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ベストなタイミングとは?

マンションを買い増しするメリットとは?
ベストなタイミングとは?

マンション経営を続ける中で、マンションを買い増しして不動産投資の事業規模を拡大することもあります。このページでは、マンションを買い増しするメリットや、買い増しを検討すべきタイミングなどについてまとめました。

マンション(不動産)の買い増しとは?

マンションやアパートといった不動産における「買い増し」とは、すでにマンションなどを所有しているオーナーが、さらに資金を投入して新しい物件を買いまして、不動産経営や不動産投資の事業規模を拡大することです。

買い増しといっても新たに取得する不動産の種類や数は様々。ワンルームマンションを購入したり、新築マンションの建築を計画したりと、それぞれのスタイルや事業計画に合わせて買い増しプランを考えることが大切です。

マンションを買い増しするメリット

マンションを買い増しする上で得られるメリットとしては、以下のようなものが考えられます。

収入源の拡大とキャッシュフローの強化

マンションを買い増しすることは、そのまま家賃収入の発生源が増えるということです。

例えばすでに10室のワンルームマンションを経営している人が、10室全てを入居者に貸し出している場合、それ以上の家賃収入を得ることはできません。そこでさらに5室のワンルームマンションを購入して入居者を見つければ、合計で15室のワンルームマンションを経営して賃料収入を得ることが可能です。

そのため、マンションの買い増しについては単純に得られる不動産収入の増額を目指せることが強みです。ただし、管理する物件が増えることでランニングコストも増加するため、キャッシュフローの全体的な安定化を再検討しなければなりません。

保有資産の増加と売却益の変化

保有しているマンションが増えるということは、そのまま保有資産が増大に直結します。そのため、出口戦略として不動産の売却を考える際にも、手持ちの不動産が増えているため売却によって得られる金額も必然的に上昇します。

当然ながら売却によって得られる純利益は不動産取得価格や不動産経営における収支にも影響されますが、手持ち資産が増えることはメリットのひとつです。

リスクマネジメントの強化

管理している不動産が増えることで、一部のマンションに空室が生じても、他のマンションによる賃料収入でキャッシュフローの悪化を防ぐことができます。

買い増しは不動産投資におけるリスク分散として考えることが可能です。空室リスクや急な退去による収入減少に対するリスクマネジメントの強化策としてひとつの手段となるでしょう。

マンションの買い増しによって失敗するリスクと注意点

マンションの買い増しにはメリットだけでなくデメリットもあります。そのため、マンションの買い増しを実行する前に、どのような原因で失敗しやすいのか把握しておき、それぞれの対策に注意しておくことが必要です。

不動産ローンの借入総額は増大する

すでに不動産ローンを利用してマンションを取得して経営している人が、さらに追加融資を受けてマンションの買い増しを行う場合、当然ながら借入総額は増大します。

借入総額が増えると、比例して毎月の返済額も増加するため、計画通りに買い増し分のマンション経営を進めていけず空室が生じてしまうと、結果的に損失が拡大してマンション経営そのものが破綻してしまうリスクにつながります。

マンションの買い増しはキャッシュフローの変化やキャピタルゲインの増加に役立つ反面、あくまでも投資事業としての計画性や安定性を考えることが不可欠です。

買い増しする物件の選定

どのような物件を買い増しするのかも冷静に考えることが必要です。

ワンルームマンションを購入するのか、一棟マンションを中古購入するのか、あるいは新築マンションを建てるのかなど、その方法は様々にあるでしょう。また、すでに入居者のいる物件をオーナーチェンジで購入する場合、それぞれの入居者の情報についても事前に把握しておかなければなりません。

特に資産価値の高い不動産が売り出されているような場合、どうして前オーナーがその物件を手放すことになったのか、経緯についても意識を向けることが大切です。

手元資金に余裕がない場合の買い増しは避ける

新しい物件を取得して不動産投資を拡大するとしても、それまでにつちかってきたマンション経営のノウハウがそのまま新しい物件にまで完全に適用できるとは限りません。そのため、マンションの買い増しを検討する際には、必ず想定外のリスクに備えられるよう手元資金に余裕を持たせておくことが肝要です。

もし現金の余裕がない場合は、マンションの買い増しが失敗すると従来のマンション経営の破綻にもつながりかねないため注意してください。

マンションの買い増しに適したタイミング

マンションの買い増しにメリットやデメリットがそれぞれ存在するとして、それではどのようなタイミングであればマンションの買い増しを検討すべきと言えるのでしょうか。

現在のマンション経営が安定した時期

マンションの買い増しを検討する上で適した時期の条件のひとつが、現在のマンション経営が十分に安定していると考えられるタイミングです。

保有しているマンションの全てに入居者がおり、問題なく賃料を納めてくれている場合、マンション経営として安定しているものの、それ以上の利益を追求することは困難な状態とも言えます。そのため、現在のマンション経営がきちんと管理できていて安定している場合は、マンションの買い増しを行って投資規模を拡大することで不動産投資をさらに発展していける可能性が広げられるでしょう。

自己資金に十分な余裕がある時

マンションの買い増しは当然にリスクもあるため、現在のマンション経営に悪影響を及ぼさないよう自己資金や手元の現金に余裕を持たせておくことも大切です。

特に、マンションの買い増しを行ってからしばらくは新規取得したマンションの経営が安定しない可能性もあるため、当座の損失を現金でカバーして、従来のマンション経営のキャッシュフローを悪化させないように計画しておきます。

不動産ローンの追加融資を好条件で受けられる時

すでにマンション経営によって安定してローンの返済を続けている人は、事業者やローン利用者としての信用性が高いため、追加融資は最初の不動産ローンよりも好条件で受けられる可能性があります。

ローンの条件が良くなるほどマンション経営のリスクを抑えられるため、追加融資が好条件で受けられる時はマンションの買い増しを検討しても良い時期と考えることが可能です。

資産の組み替えを必要とする時

不動産ローンを利用して不動産投資事業を行っている人の場合、長くマンション経営を続けていく中でいずれ取得物件の減価償却費が減少し、ローンの元金返済額がそれを上回る「デッドクロス」の状態に陥ります。

減価償却費は物件の取得費を耐用年数にもとづいて分割した費用であり、実際には現金の支払いがないのに経費として計上できる費用です。一方、ローンの元金返済額は経費計上できないお金であり、デッドクロスを迎えると経費扱いにならない金額が増えて、結果的に所得が増えて税負担が増大します。

そのためデッドクロスを迎えた物件については売却し、新たにマンションを購入したり、買い増しによってキャッシュフローを変化させたりすべき時もあります。

キャッシュフローを変化させてローン完済時期を前倒ししたい時

現在のキャッシュフローではローンの完済時期が遠いと思った時、マンションの買い増しによって事業利益を増大させてローン返済の時期を前倒しするといったこともひとつの方法です。ただし、これは新規取得したマンション経営で十分な利益を見込めることが前提である点に注意してください。

まとめ

マンション経営は安定して事業を続けることで、毎月固定の利益を賃料収入で期待できるようになります。しかし、言い換えれば決まった賃料以上に利益を拡大できないということであり、キャッシュフローの上限が定められていると考えることも可能です。

そのためマンションの買い増しを行うことで事業規模を拡大し、収益強化へつなげることは事業戦略のひとつとして有効です。

ただしマンションの買い増しにはリスクもあるため、きちんと計画を立てて考えなければなりません。

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