4階建てマンションの建築費用相場とは

同じ敷地でマンション経営をするなら、できるだけ高層化した方が家賃収入も増えるという単純な話ではありません。エリアや土地によって建ぺい率と容積率が決められているため、その中でより収益性を高めるにはどうするかがマンション経営の鍵となるわけです。

4階建てマンションの敷地面積別建築費の目安

4階建てマンションの敷地面積別建築費の目安

ここでは4階建てマンションを例として、マンション建築費の目安を考えてみましょう。便宜上、建ぺい率を60％、各階を同じ床面積と仮定し、「敷地面積×60％×4階」で想定延床面積を算出しています。構造別の単価には、e-Stat「建築着工統計調査 住宅着工統計」2025年度第34表における、東京都・愛知県・大阪府の貸家・共同住宅の1㎡当たり工事費予定額を使用しています。

敷地面積	想定延床面積	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
50坪	120坪	約1億2,496万～1億6,264万円	約1億2,456万～1億8,089万円
80坪	192坪	約1億9,993万～2億6,023万円	約1億9,930万～2億8,943万円
100坪	240坪	約2億4,992万～3億2,529万円	約2億4,912万～3億6,179万円

重量鉄骨造は31.5万～41.0万円/㎡、鉄筋コンクリート造は31.4万～45.6万円/㎡として算出しています。名古屋市の参考値には愛知県の統計値を使用し、金額は1万円未満を四捨五入しています。

なお、上記は着工時点の工事費予定額を基にした目安であり、実際の最終請負額ではありません。建築可能な延床面積は、敷地ごとの容積率や前面道路、高さ制限などによって異なります。また、地盤改良、外構、設計、設備などの費用が別途必要になる場合があります。

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マンション建築における建ぺい率とは

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。例えば、100坪の土地で建ぺい率の上限が60％の場合、建築面積の上限は原則として60坪となります。ただし、実際に建築できる面積は、敷地条件やセットバック、防火地域などの規定によって変わることがあります。

マンション建築における容積率とは

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合です。100坪の土地で建ぺい率を60％とし、すべての階を60坪で建築した場合、3階建てと4階建ての容積率は次のようになります。

• 敷地面積100坪×建ぺい率60％×3階÷敷地面積100坪＝容積率180％
• 敷地面積100坪×建ぺい率60％×4階÷敷地面積100坪＝容積率240％

ただし、これはすべての階を60坪とした場合の計算です。上階の床面積を小さくすれば、容積率の上限が200％の土地でも4階建てにできる場合があります。建築できる階数は、建ぺい率と容積率だけでなく、前面道路幅員による容積率制限、高さ制限、斜線制限、日影規制などを含めて判断する必要があります。

マンション建築における容積率とは

マンション全体の延床面積を敷地面積で割った数値を容積率といいます。これも上限設定があって、100坪の土地で建ぺい率が60％とした場合、容積率との関係を3階建てと4階建てで計算してみましょう。

• 敷地面積100坪×建ぺい率60％×3階建て÷敷地面積100坪＝容積率180％
• 敷地面積100坪×建ぺい率60％×4階建て÷敷地面積100坪＝容積率240％

このように、容積率上限が200％だと3階建てまでしか建築できず、4階建て以上のマンションを建てるには容積率上限がより高い土地でないとだめなわけです。

マンション経営で高収益を目指すには、建てる前だけではなく、建てた後に発生する管理費、建物修繕費といったコストにも留意する必要があります。このサイトでは、管理コストで比較した高収益を実現できるおすすめマンション建築会社を紹介しています。ぜひ参考にしてください。

4階建てマンションのメリット・デメリット

4階建てマンションを建てる場合のメリットとデメリットをそれぞれご紹介します。

メリット1.土地が狭くても賃貸部分を確保しやすい

4階建てマンションには、敷地を縦方向に活用することで、限られた土地でも賃貸部分を確保しやすいというメリットがあります。ただし、4階建てにできるかどうかは、土地に指定された容積率だけで一律に決まるものではありません。

例えば、容積率が150％以上であっても、各階の床面積や建ぺい率、高さ・斜線・日影などの制限によっては、希望する規模の4階建てマンションを建築できない場合があります。一方、上階の床面積を小さくするなどの設計によって、容積率を抑えながら4階建てにできるケースもあります。

