マンション経営の落とし穴

マンションをはじめとする賃貸物件の経営は、投資の中でも比較的リスクが低く、堅実に続けていけるものだと言われています。しかし、誰でも簡単に経営ができ、収益を挙げられる、というものでは決してありません。

ここでは賃貸経営をしていく上で、陥りがちな落とし穴について紹介していきます。

マンション経営における落とし穴とは？

物件を購入して満足してしまった

賃貸物件は、持っているだけで自然にお金を生み出してくれる打ち出の小づちではありません。むしろ、購入後にどのような経営をしていくかが重要になります。立地などの条件が良く、利回りがいい物件を手に入れたからといって満足していては、肝心の入居者が定着せず、むしろ大きな負担になってしまうことすらあり得るでしょう。賃貸物件にどのように入居者を定着させていくか、利益が出るような収益率を確保していくかなどは、常に対策を講じなければなりません。また収入だけを見るのではなく、修繕積立費用や毎月の維持管理費用なども計算していく必要があります。

入居者を継続的に獲得するための策として、仲介業者との関係を強くしていくことは非常に有効でしょう。物件を購入したからと満足せず、入居率を維持できるよう常に工夫することが大切です。

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利回りばかりを意識してしまう

割安で利回りのいい不動産物件は、それだけで魅力的に映るものです。利回りがいいとは、取得費用に対して高い収益が見込めることを指します。しかしその数字ばかりに気を取られていると、思わぬ落とし穴にはまってしまうことになりかねません。

たとえば、立地がいいのに安い物件の場合、既に建物が老朽化してしまっており、大規模な修繕をする必要があったり、古すぎて入居者に敬遠されてしまって入居率が上がらなかったり、といったリスクが考えられます。その場合、入居者を確保するためには大規模なリフォーム工事などを行って物件の質を高める必要があるでしょう。見た目の利回りが良くても、それ以上に費用がかかってしまっては意味がありません。あくまでも大事なのは表面的な数字ではなく、入居者が定着し、安定した収益が見込めるかなのです。

土地勘がない場所で物件を購入してしまう

投資用の物件を購入するにあたり、魅力的な条件ということで、遠方にある土地勘のない場所の物件を購入する人がいます。もちろん、魅力的な物件は競争率が高いので、早めに確保したいという気持ちはあるでしょう。ただ、条件ばかりを気にするあまり、その物件がどんな場所にあるのかが抜け落ちてしまうと、思わぬ痛手を被ることになりかねません。

たとえば、ファミリー向けの物件にもかかわらず交通量が多かったり、スーパーやショッピングセンターなど買い物する場所が近くになかったりするケース。あるいは、学区の規制などに引っかかってしまうケースもあります。また、駅近くの単身者向け物件であっても、周辺の環境が整っておらず、意外と不便であるということも。その土地の特性は、地元に住んでいる人にとっては当たり前でも、遠方にいる人からは見えにくい点です。そのため土地勘があることで、その土地の特性を正しく理解し、着実に収益をあげられるでしょう。

賃貸物件オーナーとして成功を収めている人の中には、必ず土地勘のある場所、自分の居住している場所の近くでしか物件を持たないという人も少なくないようです。何かあったときに、すぐに状況を把握できる、もしくは自ら足を運んで状況を確認できるという点は非常に重要です。土地の評判などを逐一チェックしていける点も、賃貸経営においては大きなポイントだと言えるでしょう。

管理会社をうまく活用できていない

マンション経営において、管理会社の存在は非常に重要です。なぜならマンション管理における要点をしっかりと押さえており、問題を未然に防いでくれるからです。しかし、管理会社を利用することで一定の費用が発生します。そのため中にはランニングコストを浮かせようとして賃貸物件の管理業務を自分でやろうと考えている人もいるでしょう。

しかし、賃貸物件の管理業務は家賃の集金をはじめ、クレーム対応や設備の修繕対応など多岐にわたります。マンション管理を専業でやるならいいですが、他に仕事をしているのであれば、すべての管理業務を一人で対応することは難しいでしょう。たとえば、家賃の集金業務ひとつにしても、滞納があれば自ら督促をしなければなりません。そこで入居者とトラブルになることも、十分考えられるでしょう。また設備のトラブルについても迅速な対応が求められます。クレームやトラブルに対する対応は入居者の評判にもつながります。経費を抑えようとするあまり、管理業務に手が回らなくなっては安定した経営は不可能と言えるでしょう。入居者の満足度を高め、空室率を下げるためにも管理会社を上手に活用することが大切です。

節税対策になると思い込んでいる

賃貸物件を節税対策で所有する人もいるかもしれません。そもそも不動産投資での節税とは、賃貸経営での所得が赤字になった場合、その赤字分がほかの所得から差し引かれるため結果的に所得税が安くなるといったものです。

ただし、何年たっても赤字が続くのであれば、賃貸経営の収益は上がっていないということになります。慢性的な赤字経営は金融機関の信用低下にもつながりますし、修繕費用などを捻出できないと、入居者離れにもつながってしまいます。賃貸物件の経営において、ただ節税ができるからという安易な考えではいけません。賃貸経営によって継続的に収益を上げることが、結果的に不動産投資の成功と言えるでしょう。