5階建てマンションの建築費用相場とは

5階建てマンションの敷地面積別建築費の目安

東名阪の建築費用について

同じ5階建てマンションでも、建物の構造や延床面積、建築する地域によって建築費用は異なります。以下は、e-Stat「建築着工統計調査 住宅着工統計」2025年度第34表における、東京都・愛知県・大阪府の貸家・共同住宅の1㎡当たり工事費予定額を基にした目安です。

敷地面積	想定延床面積	鉄骨造（S造）	鉄筋コンクリート造（RC造）
50坪	250坪	約2億6,033万～3億3,884万円	約2億5,950万～3億7,686万円
80坪	400坪	約4億1,653万～5億4,215万円	約4億1,521万～6億298万円
100坪	500坪	約5億2,066万～6億7,769万円	約5億1,901万～7億5,372万円

鉄骨造は31.5万～41.0万円/㎡、鉄筋コンクリート造は31.4万～45.6万円/㎡として算出しています。名古屋市の参考値には愛知県の統計値を使用しています。

上記は、便宜上「敷地面積×5階」を想定延床面積として計算したものです。実際の延床面積は、建ぺい率・容積率、前面道路、共用部分、セットバック、高さ・斜線・日影規制などによって異なります。また、工事費予定額を基にした目安であり、実際の最終請負額ではありません。

敷地面積や建物の構造によって建築費は大きく変わります。想定する家賃で事業収支が成り立つか、周辺の賃料相場や入居者ニーズを十分に把握したうえで計画することが大切です。

用途地域別のマンションの容積率・建ぺい率

以下の表は、東京・名古屋・大阪の用途地域ごとに指定される建ぺい率・容積率の範囲を基に、敷地面積別の建築可能面積を概算したものです。表中の数値は建ぺい率・容積率の上限を用いた目安であり、実際に建築できる面積や階数を示すものではありません。

実際の建築条件は、対象敷地に指定された用途地域や建ぺい率・容積率に加え、前面道路幅員による容積率制限、高度地区、斜線・日影規制、防火規制などによって異なります。計画時には、各自治体の都市計画情報と対象敷地の条件を個別に確認してください。

• 50坪

50坪の敷地に5階建てマンションを建てる場合、用途地域ごとの建ぺい率・容積率だけを用いて概算すると、1階当たりの面積目安は東京で10～40坪、名古屋で15～40坪、大阪で10～40坪です。ただし、同じ都市内でも対象敷地に指定された数値や各種規制によって建築可能面積は異なるため、都市間の数値だけで建築地を判断することはできません。

• 80坪

80坪の敷地に5階建てマンションを建てる場合も、1フロアの面積は対象敷地の建ぺい率・容積率によって変わります。表では東京・名古屋・大阪の指定範囲を基に概算していますが、名古屋であれば必ず東京より広く建築できるというわけではありません。高さ制限の有無を含め、対象敷地の用途地域や高度地区などを個別に確認する必要があります。

• 100坪

100坪の敷地であっても、建築できる1フロアの面積や延床面積は、指定された建ぺい率・容積率によって異なります。表の数値は各都市の指定範囲を用いた概算であり、名古屋が一律に広く建築しやすいことを示すものではありません。間取りや建物規模を検討する際は、前面道路や高さ・斜線・日影規制なども含めて確認してください。

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東名阪のマンション規制

マンションに限らず、建物を建築するうえで確認しておきたいのが、自治体ごとに定められた条例や指導要綱です。対象となる建物の階数、戸数、住戸面積などの条件は自治体によって異なるため、計画地の公式情報を個別に確認する必要があります。ここでは、東京・名古屋・大阪のマンション規制の例を紹介します。

• 東京のマンション建築規制

東京都内のワンルームマンション規制は、東京都全域で一律に実施されているものではなく、各区が条例や指導要綱によって定めています。例えば、渋谷区では1997年にワンルームマンション建築物に関する指導要綱が制定されましたが、対象規模や住戸面積などの基準は区によって異なります。

江戸川区では、原則として3階以上かつ10戸以上、または一団の土地に40戸以上となる特定共同住宅などが条例の対象です。住戸面積は、計画戸数のうち15戸未満の部分を各25㎡以上、15戸以上の部分を平均70㎡以上とする基準があります。一定の基準を満たす賃貸の特定共同住宅では、30戸未満の部分を各25㎡以上、30戸以上の部分を平均50㎡以上とする特例も設けられています。

新宿区では、2026年10月1日施行の改正条例により、地階を含む3階以上で、専用面積30㎡未満のワンルーム形式住戸が10戸以上、または総戸数の3分の1以上となる共同住宅などが対象です。ただし、3階建ての場合は総戸数10戸以上に限られます。また、条例に基づいて設ける家族向け住戸は、専用面積40㎡以上とする必要があります。

このように、同じ東京都内でも規制内容は異なります。ワンルームマンションを計画する場合は、計画地の区が定める対象規模、住戸面積、管理体制、駐車・駐輪施設などの条件を確認してください。

東京のマンション建築規制について確認する

• 名古屋のマンション建築規制

名古屋市でマンションを建築する際は、用途地域に加えて、高度地区や建築基準法による高さ制限を確認する必要があります。高さ制限は市内一律ではなく、計画地に指定された地域や地区によって異なります。

第一種・第二種低層住居専用地域では、原則として建築物の高さは10m以下です。ただし、敷地面積1,500㎡以上、前面道路幅員6m以上、壁面後退、日影、駐車・駐輪施設などの条件を満たして認定を受けた場合は、高さ12mまで建築できることがあります。

この認定は、条件を満たせば5階建てマンションを必ず建築できるという制度ではありません。実際の階高や構造、敷地条件に加え、建ぺい率・容積率や各種規制を踏まえて個別に判断されるため、計画段階で名古屋市や設計者へ確認してください。

• 大阪のマンション建築規制

大阪市では、「大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱」に基づき、ワンルーム形式住戸を含む集合建築物について、建築計画や管理体制などの事前協議を行っています。2026年4月1日の改正では、専用面積35㎡以下をワンルーム形式住戸、35㎡を超える住戸をファミリー形式住戸としています。

住戸の専用面積は18㎡以上、居室の天井高は2.3m以上とする基準があります。また、ワンルーム形式住戸が30戸以上の場合は、原則として管理人室を設置し、管理人の駐在または巡回による管理を行います。30戸未満の場合は、機械設備などによる管理も認められています。

駐車施設については、全住戸数が30戸以上かつ敷地面積が500㎡を超える場合、「大阪市共同住宅の駐車施設に関する指導要綱」などの規定が適用されます。30戸以上であれば一律に同じ駐車場基準が適用されるわけではないため、住戸数と敷地面積を踏まえて確認する必要があります。

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