7階建てマンションの建築費用相場とは

7階建てマンションの敷地面積別建築費の目安

同じ7階建てのマンションでも、建物の構造や延床面積、建築地域などによって建築費用は異なります。ここでは、東京・愛知・大阪における貸家・共同住宅の工事費予定額を基に、建築費の目安を試算しました。

敷地面積 （想定延床面積）	鉄骨造（S造）	鉄筋コンクリート造（RC造）
50坪 （350坪）	3億6,446万～4億7,438万円	3億6,331万～5億2,760万円
80坪 （560坪）	5億8,314万～7億5,901万円	5億8,129万～8億4,417万円
100坪 （700坪）	7億2,893万～9億4,876万円	7億2,661万～10億5,521万円

鉄骨造は1㎡当たり31.5万～41.0万円、鉄筋コンクリート造は1㎡当たり31.4万～45.6万円として計算しています。便宜上、各階の床面積を敷地面積と同じと仮定し、「敷地面積×7階」を想定延床面積としました。

実際の延床面積は、建ぺい率・容積率、前面道路、セットバック、高さ制限などによって変わります。また、掲載金額は着工時点の工事費予定額を基にした目安であり、地盤改良、設計、外構などを含む最終的な請負額ではありません。

東名阪の建築費用について

マンションの建築費用は、骨組みの構造や延床面積、建築地域、設備の仕様などによって大きく異なります。東京・愛知・大阪の工事費予定額を見ると、鉄骨造は1㎡当たり31.5万～41.0万円、鉄筋コンクリート造は1㎡当たり31.4万～45.6万円が目安です。

1フロアを40坪と仮定した7階建てマンションの場合、想定延床面積は280坪、約925.620㎡です。鉄骨造では約2億9,157万～3億7,950万円が建築費の目安となります。ただし、実際の床面積は建ぺい率や容積率などによって制限されるため、敷地面積と同じ面積を各階に確保できるとは限りません。

建築費だけを基準に構造を決めるのではなく、建築予定地の需要、想定する入居者、必要な間取り、維持管理費なども含めて事業計画を検討する必要があります。ここでは、東京・大阪・名古屋の東名阪エリアでマンションを建てる際に確認したい規制について紹介します。

用途地域別のマンションの容積率・建ぺい率

次の表は、用途地域ごとの建ぺい率・容積率を基に、7階建てマンションの1階当たりの床面積を試算したものです。建ぺい率・容積率は都市全域で一律に決まるものではなく、同じ用途地域でも計画地によって指定値が異なります。

また、7階建てマンションを建築できるかどうかは、建ぺい率・容積率だけでは判断できません。前面道路幅員による容積率制限、高度地区、斜線制限、日影規制、防火規制、地区計画なども関係するため、実際の建築条件は各自治体や設計者へ確認してください。

• 50坪

50坪は畳約100枚分の広さです。7階建てマンションの1階当たりの床面積は、各地域・用途地域で指定される建ぺい率・容積率によって異なります。都市名だけで建築条件の優劣を判断せず、計画地に指定されている数値や高さ制限などを個別に確認しましょう。

• 80坪

80坪の土地では、50坪の土地よりも間取りや共用部分の配置に幅を持たせやすくなります。ただし、東京・大阪を含め、高さ制限がないと一律に判断することはできません。用途地域、高度地区、斜線制限、日影規制などを確認したうえで、建築可能な規模を検討する必要があります。

• 100坪

100坪は、おおよそ畳200枚分に相当する広さです。敷地が広いほど、住戸の間取りや共用部分、駐車場などの配置を検討しやすくなります。一方、広い住戸を設ければ必ず入居率が高くなるとは限らないため、地域の賃貸需要や想定する入居者に合わせて計画することが重要です。

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東名阪のマンション規制について

マンションを建築する際は、土地が空いているからといって、希望する規模や戸数の建物を自由に建てられるわけではありません。用途地域や建築基準法上の制限に加えて、自治体が定める条例・要綱の対象となる場合があります。適用条件は地域、階数、戸数、住戸面積などによって異なるため、計画地ごとに確認が必要です。

• 東京のマンション建築規制

東京23区では、ワンルームマンションなどを対象とした条例や指導要綱が区ごとに定められています。対象となる階数・戸数・住戸面積や、ファミリー向け住戸、管理体制などの基準は区によって異なります。

新宿区では、2026年10月1日施行の改正条例により、地階を含む3階以上で、専用面積30㎡未満のワンルーム形式住戸が10戸以上、または総住戸数の3分の1以上となる共同住宅などが対象です。3階建ての場合は、総住戸数10戸以上という条件もあります。住戸は原則25㎡以上、家族向け住戸は40㎡以上とされています。

