地域によって異なります。第一種中高層住居専用地域であっても、前面道路幅員による容積率制限、高度地区、斜線制限、日影規制などが適用される場合があるため、希望する階数を必ず建てられるとは限りません。

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東京・名古屋・大阪のマンション規制について

マンションを建築する際は、建築基準法や都市計画上の制限に加え、市区町村が定める条例・要綱を確認する必要があります。適用条件は、階数や住戸数、各住戸の専用面積、敷地面積などによって異なります。ここでは、東京・名古屋・大阪で確認しておきたい主な規制を紹介します。

• 東京のマンション建築規制

東京都内では、区ごとにワンルームマンションや共同住宅に関する条例・要綱が設けられています。主な対象条件は次のとおりです。

・千代田区：専用面積30㎡以下の住戸が10戸以上あり、地下を含む階数が4以上の建築物が対象です。総戸数が20戸以上の場合は、専用面積40㎡以上のファミリー向け住戸に関する基準も適用されます。

・中央区：2026年12月31日までの現行要綱では、原則として事業区域100㎡以上の開発事業が対象です。共同住宅などの自転車駐車場は、住戸数や住戸構成などを用いた公式の算定方法に基づいて必要台数を確認します。

・港区：専用面積37㎡未満の住戸が7戸以上ある共同住宅、寮、寄宿舎、下宿が対象です。建築確認申請前に、条例に基づく協議が必要です。

・新宿区：2026年10月1日施行の改正条例では、地階を含む階数が3以上で、専用面積30㎡未満のワンルーム形式住戸が10戸以上ある場合、またはワンルーム形式住戸が総戸数の3分の1以上ある場合が対象です。ただし、3階建ての場合は総戸数10戸以上の建築物に限られます。規模などに応じて、専用面積40㎡以上のファミリー形式住戸に関する基準も確認が必要です。

・品川区：居室のある階数が3以上で、専用面積30㎡未満のワンルーム形式等の住戸が15戸以上あり、かつ総戸数の3分の1以上を占める共同住宅が対象です。2026年7月31日以降は、品川区中高層建築物等の建設に関する開発環境指導要綱で取り扱われています。

このように、同じワンルームマンションでも、区や計画内容によって適用される条件は異なります。計画地の自治体へ事前に相談し、対象となる条例・要綱や必要な手続きを確認しましょう。

• 名古屋のマンション建築規制

名古屋市では、共同住宅型集合建築物について、用途地域などに応じた自動車駐車場の設置割合が定められています。住戸数に対する割合は、第一種・第二種低層住居専用地域が10分の7、第一種・第二種中高層住居専用地域が10分の6、住居地域・準住居地域・準工業地域・工業地域などが10分の5、近隣商業地域が10分の4、商業地域が10分の3です。

必要台数の算定では、原則として30㎡未満のワンルーム形式住戸数に2分の1を乗じます。駅からの距離などによる緩和や、敷地外駐車場の取扱いもあるため、計画地と住戸構成に応じた確認が必要です。駐車スペースは、原則として1台につき幅2.3m、奥行き5m以上とする基準も設けられています。

• 大阪のマンション建築規制

大阪市では、2026年4月1日施行の要綱により、専用面積35㎡以下をワンルーム形式住戸、35㎡を超える住戸をファミリー形式住戸としています。

ワンルーム形式住戸が30戸以上ある場合は管理人室の設置が必要です。管理は管理人の駐在または巡回を原則とし、30戸未満の場合は機械設備などによる管理も認められています。そのほか、管理者の連絡先を記載した表示板の設置、廃棄物保管施設の管理、自転車・バイクの適切な管理などについても基準が設けられています。

追加で発生する可能性のある諸費用

3階建てマンション・アパートを建てる際は、本体工事費のほかに、地盤調査や杭工事、構造計算などの費用が発生する場合があります。必要な調査や設計の内容は、地盤の状態、建物の構造・規模、採用する工法によって異なります。

