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マンション経営を始め際には、個々の住戸に当たる専有部だけでなく共用部分(共用部)についてきちんと理解しておくことが大切です。このページでは、マンション経営において注意すべき共用部分について解説します。
マンションにおける共用部分(共用部)とは、文字通りマンション住民が全員で共用する部分です。例えばエレベーターホールや廊下、階段、マンションの入口といったスペースは共用部分に当たります。反対に、それぞれの入居者が賃料を支払って借りている部屋や、分譲マンションの購入者が区分所有している部分などを専有部に当たります。
マンション経営では一棟マンション経営やワンルームマンション経営といったように色々なスタイルの経営スタイルがありますが、いずれの場合においてもマンションの共用部分の管理やメンテナンスについての理解が大切です。
専有部は、それぞれの住民が生活している部屋の中を指しており、具体的には壁や天井といった構造よりも内側の範囲となります。ただし躯体と天井の間や躯体と壁の間など、給水管・給湯管や電気配線といった設備が通っている部分も専有部です。
また、窓のサッシや玄関ドアなど堺にある部分に関しては、部屋の外側は共用部分、部屋の内側は専有部といった扱いになることもあります。
専有部を除いた部分は全て共用部分となり、その維持管理についてはマンションの管理組合などが主体となって、マンションの入居者全員で負担します。
ベランダや専用庭、集合ポスト、さらに駐車場や駐輪場といったスペースに関しても、個々の入居者が専有的に使用できるものの、属性としては共用部分に当たります。
共用部分はさらに、マンション管理組合の定めた管理規約によって共用部分とされる「規約共用部分」と、区分所有法という法律によって定められている「法定共用部分」に分類されることもポイントです。
例えばマンションの一室を管理規約によって入居者が使用できる会議スペースやフリースペースに指定している場合、本来であれば専有部であった部屋が共用目的で利用されているため規約共用部分として考えられます。
個々の入居者の部屋において室内を清掃したり、切れた蛍光灯を交換したりするのはその部屋で暮らす入居者です。マンションの共用部分の破損を修理したり、メンテナンスを行ったりするのは誰なのでしょうか。
複数のオーナーがそれぞれの部屋を区分所有している分譲マンションの場合、共用部分はマンション住民全体の共有財産であると考えられます。そのため、共用部分の維持管理や修繕対応などは、マンション住民で構成される管理組合で対応するのが一般的です。
また、共用部分の維持管理にかかるコストもマンション住民で負担することになり、管理費や修繕積立金といった形で毎月の住民から支払われているお金で必要な費用をまかないます。
一棟マンション経営のようにマンションオーナーが1名の場合、共用部分のメンテナンスについてはオーナーが入居者から家賃とは別に管理費や修繕積立金を回収し、維持管理を行うケースもあるでしょう。
共用部分において発生した破損や汚損などの損害が、明らかに特定の個人に起因しているような場合、その修繕費用や清掃費用を負担するのは損害を与えた本人となります。
共用部分では修繕の方法や交換部品の種類・型式などが指定されていることも多く、本人が費用負担する場合でも管理組合の規約や定めに従って修繕対応をしなければなりません。
部屋で騒音や悪臭といった迷惑行為が発生している場合、その責任はそれぞれの部屋の住民にあります。一方、マンションの共用部分における騒音やゴミの不法投棄といった迷惑行為については誰がどのように対応すれば良いのでしょうか。
もしマンションの共用部分で迷惑行為を発見した場合、まずは管理組合の管理員や管理会社へ連絡して、迷惑行為の改善を相談してください。
そして基本的には管理員や管理会社からオーナーや管理組合の理事会へ報告され、対応策が相談されます。
分譲マンションを購入した場合、自分が専有しているマンションに火災保険をかけることが一般的です。マンション経営を始める場合でも、同様にマンションに保険をかけてリスクマネジメントを行うことは大切です。
そして共用部分については火災保険の一種である「マンション総合保険」が利用されることが通常です。
マンション総合保険は、マンションの管理組合が共用部分を対象としてかける火災保険となっており、法定共用部分や規約共用部分をまとめた「共用部分」が補償対象となっています。
マンション総合保険で補償される項目としては、共用部分における以下のような項目の修理費用等が主にカバーされます。
洪水や津波、土砂崩れといった水害・水災による被害については、オプション対応になっているケースもあります。
通常の火災保険では、火災によって焼失した物件を再建築するためにかかる費用をベースとして、支払われる保険金の上限額が検討されます。また建物の再建にかかる費用は「評価額」で考えることが通常です。
そのため共用部分についても同様に評価額を考慮しますが、共用部分の評価額については以下のような算式で計上されることが一般的です。
ただし、専有部と共有部分の境目について、マンション管理組合が定める管理規約などによって「壁芯基準」と「上塗基準」という2つの考え方がある点は注意が必要です。
壁芯基準とは、天井や床、壁の中心部分(芯)に専有部と共有部分の境目があるとする考え方です。一方、上塗基準は天井や床、壁そのものを専有部と共有部分の境目としており、上塗基準の場合は天井や床などの内側が専有部という考え方です。
言い換えれば、壁芯基準は天井や壁について一部を専有部として考えているものの、上塗基準では部屋の内側だけが専有部になるため、共有部分としては上塗基準の方が大きくなり、評価額や保険上限額の計算においても上塗基準のマンションの方が金額は増加します。
共用部分をカバーするマンション総合保険の保険料については、マンション住民全員で負担します。ただし、複数のオーナーがそれぞれの専有部を区分所有している分譲マンションの場合、個々の住民から毎月保険料を別途徴収することは手間がかかるため、一般的にはマンション管理組合で集めている管理費の一部を利用して支払われることになるでしょう。
一棟マンション経営の場合、マンションを経営しているオーナーが保険料を負担しますが、そのための費用については家賃と合算して入居者から回収しています。
そのため、入居者が個別に保険料を支払うことはありません。マンション総合保険でカバーできない共用部分の損害や修繕、メンテナンスについては、管理費や修繕積立金などを利用しますが、それだけで費用がまかなえない場合は管理規約にもとづいて別途徴収されるという流れになります。
マンションの共用部分はそれぞれのマンション住民や入居者が等しく利用する部分であり、専有部を除いたマンションの全体が共用部分になることがポイントです。そして共用部分の維持管理にかかるコストについてもマンション住民で均等に負担します。例えば1階に暮らす住民にとって、上層階の廊下の修繕費用を負担することに不満を抱くこともあるでしょう。
そのため共用部分の境目や管理費などについてはあらかじめ管理規約として定めておき、共用部分の範囲や対応の方法も含めてしっかりと共有しておくことが大切です。
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