サラリーマンにもマンション経営は可能なのか？

サラリーマンとして企業へ勤めながら、副業としてマンション経営を行うことは現実的に可能なのでしょうか？サラリーマンの副収入を得る方法として、マンション経営に価値があるのか、またマンション経営のメリット・デメリットなどをまとめました。

サラリーマンでもマンション経営は可能

結論から言えば、サラリーマンが副業としてマンション経営を行うことは可能です。

そもそもサラリーマンに限らず、何らかの事業や仕事を持っている人が、24時間365日体制で入居者のトラブルなどに対処しなければならないマンション経営を個人で全てカバーすることは現実的でありません。しかし言い換えれば、信頼できる不動産管理会社などを見つけて、マンションの運営・管理に関する業務を専門家に委託することができれば、本業が忙しい事業主やサラリーマンであってもマンション経営をオーナーとして始めることは可能です。

ただし管理会社へ委託する場合は委託料がかかるため、家賃収入と経費のバランスを考えてキャッシュフローを安定させることが求められます。

サラリーマンがマンション経営をするメリット

ここでは一般的に考えられる、サラリーマンがマンション経営を行うメリットについてまとめました。細かなメリットを挙げていけば様々なものがありますが、まずはサラリーマンのマンション経営における代表的なポイントを把握しておきましょう。

収入源を増やせる

サラリーマンにとってマンション経営は副業として考えられるビジネスであり、給与以外の収入源を確保するための方法として効果的です。

基本的に、サラリーマンにとって本業で収入をいきなり増やすことは難しく、手元の現金を増やそうと思えばどうしても支出を抑えることが優先的になります。しかしマンション経営によって収入源を新たに確保できれば、そこで得られたプラス分をそのまま追加の収入として考えられることがメリットです。

節税対策として有効

サラリーマンの場合、基礎控除や給与控除といった控除はあるものの、それらは法律によって決められている割合に従わなければなりません。また、条件によっては特定支出控除制度も利用できるものの、それだけで十分な節税効果を得られるかは定かでありません。そのため、サラリーマンは所属している会社が源泉徴収などを行ってくれるという利便性がある一方、自分なりに節税対策を強化することが困難です。

しかし自らがマンション経営をオーナーとして始める場合、事業主として収入や経費を計算し、確定申告で所得を計上することができます。加えて、もしマンション経営が赤字になっても損益通算によって総収入とのバランスを確保できるため、節税対策を強化できるでしょう。

ローン会社などから融資を受けやすい

一般的にマンション経営は高額な初期投資の費用を不動産ローンなど、融資によってまかないます。そのため、ローン会社や金融機関の融資審査に受かりやすいかどうかは、マンション経営のメリット・デメリットを考える上で大きなポイントです。

正社員として企業に属しているサラリーマンの場合、個人事業主やフリーランスといった立場の人よりも収入面で安定していると考えられ、ローン審査においても長期的な信頼を得やすいことは見逃せません。

また、ローン審査において有利に判断されやすいサラリーマンは、融資条件も比較的好条件で契約できる可能性が高まり、結果として事業のキャッシュフローの安定にもつながります。

空室リスクにも対処しやすい

マンション経営で空室が生じてしまった場合、入居者からの家賃が途絶えるため、必然的に収入が減少します。しかしサラリーマンはそもそも本業からの収入があり、最初にきちんと投資計画のシミュレーションを行っておくことで、空室時のランニングコストも本業からの給与によってカバーできる可能性を高められるでしょう。

マンション経営は副業禁止の就業規則などに抵触するのか？

サラリーマンがマンション経営を始めるに当たって、所属している企業に副業禁止の就業規則などがある場合、トラブルに発展する可能性もあります。そのため、サラリーマンにとっての副業の考え方や、マンション経営の始め方を知っておくことは大切です。

マンション経営は副業扱いされない可能性がある

そもそも公務員など特殊な業種を除いて、労働時間外に従業員がどのような活動をしていたとしても、企業は法的にその行動を制限することはできないと考えられています。しかし現実として「副業禁止」を規定している会社も多く、リスクを無視することは危険です。

企業にとって副業を禁止する理由は、原則として本業である業務がおろそかになったり、競業避止義務に抵触してしまったりするリスクを避けるためと考えられます。その点、マンション経営は管理会社に運営を委託し、オーナーは従来通りサラリーマンとして本業に集中できるため、一般的には多くの企業にとっても禁止する理由が少ないと考えられるでしょう。

