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(https://www.
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副業が禁止されていたり制限されていたりする公務員ですが、マンション経営であれば一定の要件を満たすことで認められる場合があります。このページでは、公務員でもマンション経営を始められる条件や注意点についてまとめました。
結論から言えば、マンション経営は公務員でも可能です。しかし、公務員は国会公務員法で定められた国家公務員であれ、地方公務員法で定められた地方公務員であれ、原則として副業や兼業が禁止されていることも事実です。
そのため公務員がマンション経営を行って家賃収入を得るためには、一定の要件を満たした上で国や自治体から兼業を認めてもらう必要があります。
公務員がマンション経営を始めるための条件として、原則的に定められているものを紹介します。国家公務員なのか地方公務員なのかで詳細が違っていることもあり、特に地方公務員の場合はそれぞれの所属する自治体の条例や規定によって独自の条件が定められていることもあります。
5棟10室とはマンションやアパートなどの物件を入居者に貸して賃料を得る場合、それが「不動産貸付事業」として行われているのか、事業には相当しないのかを判断する際に目安となる基準です。
まず、貸付対象となっている独立した家屋がおおむね5棟以上になっている場合、それは不動産貸付事業として考えられます。
また、独立した居室の数がおおむね10室以上である場合も、不動産貸付事業として判断されます。
公務員がマンション経営をする場合、不動産貸付事業として判断されない「5棟10室よりも小規模(4棟9室以下)」の物件や範囲で行う必要があります。言い換えれば、公務員は不動産貸付事業としてマンション経営を行うことはできません。
家賃収入として得られる金額がトータルで年500万円以上になると、それは営利目的で行っている不動産投資として判断され、公務員法によって規制されてしまいます。
そのため、仮に年間500万円を上回る家賃収入や投資価値を期待できるマンションであったとしても、公務員としてマンション経営を行う場合は設定家賃を抑えて、賃料収入がトータルで年500万円以上にならないよう調整しなければなりません。
反面、家賃を下げすぎることで赤字になってはマンション経営として本末転倒になることもあり、収支のバランスを考えることが重要です。
マンション経営の管理業務を公務員が自ら行うことは認められません。
公務員はあくまでも国や自治体のために専従的に仕事をすることが原則であり、マンション経営における管理業務を公務員が自ら担当するとなれば、当然に本来の職務へ悪影響を及ぼしかねません。そのため、公務員がマンション経営を行いたい場合、不動産会社や管理会社などへマンションの管理業務を委託することが必要です。
ただし、マンションの所有者として物件をチェックし、異常や不具合を発見して管理会社へ連絡・対応を要請するといった間接的な管理は可能です。
公務員は国家公務員法や地方公務員法によって、給与の額や働き方を含めて仕事に関するルールが明確に定められています。
国家公務員は日本国に所属する公務員であり、国民全体の奉仕者として公共の利益のための働きが求められます。また、国家公務員に関する規定は国家公務員法という法律によって定められています。
具体的な例として、国家公務員の服務規律に「私企業からの隔離(国家公務員法第103条)」や「他の事業又は事務の関与制限(国家公務員法第104条)」というルールが存在しており、公務員が営利企業を経営したり、本業以外の事業や事務で報酬を得たりすることが制限されています。
※参照元:「国家公務員の兼業について(概要)」平成31年(2019年)3月内閣官房内閣人事局
地方公務員の場合はそれぞれの地方自治体に属している公務員として、国家公務員と同じく公共の利益のために働くことが必要です。また、地方公務員法という法律によって服務規律などが定められており、副業や兼業に関しては「営利企業等の従事制限(地方公務員法第38条)」によって制限されています。
同規定では、任命権者の許可を得ずに営利企業の経営や事務に従事することが禁止されており、各地方自治体の定める条例によって条件が規定されるケースもあります。
※参照元:「職員の営利企業への従事等の制限について(岡山県庁)」
紹介した法律の他にも、公務員の副業を禁止する根拠には国家公務員法(第99~101条)や地方公務員法(第33~35条)など複数の法律が存在しています。端的に内容を要約すると、公務員は公共の奉仕者としての職務を逸脱して、自らの利益や特定の個人・企業などの利益のために副業したり兼業したりすることはできません。
働き方改革によって、個々の労働者の働き方が多様化し、それぞれにとってワークライフバランスを考えることが重視されている現代において、公務員についても一定の範囲内で副業を認める自治体が誕生しています。
当然ながら、公務員としての職務や責任を逸脱するような副業・兼業は認められません。しかし、公務員であってもある程度の副業・兼業を認めることで、行政組織の外側で得た経験やつちかったノウハウを改めて公共の福祉に活かせると期待されています。
※参照元:産経新聞「公務員の〝副業解禁〟自治体にもジワリ 神戸市、奈良・生駒市で基準明確化」(2018/3/22 13:05)
法律や条令によって副業が制限されている公務員ですが、公務員にとってマンション経営を行うことで得られるメリットは少なくありません。
マンション経営を行うための不動産の取得費用をローンでまかなうとして、公務員は民間の企業に勤務する労働者や個人事業主よりもローン審査に受かりやすいことがポイントです。
公務員は懲戒解雇になるような問題を起こさない限り、安定的に働いて収入を得られる職業です。企業倒産によって無収入になるといった心配がありません。そのため公務員はローン審査でも比較的受かりやすく、不動産投資を行う上で有利といえます。
ローン審査に通りやすいだけでなく、ローンを組む際の融資条件も好条件で契約しやすいことがメリットです。
ローン会社にとって職種的に安定している公務員は信用できる顧客です。金利を低くしたり、返済期間を相談しやすかったりと好条件でローン契約を叶えられる可能性が高くなります。
