6階建てマンションの建築費用相場とは

6階建てマンションの敷地面積別建築費の目安

同じ6階建てマンションでも、建物の構造や延床面積、建築する地域によって建築費用は異なります。以下は、e-Stat「建築着工統計調査 住宅着工統計」2025年度第34表における、東京都・愛知県・大阪府の貸家・共同住宅の1㎡当たり工事費予定額を基にした目安です。

敷地面積	想定延床面積	鉄骨造（S造）	鉄筋コンクリート造（RC造）
50坪	300坪	約3億1,240万～4億661万円	約3億1,140万～4億5,223万円
80坪	480坪	約4億9,983万～6億5,058万円	約4億9,825万～7億2,357万円
100坪	600坪	約6億2,479万～8億1,322万円	約6億2,281万～9億446万円

鉄骨造は31.5万～41.0万円/㎡、鉄筋コンクリート造は31.4万～45.6万円/㎡として算出しています。名古屋市の参考値には愛知県の統計値を使用しています。

上記は、便宜上「敷地面積×6階」を想定延床面積として計算したものです。実際の延床面積は、建ぺい率・容積率、前面道路、共用部分、セットバック、高さ・斜線・日影規制などによって異なります。また、工事費予定額を基にした目安であり、実際の最終請負額ではありません。

6階建てマンションは、延床面積や構造、設備の仕様によって建築費が大きく変わります。希望する規模のマンションを建築できるか、法令上の条件と事業収支の両面から確認することが大切です。

このページでは、50坪・80坪・100坪の敷地を例にした容積率の計算や、東京・名古屋・大阪でマンションを建築する際に確認したい規制について紹介します。

用途地域別のマンションの容積率・建ぺい率

以下の表は、東京・名古屋・大阪の用途地域ごとに指定される建ぺい率・容積率の範囲を基に、敷地面積別の建築可能面積を概算したものです。表中の数値は建ぺい率・容積率の上限を用いた目安であり、実際に建築できる面積や階数を示すものではありません。

実際の建築条件は、対象敷地に指定された用途地域や建ぺい率・容積率に加え、前面道路幅員による容積率制限、高度地区、斜線・日影規制、防火規制などによって異なります。計画時には、各自治体の都市計画情報と対象敷地の条件を個別に確認してください。

• 50坪

50坪の敷地に6階建てマンションを建てる場合、用途地域ごとの建ぺい率・容積率だけを用いて概算すると、1階当たりの面積目安には東京・大阪で8坪、名古屋で12坪からとなる区分があります。ただし、表の単位は㎡ではなく坪です。また、対象敷地の指定値や各種規制によって建築可能面積は異なるため、敷地面積だけで建築の適否を判断することはできません。

• 80坪

80坪の敷地では、表の計算上、名古屋の一部の用途地域で1階当たり20坪からとなっています。ただし、名古屋であれば一律に広く建築できるというわけではありません。東京・名古屋・大阪のいずれでも、対象敷地に指定された建ぺい率・容積率や高さ制限などを確認し、希望する間取りと事業収支を検討する必要があります。

• 100坪

100坪の敷地でも、建築できる1フロアの面積や延床面積は、用途地域と対象敷地に指定された建ぺい率・容積率によって異なります。表の数値は各都市の指定範囲を用いた概算であり、名古屋が東京や大阪より一律に広く建築しやすいことを示すものではありません。希望するエリアで必要な床面積を確保できるか、個別に確認してください。

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マンション建築の規制について

良いエリアを見つけたとしても、スムーズにマンションを建築できるわけではありません。建てるエリアによって、建築規制が設けられているところがあります。それぞれの制限について把握しておかないと、収益を得るどころか大損してしまうおそれが…。

ここでは、東京・名古屋・大阪の3つの都市でマンション建築をする場合の規制についてまとめました。希望している規模にマンションが建てられるのか要チェックです。

• 東京のマンション建築規制

単身者が増えていることで、賃貸ニーズが高まっている都心のマンション。需要があるため、建築を希望する方も多いことでしょう。しかし、東京23区において、それぞれ建築規制が設けられていることをご存知ですか？

例えば、ワンルームマンションを建築する場合。渋谷区だと、1戸あたりの最低専有面積は28平方メートル以上ないと建てることができません。また新宿やその他の区では、一定戸数に対してファミリータイプの部屋を併設することが決められています。

中野区では、集合住宅の移住水準の向上や周囲への環境配慮、世帯向けの住戸の供給を図るために、住戸面積や管理人室、駐車場・駐輪場の設置を定めています。

このように、エリアによって指定されている規制がたくさん存在しているのです。建築確認申請をする前に、「このエリアではどんな規制がされているのか」「予定している規模は建てられるのか」など、情報をしっかり集めてから建築に取りかかりましょう。

• 名古屋のマンション建築規制

名古屋でマンション建築を考えている方は、建物の高さに気をつけなければいけません。名古屋では、「地域にふさわしくない高層の建築物を制限することで、秩序ある街並みをつくっていく」をモットーに、各エリアで高度地区が定められています。建物による上限の高さは、10m、15m、20mの3種類。また高度制限に加え、斜線制限も定めることにより、周囲の建物へ日当たりを確保させるように取り組んでいます。

他にも、バリアフリーを備えた特定建築物を建てるときは、高齢者や障がい者が利用しやすい基準「建築物移動等円滑化誘導基準」を満たした建築物の申請を行なうことが可能です。申請すると、確認申請の手数料の免除や面積に算入しないといった嬉しいメリットを受けられます。