つまり、仮に副業禁止の企業であっても、マンション経営であれば認められる可能性もあります。

リスクを避けるためにあらかじめ規則を確認して会社の許可を得る

法的には副業禁止の制約を受けないとしても、やはり企業に所属するサラリーマンにとって、会社との間でトラブルに発展するリスクは避けた方が無難です。

そのため、必ず事前に就業規則などを確認して、上司や担当部署に相談してマンション経営を行うことに同意してもらうようにしましょう。

またマンション経営により収入が増えた場合、住民税の納税額などにも影響するため、経理について所属会社に確認しておくことも大切です。

サラリーマンにとってマンション経営を成功させるためのポイント

ここでは、サラリーマンならではのマンション経営の注意点や、アパート経営を進める際に意識すべきポイントなど、サラリーマンが不動産経営の成功率を上げるために取り組めることをまとめました。

信頼できる不動産管理会社へ業務委託する

本業のあるサラリーマンにとって、マンション経営を成功させるためには、信頼できる不動産管理会社を見つけてマンションの運営・管理業務を委託することが必要となります。

また、信頼できる管理会社や不動産投資会社の場合、あらかじめマンション経営やアパート経営のメリットだけでなくデメリットについてもきちんと説明し、リスクを減らすためのマーケティング調査や事前シミュレーションなどをしっかりと行ってくれることも重要です。

不動産の立地条件を検討する

マンション経営ではマンションそのものの物件価値だけでなく、周辺環境や立地条件といった要素も成功率に直結します。

どれだけ最新の設備をそろえた魅力的な物件であっても、周辺に競合他社となるマンションが乱立していたり、極端に利便性の悪い土地に建っていたりすれば、入居者を集めることは困難になります。

そのためマンション経営を含めた不動産投資において、あらかじめ土地や周辺エリアのマーケティング調査を十分に行い、そもそも投資価値のある条件か否か詳細に分析することが不可欠です。

入居者のターゲット層を絞る

賃貸マンションと一口にいっても、独身者を対象にした物件か、ファミリー世帯を対象とした物件か、様々に条件が異なります。

そのため、マーケティング調査やエリアのニーズを踏まえた上で、ターゲット層を明確化した上で物件の取得プランを考えることが肝心です。

また、当然ながら物件の設備や間取りといった条件とターゲット層の属性をマッチングさせることも欠かせません。

サラリーマンにとってマンション経営の失敗を避けるための注意点

マンション経営の成功率を高めるポイントだけでなく、そもそも失敗のリスクを抑えられる方法についても意識しておくことが必要です。ここでは、サラリーマンにとってマンション経営の失敗リスクを少しでも下げるために、注意すべき点をまとめました。

どのような不動産投資にも常にリスクがある

マンション経営はサラリーマンにとっても比較的始めやすい不動産投資と考えられますが、どのような投資であっても常にリスクがあり、絶対に儲かる保証はありません。

どれだけ魅力的な物件を見つけて、信頼できる管理会社に出会えたとしても、常にリスクマネジメントについて意識しておくことが重要です。

出口戦略についてあらかじめ検討する

マンション経営を続けていく上で、空室が続いたり設備の修繕コストが膨大になったりと、キャッシュフローが不安定になって赤字状態が続く可能性はあります。このようなケースに陥っても、どのタイミングでマンション経営を終了させるのか、不動産投資の出口戦略を事前に考えておくことも必要です。

基本的にマンション経営の出口戦略は、マンションを売却して現金化することを前提としますが、マンションの売却益でローンの残債を完済できないオーバーローンになるリスクも想定しなければなりません。

住宅ローンを組んでいる人は融資条件が厳しくなる

すでに住宅ローンを組んでいるサラリーマンの場合、新たに不動産ローンとして融資を受けられる金額が低くなる可能性もあります。そのため、ローンによってまかなえる初期投資の額や、頭金として用意できる資金、空室リスクなどに備えた事業用資金などのバランスについても事前にシミュレーションをしましょう。

税金などランニングコストとキャッシュフロー

マンション経営には、管理会社へ支払う手数料やローンの返済金の他にも、設備の修繕費や保険料、固定資産税など様々なランニングコストが発生します。そのため、家賃収入によって得られる金額と、年間に発生するランニングコストなどをきちんと計算し、リスクに備える余裕も含めてバランスを考えておきましょう。

マンション経営を始める前に専門家へ相談することが重要

マンション経営を始めてから不動産投資会社などの専門家へ相談しても、すでにローンを組んで物件を購入していたり入居者が物件に住んでいたりすれば、改めてリスクマネジメントを実行することは困難になります。そのため、マンション経営をプロへ相談する場合は、必ず物件を購入する前に信頼できるプロを見つけて、マーケティング調査や事前シミュレーションなどを含めたバックアップを受けることが重要です。

また、適切な実績やノウハウのある不動産投資会社などであれば、物件の選定やローン審査についても具体的なプランにもとづいてサポートしてくれるため、マンション経営のリスクを軽減する上でも力になってくれるでしょう。

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