渋谷区では、3階以上で、専用面積33㎡未満の住戸が15戸以上あり、かつ該当住戸が総戸数の3分の1以上となる建築物などが対象です。共同住宅の住戸は原則28㎡以上、家族向け住戸は50㎡以上とされ、必要な設置数は用途地域などによって異なります。

杉並区では、居室のない地階を除く3階以上かつ20戸以上の集合住宅と、3階以上かつ40㎡未満のワンルーム形式住戸が6戸以上で総戸数20戸未満の集合住宅とで、適用区分が分けられています。現行記事の「戸席20戸」は「戸数20戸」の誤記です。

港区では、高さ10mを超える建築物が中高層建築物として条例の対象です。また、高さ10m以下でも、専用面積37㎡未満の住戸が7戸以上ある単身者向け共同住宅は特定建築物に該当します。住戸面積や管理方法などの条件は、計画内容に応じて公式資料を確認してください。

このように、同じ東京都内でも適用条件は異なります。ワンルームマンションを計画するときは、建築予定地の区が公開している条例・要綱を確認し、必要な協議や届出を行いましょう。

• 名古屋のマンション建築規制

名古屋市で確認したい規制のひとつが「高度地区」です。高度地区は、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める都市計画で、名古屋市では平成20年10月31日に制度が拡充されました。

現行の高度地区には、10m、15m、20m、31m、絶対高31m、45m、絶対高45mの7種類があります。「一般住宅は10階まで」といった一律の階数基準ではないため、計画地に指定されている高度地区と、各地区の制限内容を確認する必要があります。

このほか、地域によっては日影規制なども適用されます。7階建てマンションの建築可否や建物形状を検討するときは、名古屋市の都市計画情報を確認しましょう。

• 大阪のマンション建築規制

大阪市では、「大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱」に基づき、ワンルームマンションの建築計画や管理体制などについて事前協議を行っています。現行記事の「指導要網」は「指導要綱」の誤記です。

2026年4月1日施行の改正後は、専用面積35㎡以下がワンルーム形式住戸、35㎡を超えるものがファミリー形式住戸とされています。住戸の専用面積は18㎡以上とされ、ワンルーム形式住戸が30戸以上の場合は管理人室の設置が必要です。管理は駐在または巡回が原則ですが、30戸未満の場合には代替となる管理方法も定められています。

駐車施設や駐輪施設についても、住戸数や敷地面積などによって適用条件が異なります。「30戸以上なら駐車場が必ず必要」と一律に判断せず、計画内容を大阪市の要綱・施行基準と照合してください。

高層マンションは容積率を必ずチェック！

建物を建てる場合は、「建ぺい率」と「容積率」を確認する必要があります。マンションを建てる土地に指定された建ぺい率・容積率を把握せずに計画を進めると、希望する階数や延床面積を確保できない場合があります。

ただし、マンションの建築条件は建ぺい率・容積率だけで決まるものではありません。前面道路幅員、高さ・斜線・日影規制、防火規制なども含めて、設計者や自治体へ確認しましょう。

容積率とは

容積率とは、建物の延床面積が敷地面積に占める割合です。次の計算式で算出します。

延床面積÷敷地面積×100

例えば、敷地面積100㎡の土地に、各階40㎡の2階建てマンションを建てた場合、延床面積は80㎡となるため、容積率は80％です。反対に、敷地面積200㎡で容積率の上限が60％の場合、容積率だけから見た延床面積の上限は120㎡となります。

ただし、指定容積率とは別に前面道路幅員による制限が適用される場合があります。実際の建築可能面積は、建ぺい率やその他の建築規制も含めて判断する必要があります。

容積率は土地やエリアによって変わる

容積率は、用途地域や都市計画によって上限が指定されています。同じ都市や同じ用途地域であっても、計画地ごとに指定値が異なる場合があります。

例えば東京都の第一種中高層住居専用地域では、容積率が100～500％の範囲で指定される場合があります。現行記事の「建ぺい率100～500％」は「容積率100～500％」の誤記です。ただし、容積率が高ければ希望する階数を必ず建てられるわけではなく、高度地区、斜線制限、日影規制なども確認しなければなりません。

すでにマンションを建てる土地を所有している場合は、その土地の用途地域や建ぺい率・容積率を確認しましょう。これから土地を購入する場合は、地域の賃貸需要と併せて、建築可能な規模や階数を事前に確認することが重要です。

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