名古屋で希望するマンション建築ができるのかを、一度市役所で確認してみてください。

• 大阪のマンション建築規制

大手百貨店やオフィスビルの建設ラッシュが続いている大阪。2014年には日本一高いあべのハルカスが開業し、注目が高まっています。

そんな大阪でマンション建築を考えている方は、建てる際に注意しなければいけないことがあります。それが「ワンルーム形式による集合建築物の指導要網」の規定です。紛争の防止やより良い居住環境の確保を目的に、大阪市が定めました。

住宅既存や駐車場の付帯施設に関する一定の基準であったり、管理体制の設備に関する規定を設けたりなど、さまざまな制限がありますので、ワンルームマンションを建築する際は一度、担当者に確認することをおすすめします。

また、共同住宅の場合は、駐輪施設を設置する規定が設けられているので、マンションを建設する際は大阪市都市計画局開発調整部開発誘導課に相談するとよいでしょう。

6階建てマンションはコストが増加する？　

6階建てマンションは消防法が変わる

10年ほど前に起きた東日本大震災や熊本地震など、巨大な地震が多発している現状を受け、マンションを建てる上でも非常に重要な「消防法」が厳しくなっています。
その消防法も、5階建て以上のマンションと4階建て以下のマンションで基準が異なります。

5階建て以上のマンションの場合は、「避難通路を2方向に向けて設置しなくてはならない」ということと、「外部避難通路の設置しなくてはならない」という決まりがあります。
また、延べ床面積が500m2以内のマンションは火災報知器、500m2以上のマンションは自動火災報知機を設置しなくてはならないというルールもあります。

これらのルールは単純にコストアップに繋がりますので、4階建てのマンションか6階建てのマンションかというのは単純に階数分のコストがアップするだけでなく、設備面でもコストアップすることを覚えておく必要があります。

マンションを建てるオーナー側からするとコストアップはうれしくありませんので、収益のシミュレーションをしっかり行い、4階建て以下のマンションの方が利益がでるのか、6階建て以上のマンションの方が良いのかをしっかり判断する必要がありますので、建築会社の担当者や専門家としっかり協議しながら決めていきましょう。

6階建てマンションは建築指導要網が変わる

4階建て以下のマンションと5階建て以上のマンションの場合、「建築指導要網」に定められたルールが変わります。

例えば4階建て以下のマンションの場合は、使用する柱のサイズを幅350ミリ×厚み12ミリ、と定めているのに対し、5階建て以上のマンションの場合は、幅450ミリ×厚み18ミリと太いため、強度が増す分建築にかかるコストも高くなります。

また、柱だけでなく梁のサイズも同様に、4階建て以下マンションで必要な梁の強度よりも5階建て以上のマンションに必要な強度のほうが高いため、マンションを建てるための資材のコストがグンと上がります。

4階建て以下のマンションと5階建て以上のマンションのどちらを建てるかで迷っている場合は、建築費用がどのぐらい増えるのか、どのぐらいの収益が見込めるのかをしっかり見極めながら決めることが大切です。

マンション経営をするうえで建築費用だけでなくランニングコストや修繕費用なども必要となりますので、専門家とともに安定的なマンション経営を続けられるような建築プランを立てていきましょう。

6階建てマンションにおけるエレベーターの必要性　　　

6階建てのマンションにはエレベーターが必須です。
入居者の目線で言えば「エレベーターがある物件得なければ困る」というのが素直な感想ですが、マンションオーナーの目線ではコスト面での負担が大きくなりますので、エレベーターを設置しなくて済むのであればそれに越したことはありません。

そこで、6階建てマンションにおけるエレベーターのメリットとデメリットについてご紹介します。

エレベーターがあるメリット　

日常生活で6階建てマンションの最上階までを階段で上り下りするというのは辛いため、荷物の移動だけでなく人の移動においてもエレベーターがあると非常に便利です。

そのため、エレベーターがあることで物件のアピールとなりますので、エレベーターがない物件よりも入居者を集めるための材料となります。
特に都市部のマンションの場合は自宅まで自転車を運びたいという需要も多いため、自転車を自宅まで運びやすいエレベーターがあることで、入居者にとって大きなメリットとなり、物件を借りる動機にもなります。

また、小さい子どもがいる家庭も、親が荷物をもって小さい子どもと長い階段を上り続けることは危険も伴います。
そのため、エレベーターがついている物件を選ぶことで素早く、安全に自宅まで移動できることから、子育て世代にとっても大きなメリットとなります。

エレベーターがあるデメリット

一方で、エレベーターを設置することでデメリットもあります。

マンションを建築するオーナーにとって、エレベーターは非常にコストがかかるものであるという点です。

エレベーターを設置するためには、設置するための場所が必要となり、1LDKくらいの物件であれば、1戸分のスペースが必要となります。

そのため、エレベーターを設置することで、1戸分の収益が無くなるということになります。

また、エレベーターの設置費用は物にもよりますが、本体と設置費用を含めて2000万近くかかる場合があります。
エレベーターの電気代や保守点検といったランニングコストは、入居者に一部負担をお願いすることができる場合もありますが、入居者にとってマイナス要素となりますので難しいところです。

そしてエレベーターの耐用年数は、おおむね20～25年と言われていますので、15年目に補修、30年目に取り換えが必要となります。

エレベーターを導入する場合は、導入費用、ランニングコスト、交換費用まで考えて設置することが大切です。

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