1.地盤調査・ボーリング調査・杭工事費用

建物を安全に支えるためには、計画地の地盤状況を確認し、基礎や杭の仕様を検討する必要があります。地盤調査の方法には、ボーリング調査やスクリューウエイト貫入試験（旧スウェーデン式サウンディング試験）などがあり、建物の規模や構造、想定される地盤に応じて選定されます。

調査の結果、地盤改良や杭工事が必要と判断される場合があります。ただし、3階建て以上であれば必ず杭工事が必要になるわけではありません。地盤の強度や支持層の深さ、建物重量などをもとに設計者が判断します。

地盤調査や杭工事の費用は、調査地点数、掘削する深さ、地盤の状態、杭の長さ・径・本数などによって大きく変わります。一律の金額や総工事費に対する割合では判断せず、調査会社や施工会社から個別に見積もりを取得しましょう。

2.構造計算費用

構造計算の要否や計算方法は、建物の構造、規模、仕様によって異なります。構造計算や建築確認申請にかかる費用も、建物の延床面積や形状、設計内容、依頼先などによって変わるため、契約前に見積書の範囲を確認する必要があります。

型式適合認定を受けた建築物やその部分については、認定対象となった規定に限り、建築確認時の審査が簡略化される場合があります。ただし、大臣認定を受けた商品であれば構造計算を一律に省略できるという制度ではありません。認定の対象範囲や計画内容に応じて、設計者や確認検査機関への確認が必要です。

規格化された商品には、設計や確認手続きを進めやすい場合がある一方、敷地の形状や地域の賃貸需要に合わない可能性もあります。費用だけでなく、間取りや設備、将来の維持管理なども含めて検討しましょう。

3階建てマンションが向いている土地

土地にはそれぞれ何階建てのマンションが向いているかが異なりますので、こちらでは「3階建てマンション」が向いている土地についてご紹介します。

1.学生が多く住む街や外国人研修生が多い街

3階建てマンションが向いている土地という点において、「立地面」で考えた場合、学生や外国人研修生が多く住む街であれば、他の街と違って3階であっても十分賃貸として貸し出すことができます。

そして一定期間が経つと人が入れ替わるため、常に人の動きがあるのが学生や外国人研修生が多く住む街の特徴なので、その街に暮らす人の世代が常に若者の割合が多くなります。
そのため、ベッドタウンなどと違って将来的に3階の需要が低くなるという心配もありません。
さらに、学校や企業が寮として借り上げてくれる場合もありますので、賃貸経営をするうえで非常にメリットが多い立地となります。

2.広々とした広大な土地

3階建てマンション・アパートを建築する場合、広々とした広大な土地が向いています。
広々とした土地の場合、土地に余裕がある分、予算に合わせてマンション・アパートの構造も選ぶことができます。

例えば、建物の周囲に3m以上の空き地を設けるという条件がクリアできるようであれば、準耐火構造の木造アパートを建てることも可能です。
建築費用を抑えつつ、3階建てアパートを建てたい場合は、土地の広さにも注意しながら土地探しをするとよいでしょう。

他にも、土地が広いことで駐輪場や駐車場を確保することも可能となるため、駐車料金の徴収による家賃収入のアップを目指せたり、より多くの賃貸希望者を集めることにもつながっていきます。

3.建ぺい率・容積率などの条件を確認できる土地

3階建てマンションを建築できるかどうかは、容積率だけでは決まりません。容積率は敷地面積に対する延床面積の上限、建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の上限を示すものであり、各階の床面積を調整すれば、容積率100％の土地でも3階建てを計画できる場合があります。

一方、指定容積率が高くても、前面道路の幅員による容積率制限や高さ制限、斜線制限、日影規制、地区計画などによって、希望する規模の建物を建てられないことがあります。土地を選ぶ際は、建ぺい率・容積率だけでなく、対象敷地に適用される規制をまとめて確認することが重要です。

3階建てマンション・アパートの建築を考えながら土地を選ぶ場合は、購入や契約の前に自治体や設計者へ相談し、希望する住戸数や延床面積を確保できるか確認しましょう。

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