金利を抑えてローンの返済についての条件を有利にできるため、マンション経営で発生する経費や支出の抑制にも繋がります。結果的にキャッシュフローが安定しやすくなるでしょう。
公務員は安定している職業と考えられますが、一方で給与体系などが法律によって定められているため、同僚より多く働いたからといって特別にボーナスの金額が加算されるといったこともありません。
そのため、公務員にとってマンション経営のような副業で副収入を得られることは経済的にも大きなメリットとなります。特に公務員のマンション経営は管理業務を管理会社などへ委託するため、不労所得として収入を得られることはポイントです。
マンション経営は収入源を増やすだけでなく、節税効果を期待できます。
例えば親が亡くなって遺産を相続する際、現金として資産を相続すると、相続税を算出するための評価額は相続した金額に対して100%となります。しかしマンションなどの不動産として相続すると、物件の価値に対して数割の減額を受けた額が評価額になり、結果的に相続税の金額を抑えることが可能です。
公務員がマンション経営のような副業を始める際には、あらかじめ以下のような注意点を把握した上で、適切な対策を取らなければなりません。
条件についての理解があいまいな状態でマンション経営を始めてしまうと、後から発覚した際にマンション経営が認められないばかりか、懲戒処分などの対象になる恐れもあります。
所有するマンションの規模を5棟10室未満に抑えたり、年間の家賃収入を500万円未満に抑えたりといった条件の遵守は不可欠です。
5棟10室以上のマンション経営では営利を目的とした不動産貸付事業と判断されるため、所得税についての取り扱いに関しても変化してくることにも注意しなければなりません。
加えて、年間に得られる家賃収入の範囲が定められている以上、利益を得ようとすればその範囲内でローン返済を含めたランニングコストを抑える必要があり、常にキャッシュフローをシミュレーションしておくことが重要です。
マンション経営におけるリスクとしては真っ先に「空室リスク」が挙げられますが、それ以外にも設備の老朽化による故障や修繕、火災などの災害、あるいは入居者のトラブルによって生じた損害や被害など、様々なリスクが存在しています。また、自身がプライベートのトラブルによって懲戒処分を受けたり、公務員として解雇されたりといった恐れもあるでしょう。
マンション経営ではこれらのリスクについても考慮した上で事業計画をプランニングする必要があります。
公務員として勤務しているだけであれば、それぞれの行政機関が対応してくれるため、原則として個人で確定申告を行う必要はありません。しかしマンション経営で家賃収入を得ている場合、改めて個人で確定申告をする必要があります。
確定申告を行わずに適正な納税をしなかった場合、最悪のケースでは違法な脱税行為として処分され公務員としての職を失う危険性もあるため、必ず適切な帳簿管理や確定申告の手続きを行ってください。
公務員に限らず、マンション経営を始める前にチェックしておくべきことは少なくありません。
自分が所有して運営していく物件について、事前にリサーチを行って、納得したうえでマンション経営に着手することが大切です。
不動産会社や投資会社に任せきりでマンション経営を始めてしまうと、思わぬ落とし穴にハマってしまう恐れもあるため、必ず自分自身でも勉強して知識を得るように努めましょう。
利回りやキャッシュフローについて、実際にマンション経営をするうえで発生する収支を考えながらシミュレーションを行います。出口戦略やリスクマネジメントについても考慮し、事業計画を練ることが大切です。
公務員としてマンション経営を始めるためには、あらかじめ職場で手続きを行って任命権者の許可を得なければなりません。
許可を得る前にマンション経営をスタートさせた場合、懲戒処分の対象になるため、絶対に事前の相談や申請を行って許可を得るようにしてください。
一般的に副業禁止のイメージがある公務員ですが、国家公務員でも地方公務員でも一定の要件を満たすことでマンション経営によって副収入を得られる可能性があります。
ただし、公務員がマンション経営を始めるためには守るべきポイントもあるため、必ず自分が所属する組織の条件や制度にも照らし合わせながら検討していくようにしましょう。
これからマンション建築を検討されている方に向けて、よりよい賃貸マンション経営の方法を徹底解説しています。
このサイトでは、それぞれの公式ホームページから管理コストや年間手数料、長くマンション経営をしていく上で重要な「会社の実績」や「建物の品質・プラン」を調査。よりよいマンション建築や維持・管理のできる会社を比較してまとめました。
高収益が期待できるマンション建築会社3選
引用元:クラスト公式HP
(https://www.clast.co.jp/lp/)
管理費
無料
年間手数料目安
0万円
引用元:アヴェントハウス公式HP
(https://aventhouse.jp/)
管理費
家賃の2.75%
年間手数料目安
最大66万円
引用元:シノケン公式HP(https:
//www.fudosantoushi.jp/)
管理費
家賃の5%
年間手数料目安
最大120万円
●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)
高収益が期待できるマンション建築会社3選
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●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)
簡易収支シミュレーション
物件価格 万円
※0~999999の整数を入力してください
年間家賃
収入
万円
※満室時の年間想定家賃収入を入力
※0~999999の整数を入力してください
諸経費率 %
※賃貸管理費、建物管理費などの諸経費を入力
(通常、家賃収入に対する10~20%が目安)
※0~100の整数を入力してください
年間
手取り収入
万円
※家賃収入-(家賃収入×諸経費率)
年間支出 万円
※家賃収入×諸経費率
利回り %
※年間手取り収入÷物件価格
※小数点以下は、すべて四捨五入します。
※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。