2階建てなどの小規模なマンションを複数所有する場合と比べ、建物や管理を一棟に集約しやすい点も特徴です。実際の建築計画では、法令上の制限と建築費、想定賃料を踏まえて収支を検討する必要があります。

メリット2.オフィスや店舗など幅広く利用できる

2階建て・3階建てのマンションに比べて、4階建てマンションの場合は1階部分をテナントにすることで、店舗やオフィスを入れることも可能です。
集客が見込めるエリアであればテナントの賃料で、より効率的に収益をあげることもできます。
また、テナントに入る店舗によっては入れ替わりも少なく長期にわたって貸し出すことができますので、より安定的に収益をあげつづけることへも繋がっていきます。

このように4階建てマンションは、土地の立地や周辺の状況によってはオフィスや店舗を併用するマンションにできたり、逆にオフィスや店舗を持たないマンションにするといったことも可能なので、狙いに合わせて幅広く活用できることもできるというメリットがあります。活用方法に迷う場合は、よりリスクを小さくするために、建築業者や専門家に相談のうえ、決定するとよいでしょう。

メリット3.賃貸併用住宅として利用することも可能

4階建てマンションの場合は、賃貸併用住宅として利用する方法もあります。
一番上の階をオーナーの自宅として利用し、1階～3階を賃貸にすることで、立地や間取りによっては家賃収入を得ながら居住できます。

さらに、親世帯・子世帯で分けて使う二世帯併用として利用する方法もあります。
この場合、将来的にどちらかの住居スペースを賃貸に出せるような設計にすることで、借り手がつかないリスクや、スペースを持て余してしまうリスクを抑えやすくなります。

賃貸併用住宅として利用する場合も含め、4階建てマンションはさまざまな形態で利用することができますので、収支のシミュレーションをしながら、狙いや将来設計に合わせたシミュレーションを専門家に依頼するとよいでしょう。

デメリット1.建物が大きくなることで建築コストが増える

2階建てや3階建てのマンションと比べて、4階建てマンションとなるとその分建物が大きくなります。
建物の規模が大きくなることで、もちろん建築コストも増えます。
建築コストが増えることで、借入の金額も増える点はデメリットと言えるかもしれません。

メリットの多い4階建てマンションなので、いろいろ夢が広がりますが、さまざまなリスクも伴いますので、土地周辺の情報をしっかりと把握し、いろいろなバリエーションでシミュレーションし、よりリスクが少なくなるよう考えていくことが大切です。

4階建てにして建築コストが増えたとしても、それを回収できるだけの算段がつくようであれば、建築コストが上がることはデメリットとはなりませんので、専門家としっかり相談したうえで決めましょう。

デメリット2.賃貸併用住宅は金利の低いローンが利用できない場合も

二世帯併用や賃貸併用住宅としても利用できる4階建てマンションですが、賃貸併用住宅の場合に利用できる住宅ローンの条件をクリアすることが難しい場合もあります。

低金利の住宅ローンを利用する場合は、「住宅部分の延べ床面積が総床面積の50％以上」という条件がありますので、4階建てマンションの場合はこの条件のクリアが難しくなります。

そのため、4階建ての賃貸併用住宅を建てる場合は、通常の事業用途のローンを利用する必要があります。
事業用途のローンを組む場合は、より収益性や資産価値、借主の属性など、住宅ローンよりも厳しいローン芯さが行われ、かつ金利も住宅ローンより高くなります。
この点もデメリットのうちの1つといえるでしょう。

デメリット3.課税売上高によっては消費税の課税事業者となる場合も

2階建て・3階建てマンションよりも4階建てマンションの方が賃貸部分を多く確保できる可能性がありますが、消費税の課税事業者に該当するかどうかは、単年度の収入総額だけでは判断できません。原則として、基準期間における課税売上高が1,000万円を超える場合に課税事業者となります。また、基準期間の課税売上高が1,000万円以下でも、特定期間の課税売上高や課税事業者の選択、適格請求書発行事業者の登録状況などによって取り扱いが変わります。

住宅として貸し付ける場合の家賃は、一定の場合を除いて消費税が非課税です。店舗などを併設する場合は、住宅として使用する部分に限って非課税となるため、賃料の内訳や契約内容を確認する必要があります。事前に収支をシミュレーションし、課税関係については税理士などの専門家へ相談するとよいでしょう。

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